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▶4면 < 부유층 > 에 이어 전 세계 50개국 이상에서 혈통에 따른 시민 권을 제공하고 있는데, 그리스, 폴란드, 이탈 리아, 독일 등이 포함된다. 다만, 규칙과 제한 사항은 국가마다 다르다. 유럽 연합 국가에 서 혈통 시민권을 취득하면 27개국에서 거주 할 수 있다는 장점이 있다. 혈통 시민권은 초고액 자산가와 누구나 신 청할 수 있다. 다만, 취득 과정이 수년이 걸릴 수 있기 때문에 혈통 기반 두 번째 여권 발급

을 기다리는 동안 더 빠른 시민권 취득 방법 을 모색하는 경우가 많다. 투자 이민을 통한 시민권 또는 거주권 취득 도 부호들에게는 일반적이다. 부유층이 사실 상 돈으로 시민권을 살 수 있는 " 황금 여권 " 또한 증가 추세에 있다. 투자 이민이라고도 불리는 이 제도는 해당 국가에 투자하는 대가로 시민권을 부여한다. 투자 금액과 규정은 국가별로 다르며, 수천 달러에서 수백만 달러에 이르기까지 다양하

다. 영주권을 부여하는 " 골든 비자 " 또한 점점 인기를 얻고 있다. 사람들은 다양한 이유로 투자 시민권을 원 한다. 자산을 보호하거나 자국의 정치 상황을 우려하는 사람들이 있다. 뉴질랜드의 골든 비 자는 약 300 만 달러의 투자를 요구하는 반면, 여러 카리브해 국가들은 최대 25 만 달러의 투 자로 시민권을 제공한다. 뉴질랜드는 작년에 골든 비자 관련 규정을 완화한 이후 미국인들의 신청이 급증했다. 미

국에서 잠재적인 이주를 계획하는 일부 고객 들은 혈통에 따른 시민권 취득을 기다리는 동 안 투자 이민을 추진한다. 두 번째 여권이나 해외 거주권을 추구하는 초고액 자산가 중 일부는 실제로 이주할 의도 가 없다. 이미 많은 이들이 여러 관할 지역에 걸쳐 자산, 사업체, 투자를 관리하고 있고, 추 가 시민권 취득이 투자 다각화의 또 다른 방 법, 즉 미국 물가 상승이나 불안정화를 대비 한 백업 옵션이 되고 있다.

▶5 면 < 미래 주택시장 > 에 이어

주택 가격이 저렴해졌고, 일상생활의 다양 한 모습들이 어우러지면서 교외 지역은 더욱 풍요롭고 연결된 공공 영역을 갖게 되었다. 단순히 사람들이 더 많아진 것뿐이다. 이런 지역에 건축 가능한 것에 대한 규제를 완화하는 것만으로도 오랫동안 억눌려 있던 창의적인 적응력을 발휘해 교외 지역이 바로 이런 방식으로 진화할 수 있을 것이라고 건축 전문가들은 예측했다. 로스앤젤레스, 샌프란시스코, 보스턴과 같 은 대도시의 교외 지역은 땅값이 매우 높아서 토지 소유주들이 단지 법적으로 허용되기만 하면 단독주택 부지를 다세대 주택과 같이 경 제적으로 더 가치 있는 용도로 재개발하려는 강력한 동기가 있다. 캘리포니아를 포함한 12 개 이상의 주에서 주택 부지에 부속 주택( ADU) 건설을 허용 하는 법을 통과시켰고, 다른 많은 주에서도 타운하우스나 소형 아파트와 같은 고밀도 주 택 건설을 허용하는 새로운 법률을 제정했다. 단독주택 구역제는 사라질 것이며, 2076 년에 는 주요 도시의 교외 지역에 최소한 두 번째 주택이 들어서 있을 것이다. 뒤뜰에 조립식 ADU( 별채) 가 있거나, 대저택이 듀플렉스로 개조된 형태일 것으로 보고 있다. 이런 개혁은 고령화 사회에도 중요한 해결 책을 제시한다. 노인 가구 수는 이미 젊은 세 대보다 빠르게 증가하고 있는데, 단독주택을 더 작은 단위로 재개발하거나 변화하는 시장 상황에 맞게 개조할 수 있는 유연한 구역제가 없다면, 고령 주택 소유자들은 크고 유지 관 리가 어려운 주택에 갇히게 된다. 더욱 극적 인 교외 재개발은 상업 지구에서 일어날 수 있다.

노후화되고 버려진 쇼핑몰, 스트립몰, 대형 매장과 더 큰 주차장을 중심으로 건설된 파워 센터 등은 더 이상 존재하지 않는다. 이런 부 지를 주택으로 바꾸려는 움직임이 이미 점점 커지고 있다. 점점 더 많은 주에서 상업 지구에 아파트 건 설을 허용하기 시작했는데, 이는 이웃 주민들 의 반발을 불러일으킬 수 있는 주거 지역보다 상업 지구에서 다세대 주택 건설을 허용하는 것이 정치적으로 더 수월하기 때문이다. 전국적으로 많은 지역 사회에서 주택과 사 업체에 의무적으로 부과되는 주차 공간 최소 기준을 매우 빠르게 폐지하고 있다. 최소 기 준이 단계적으로 폐지됨에 따라, 주차장은 활 용도가 낮고 열을 가두는 아스팔트 부지로 방 치되는 것보다 주택이나 다른 용도로 재개발 되는 것이 훨씬 효율적이다.

오늘날 대부분의 스트립몰과 쇼핑몰은 점 차 주거, 상점, 서비스, 공공생활이 공존하는 복합 용도 소규모 주택 단지로 탈바꿈할 것으 로 예상한다. 이는 주택, 상점, 서비스, 공공생 활이 공존하는, 오래된 발전 양식을 미국식으 로 재해석한 것이다.

도시 계획의 부활이 필요할지도 이런 개혁들이 주택 시장을 더 나은 미래로 이끌고 있다는 초기 징후에도 불구하고, 전 국 신규 주택 건설은 거의 변동이 없는데, 올 해에도 큰 변화가 없을 것으로 예상한다. 이 는 개혁 자체보다는 더 광범위한 경제 상황 에 기인한다. 2022 년 이후 6 % 이상을 유지해 온 주택 모 기지 대출 이자율은 건설업자의 자금 조달 비 용을 높이고 기존 주택 소유자의 구매를 막고 있다. 또한 자재 및 인건비 상승과 트럼프 대

통령의 이민 정책으로 악화된 건설 인력 부족 현상도 원인이다.

주택시장을 자유에 맡긴다고 해서 도시와 교외 지역의 건설 및 조직 방식, 그리고 그 곳 에서의 삶의 질에 대한 모든 문제를 해결할 수는 없다. 이런 실패는 많은 주택가가 목적 없이 구불구불하게 뻗어 나가 주변 마을과 단 절된 채 방치되어 있는 것에서 볼 수 있다. 고 작 10 마일 거리를 운전하기 위해 악몽 같은 통 근길을 감수해야 한다. 이런 문제들은 엄격한 지역용도 규제와 같은 과도한 규제와 일관성 있는 도시 계획의 부재에서 비롯된 것이다.

지역용도 지정 방식은 특정 토지에 무엇을 지을 수 있고 무엇을 지을 수 없는지 세세하 게 통제하기 때문에 비효율적이다. 이는 민 간 시장이 할 수 있는 일에 대한 일련의 금지 조항일 뿐이며, 사람들이 실제로 어떻게 살 고 싶어하는지는 고려하지 않는다. 예를 들 어, 아무리 수요가 많더라도 이 거리에는 아 파트를 지을 수 없고, 아무리 이웃들이 매일 같이 찾는 카페라도 저 모퉁이에는 커피숍을 열 수 없다. 반면, 도시 계획은 최상의 경우 공공 영역에 관심을 기울인다. 도시 계획은 도시 전체 또 는 지역 전체를 감독하고 도로, 대중교통, 공 원, 하수도 및 기타 공공시설과 같은 연결망 을 제공해 공간을 연결한다. 이는 민간 부문 이 제공할 수 없는 부분이다. 도시 계획은 도 시가 응집력 있는 전체로서 기능하도록 하고, 지역 사회가 제공하는 것들을 대중에게 제공 할 수 있는 잠재력을 지닌다.

미래는 여전히 미지수 관성만으로 도시 확장이 계속될 가능성이 충분히 있다. 개혁안이 추진되더라도 도시

환경의 근본적인 변화보다는 ' 젠트리피케이 션 건물 ' 이라는 비난을 받는 몇몇 부속 주택( ADU) 과 획일적인 아파트 단지만 생겨날 수도 있다. 2076 년까지 자율주행차의 도입으 로 도시 확장이 극적으로 증가할 것이다. 많 은 교통 연구자들은 사람들이 직접 운전하는 차보다 자율주행차로 더 먼 거리를 통근하는 것을 기꺼이 감수할 것이며, 이는 주택이 더 욱 외곽으로 확장될 또 다른 이유가 될 것이 다. 자율주행차를 제외하면, 도시가 무분별하 게 확장되고 있는 남부 선벨트 지역에서는 도 심에서 점점 더 멀리 떨어진 곳에 새로운 주 택들이 건설되고 있다. 하지만 선택할 수 있는 길은 다양하다. 기후 온난화와 남서부 지역의 물 부족 현상으로 인 해 향후 수십 년 안에 국내 이주가 북쪽으로 이동할 가능성이 있다. 중서부 지역의 많은 도시들이 새로운 성장 세를 보이고 있는데, 이는 전후에 형성된 광 범위한 도시 기반 위에 더 많고 질 좋은 주택 을 건설할 기회를 제공한다. 자율주행차가 운 전량을 급격히 증가시킬 것이라고 단정짓기 에는 아직 이르다고 경고하는 목소리도 있다. 즉, 다양한 선택을 통해 공유 자율주행 시스 템이 획기적으로 도입되고 그 대신 자가용 소 유를 급격히 줄이고 고밀도 개발을 촉진할 수 도 있다는 것이다. 도시가 교외로 확산되는 것이 아니라 고도를 높이는 초고층 도시가 생 겨난다고 본다.

미래가 모든 유토피아적 청사진을 정당화 하지는 않을 것이며, 그럴 필요도 없다. 주택 시스템은 다양하고 끊임없이 변화하는 국민 의 선호를 수용할 수 있도록 개방적이고 유 연해야 한다. 지난 세기 동안 주택을 조직해 온 방식은 만 연한 주거비 부담을 안겨주었고, 선택의 폭도 좁고, 아메리칸 드림을 실현할 수 있는 가능 성도 극히 제한적이었다. 바로 이런 부족함이 오늘날 사람들이 서로에게 분노하는 이유 중 하나다. 마치 부스러기를 놓고 서로 다투고 있다는 느낌을 부추기기 때문이다. 하지만 함께 살아가는 다양한 방식을 수용 하고, 그런 미래를 위한 더 큰 그림을 그려본 다면, 생각보다 현재의 실패에 갇혀 있지 않 을 수도 있다. 도시는 종종 사람들을 놀라게 한다. 50 년 전, 인구 감소와 혼란에 시달리던 뉴욕이나 보스턴 같은 도시들이 극적으로 회 복될 것이라고 예상하지 못했던 것과 같다. 앞으로 50 년 후 걸어갈 길 또한 예측을 뒤엎 을 것이다. 그렇기에 물려받은 것보다 더 견고한 무언 가를 만들어야 한다. 미국인의 삶이 다시 한 번 변화할 수 있도록 충분한 공간과 다양성, 그리고 상상력을 불어넣는 주택 정책을 만들 어야 그것이 가능하다.