미국 부동산

2024 년 10 월 18 일 - 2024 년 10 월 24 일 C-9

< 김선영 기자 > 대도시에는 한 켠에 저소득층을 위한 저렴 한 주택 단지가 자리잡고 있었다 . 그런데 집주인들은 저렴한 주택으로 유지 하기보다는 개발을 통해 더 높은 가치를 실 현하길 원한다 . 이로 인해 저렴한 주택 단지 는 대도시에서 점차 사라지고 있다 . 로스앤젤레스 차이나타운의 뭉툭하고 저렴 한 주택 개발이 몰려 있는 아파트의 저렴한 임대료는 2021년에 1,100달러에서 2,660달러 로 인상되었다 . 더 이상 건물을 저렴하게 유 지할 법적 의무가 없기에 집주인은 과감한 선택을 한 것이다 .

사람들은 끊임없이 높은 임대료에 시달리 고 있지만 , 향후 5년 동안 전국에서 로스앤 젤레스 차이나타운과 같은 223,000채의 저렴 한 주택이 재개발을 통해 사라질 가능성이 크다 . 이로 인해 저소득층 세입자들은 장기간의 퇴거 싸움에 시달리거나 , 두 배 이상의 임대 료 인상을 받기 위해 고군분투하거나 , 월급 의 절반을 쉽게 잡아먹을 수 있는 주택 시장 으로 다시 쫓겨나게 된다 . 이런 저렴한 주택 은 1986년에 설립된 연방 프로그램인 세금 공 제 저소득 주택 ( LIHTC ) 로 지어졌다 . 이 프로그램은 임대료를 낮게 유지하는 대 가로 개발자에게 세금 공제를 제공한다 . 그 이후로 360만 채가 쏟아져 나왔고 전국적으 로 연방정부가 지원하는 모든 저소득층 주택 의 절반 이상을 차지한다 . 이것은 저렴한 주택 개발의 생명선 역할을 했다 . 그 생명선은 엄밀히 말해 빨간색이나

파란색과 관련이 없다 . 사회적 혜택과 세금 감면 그리고 사적 소유권을 결합함으로써 세 금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 는 초당적 지 지를 받았다 .

이 프로그램의 확장은 현재 민주당 대통령 후보 캐멀라 해리스 ( Kamala Harris ) 의 300 만 채 신규 주택 건설 계획의 핵심이기도 하 다 . 건물은 일반적으로 최소 30 년 동안만 저 렴하게 유지하면 혜택을 받는다 . 1990 년대 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 대상 건설의 물결을 보면 , 이제 그 기한 만료 시점이 지금 다가오고 있고 , 사람들이 저렴 한 주택을 가장 필요로 하는 시기에 주택 공 급을 위축시킬 위험이 있다 .

사라지는 저렴한 주택의 문제 저소득층이 이용할 수 있는 저렴한 주택이 사라진다면 , 주택 위기에 대한 해결 기반을 잃는 것과 같다 . 바다 한가운데에서 마치 바닥에 구멍이 뚫 린 배를 움직이는 것과 같다 . 세금 공제 저소 득 주택 ( LIHTC ) 프로그램에서 만료되는 모 든 주택이 시장 가격으로 돌아가는 것은 아 니다 . 일부는 다른 정부 보조금 , 자비로운 집 주인 또는 캘리포니아 , 콜로라도 그리고 뉴

욕을 포함한 여러 주에 의해 저렴하게 유지 되고 있다 . 그들은 여러 수단에 의존해 저렴 한 비용을 유지하기 위해 노력했다 . 지방 정부와 비영리 단체는 만료되는 아파 트를 매입할 수 있고 , 새로운 세금 공제를 적 용해 주택 구입 능력을 확장할 수 있다 . 그리 고 말루프의 경우처럼 세입자가 건물주와 시 공무원에게 조치를 취하도록 협의체를 구성 할 수 있다 . 이런 다양한 선택은 도전에 직면해 있다 . 새 로운 세금 공제는 소멸된 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 부동산을 다시 세울 수 있지 만 , 인구에 따라 국세청 ( IRS ) 이 주에 지급하 는 제한적인 혜택이다 . 또한 지방 정부와 비영리 단체가 만료되는 개발을 구매하고 저렴하게 유지할 수 있는 충분한 자금을 지출하는 것도 어려운 일이 다 . 그리고 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 유닛이 정확히 언제 경제성을 잃게 될 것인 지에 대한 집계된 데이터가 거의 없기 때문 에 정책 입안자와 활동가들이 완전히 대비하 기가 어렵다 . 또한 유닛을 보존할 정치적 인센티브도 적 다 . 정치적으로 볼 때 , 개발을 위한 계획 발표 와 리본 커팅에 대한 보상이 유권자의 지지

를 받는다는 점에서 더 선호된다 . 자산을 잘 관리하고 , 모든 것을 추적하고 , 저렴한 주택 을 단 한 채도 잃지 않도록 하는 것만으로는 보상을 받을 수 없다 . 임대료 인상으로 인해 시의회 앞에 서서 , 집을 위해 싸우며 땀을 뻘 뻘 흘리는 세입자들도 있다 . LA 세입자 연합 ( LA Tenants ' Union ) 은 목소리를 내는 것을 두렵지 않지만 , 집에 대 한 불안감이 여전히 크다고 말한다 . 아침마 다 쫓겨나지 않고 아직 여기 있다고 말하는 것이 안부 인사가 되었고 서서히 지쳐가고 있다 .

향후 수십 년 동안 많은 저렴한 주택이 사 라질 예정이다 . 전국적으로 경제성을 잃게 될 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 에 대 한 데이터는 대략적인 추정치로 남아 있지 만 가장 신뢰할 만한 분석에 따르면 2030 년 까지 약 350,000 개의 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 이 경제성을 잃을 위험에 처해 있 고 2040 년까지 100 만 채가 사라질 예정이다 . 이로 인해 이미 새로운 유닛이 절실히 필요한 주택 시장에는 상당한 손실이 된다 .

주정부 저소득 주택 유지에 한계 로스앤젤레스의 차이나타운에 자리잡은 저 렴한 아파트는 캘리포니아가 1996 년 세금 공 제 저소득 주택 ( LIHTC ) 계약을 30 년이 아 닌 55 년 동안 지속시키기 전에 지어졌다 . 이 즈음에 건설된 약 5,700 채의 세금 공제 저소득 주택 ( LIHTC ) 은 향후 10 년 안에 만 료된다 .

▶10 면에 계속

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