미국 부동산

2026 년 8 월 7 일- 2026 년 8 월 13 일 C-5

< 최민기 기자 > 역을 단순히 더 저렴하게 만드는 것을 넘어 더 향후 50 년 동안 주택 시장의 변혁은 교외 지 역의 역할에 달려 있다. 윔비( YIMBY: Yes In My Backyard, 내 주위에 허락) 운동과 같은 개혁은 필요하지만, 아마도 충분하지는 않을 것이다. 또한 효과적인 도시 계획이 필 요하다. 미래는 무분별한 도시 확장이 될 수 도 있고, 더욱 활기차고 살기 좋은 도시가 될 수도 있으며, 아니면 두 가지가 혼합된 형태 가 될 가능성이 더 높다. 주택 공급은 더 이상 살고 있지 않은 세상을 위해 지어졌다. 그렇다면 무엇이 그 자리를 대체할까? 건국 250 주년을 맞이한 지금, 향후 수십 년 동안 직면해야 할 가장 중요한 질문 중 하나다. 적절한 유형의 주택을 적절한 위 치에 충분히 건설하는 것은 경제적 기회와 성 장을 위한 필수 조건이다. 심각한 주택 부족 은 생활비 상승, 점점 더 제로섬 게임처럼 변 해가는 정치, 그리고 해결하기 어려워 보이는 국민적 우울감 등 국가가 겪고 있는 여러 문 제의 근본 원인이다.

문제의 핵심은 거의 100 년 된 패러다임에 따라 주택 정책을 운영해 왔다는 점이며, 이 패러다임은 점점 더 큰 압박을 받고 있다. 대 공황과 제 2 차 세계대전 이후 베이비붐 세대 가 인구를 급증시키고 수백만 명이 낙후된 도 시 주택에서 벗어나 교외 지역으로 이주하면

서, 교외 개발은 미국 개발의 기본 모델이 되 었다. 넓은 단독 주택, 두 대의 차량을 수용할 수 있는 차고, 그리고 거대한 상가 건물은 단 순히 소비자의 선호를 넘어 현실을 반영하는 것이었다. 이런 현상은 엄격한 지역용도 규 정, 즉 어디에 어떤 건물을 지을 수 있는지를 규정하는 규칙에 의해 법제화되었고, 20 세기 중반의 대출 기준에 의해 장려되었으며, 도 시 계획가와 건설업자들의 전문적인 상식에 흡수되었다.

주택 위기는 주택 부족, 가격 상승, 그리고 무분별한 도시 확장을 초래한 낡은 개발 모 델의 결과다. 이런 시스템은 교외 지역과 많 은 도시에도 영향을 미쳤고, 주택 부족, 가격 상승, 그리고 무분별한 도시 확장을 지속시 켜 정치적 쟁점이 된 주택 가격 부담 위기를 야기했다. 그리고 앞으로 수십 년 동안 이런 패턴은 삶 의 현실과 더욱 어긋나게 될 것이다. 가구 규 모는 작아지고 사람들은 고령화되고 있다. 만 약 현재의 낮은 이민율이 지속된다면, 인구조

사국은 2076 년에는 자녀가 있는 가구와 경제 활동인구가 줄어들고 노인 인구가 훨씬 많아 질 것으로 예측한다. 이는 과거 교외화를 이 끌었던 인구 구조 변화와는 정반대의 현상이 다. 기후 변화와 자율주행차 같은 신기술은 도시와 교외 지역, 그리고 그 안에 사는 사람 들에게 적응을 강요할 것이다.

앞으로 다가올 변화는 과거의 변화처럼 물 리적으로 극적이지는 않을지 모르지만, 주택 에 대한 접근 방식에 있어 중요한 문화적, 정 치적 변화를 요구한다. 이미 진전을 이루고 있다. 주 정부와 지방 정부는 충분한 주택 건 설을 사실상 불가능하게 만들었던 규제 정책 을 완화했다. 이런 개혁의 효과는 점차 저렴 한 주택가에서 나타나고 있다. 하지만 아직 해야 할 일은 훨씬 더 많다. 단 독주택 구역 지정이나 최소 대지 면적 제한과 같은 잘못된 규제를 없애는 데 그치지 않고, 실질적인 거시적 계획을 통해 지역사회를 형 성하는 데 있어 정부의 역할을 되살리는 데에 도 관심을 기울여야 한다. 즉, 도시와 교외 지

욱 활기차고 살기 좋은 곳으로 만들고, 기존 기반 시설을 더 효율적으로 활용할 수 있어야 한다. 특히 노동 가능 인구가 감소하면서 무 분별한 도시 확장을 지속하기가 더욱 어려워 지는 상황에서 이는 더욱 중요하다.

교외 지역의 풍요로운 재개발 미래 인구와 주택 수요에 있어 가장 중요한 불확실성은 미국이 과거처럼 이민자들을 대 거 수용할지 여부다. 하지만 이민율이 낮은 수준을 유지한다고 가정할 때, 인구는 21 세기 중반경 정점을 찍고 이후 감소할 것으로 예상 된다. 2076 년에는 현재 수준으로 돌아가 더욱 감소할 전망이다.

오늘날의 교외 지역과 가장 두드러지게 다 른 점은, 지역 조례에서 거의 보편적으로 규 정하는 주거와 상업 공간 사이의 엄격한 경계 가 허물어졌다는 것이다. 동네 경계, 작은 도 로와 큰 간선도로가 만나는 지점에는 예전에 는 주거용 부지였던 곳에 동네 식료품점과 병 원이 문을 열었다. 이웃집 차고에서 도넛 가게가 운영되고 있 다. 몇 집 건너에는 방 세 개짜리 오래된 집이 작은 공유 오피스로 바뀌었고, 개조된 차고에 는 자전거 수리점이 들어서 있다.

▶6 면에 계속

대 상

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