Reverse Mortgage
미국 부동산
2026 년 10 월 9 일- 2026 년 10 월 15 일 C-7
▶6 면 < 해외 부동산 > 에 이어 부동산 소유 기간 동안 매년 세금 발생 연간 유지 비용은 국가별로 크게 다르며, 서 류상으로는 세금이 저렴해 보이는 곳에도 숨 겨진 비용이 있을 수 있다. 예를 들어 몰타는 지방세나 국세 모두 연간 부동산세를 부과하 지 않으며, 유일한 부동산 관련 세금은 주택 구매자에게 5 % 의 인지세, 판매자에게 8 % 의 원천징수세다. 아랍에미리트( UAE) 도 비슷한 체계를 따르 고 있다. 아랍에미리트는 연간 부동산세를 부 과하지 않으며, 주거용 부동산에서 발생하는 개인 소득에 대해서도 세금을 부과하지 않는 다. 다만 두바이 토지국에 일회성으로 4 % 의 양도 수수료를 납부해야 한다. 이처럼 세금이 낮은 지역에서도 주택 구매자는 추가 비용을 고려해야 한다. 아랍에미리트는 주거용 부동 산 소유에 대한 연방 연간 부동산세를 부과하 지 않지만, 주택 구매자는 양도 수수료, 등록 비용, 관리비, 공동 관리비, 유지 보수비, 지방 세 등을 계산에 포함해야 한다.
임대 소득과 양도소득에 대한 세금 주택을 임대하거나 나중에 팔 계획이라면, 해당 소득에 대한 세금 처리 방식은 구매 가 격만큼이나 중요하다. 예를 들어 그리스에서 는 임대 소득에 대해 누진세율이 적용되며, 임 대 소득은 15 % 에서 45 % 사이의 세율로 과세 된다. 양도소득세 규정 또한 변동될 수 있으므 로 시기가 중요하다.
2026 년 12 월까지 그리스에서는 부동산 매 각으로 인한 양도소득이 면제된다. 네덜란드 는 완전히 다른 접근 방식을 취하고 있다. 네 덜란드에서는 부동산 매각에 대한 직접적인 양도소득세가 없고, 임대 소득에도 세금이 부 과되지 않는다. 이런 규정들은 언제든 변경될 수 있으므로 구매 전에 최신 규정을 확인하는 것이 필요하다.
본국의 세금 의무 해외에서 부동산을 구매한다고 해서 본국의 세금 납부 의무가 면제되는 것은 아니다. 많은 해외 부동산 첫 구매자들이 이 점을 간과한다. 특히 미국인의 경우, 국세청은 미국 시민권자 와 영주권자의 전 세계 소득에 대해 거주지와 관계없이 세금을 부과한다. 해외 부동산 소유 자체만으로는 미국 세금이 발생하지 않지만, 해당 부동산에서 발생하는 소득과 매각 이익 은 모두 과세 대상이며 신고해야 한다. 신고 의무는 특정 조건 충족 시 발생한다.
해외 부동산에 대한 미국 세금은 일반적으 로 해당 부동산에서 임대 소득이 발생하거나, 매각 시 이익이 발생하거나, 부동산 관련 해 외 계좌 잔액이 FBAR 또는 Form 8938 기준 액을 초과할 때 발생한다. 판매자 또한 별도의 규정을 준수해야 한다. 외국인 판매자는 1980 년 제정된 외국인 부동산 투자세법의 적용을 받으며, 총 매각 대금의 15 % 를 원천징수해 양 도소득세를 납부해야 한다. 이런 신고는 누락 하기 쉽고 나중에 수정하는 데 상당한 비용이 들 수 있으므로, 국경 간 세무 전문가의 도움 을 받는 것이 좋다.
판매자 측 변호사가 아닌 독립적인 법률 대 리인 선임 각 국가마다 부동산 관련 법률이 다르며, 해
현지 전문가에게 의뢰하는 것이 정확
한해 약 15 만 명이 해외에 주택 구입
외 소유권 문제는 국내보다 해결하기가 훨씬 어렵다. 스위스는 이런 규정이 얼마나 복잡하 고 다층적인지 보여주는 좋은 예다. 스위스 의 복잡성은 구매자의 신분, 주( 칸톤), 부동 산 유형, 구매 목적 등 여러 요인에 따라 규정 이 달라진다. 적절한 법률 검토를 소홀히 하 면 구매자가 낭패를 볼 수 있다.
규정 변경은 예고 없이 이뤄질 수 있으므 로 독립적인 변호사의 도움이 더욱 중요하다. 2026 년 스위스 정부는 주택 부족 문제에 대한 우려 속에 외국인의 부동산 구매 규정을 강화 할 계획을 발표했는데, 유로연합 회원국 외 시민에 대한 추가 허가 요건을 논의 중이다. 개발업체나 판매 대리인이 아닌 오직 주택 구 매자만을 위해 일하는 변호사를 선임하는 것 이 후회할 만한 계약서에 서명하는 것을 막는 가장 확실한 방법이다.
자금 조달, 환율 위험 및 실제 지불 방법 해외 주택 구매 자금 조달은 현지 은행에 가 서 대출받는 것처럼 간단한 경우가 드물다. 환율 변동은 계약 체결일부터 잔금 지급일까 지 예산에 상당한 부담을 줄 수 있다. 일부 국가에서는 외국인 구매자가 소유권을 취득 하기 위해 복잡한 절차를 거쳐야 한다. 멕시 코의 해안 및 국경 지역에서 외국인은 신탁( fideicomiso) 을 설립해야 하는데, 설립 비 용은 500 달러에서 1,500 달러이며, 유지비는 연간 500 달러에서 700 달러다. 구매자는 매매, 임대, 상속을 포함한 완전한 소유권을 유지하 며, 신탁은 50 년마다 갱신된다. 따라서 계약 체결 시점에 허둥대지 말고, 환전 및 지불 구 조를 미리 계획하는 것이 좋다.
상속 및 재산 관련 법률 부동산 거래 확정 전에 상속 및 재산 관련 법
률을 확인해야 한다. 많은 국가에서는 영미법 체계를 따르지 않기 때문에 강제 상속 제도가 적용된다. 즉, 유언장이 아닌 현지 법률에 따 라 해외 부동산의 상속인이 결정될 수 있다. 이는 국경을 넘는 부동산 계획에서 가장 간과 되는 부분 중 하나이며, 관할 지역과 부동산 소유권 형태에 따라 크게 다르다. 또한, 상속 또는 증여받은 해외 자산에도 본국에 신고 의 무가 적용될 수 있다. 외국인 증여 또는 유증액이 신고 기준액을 초과하는 경우 양식 3520 을 제출해야 하며, 2025 년부터는 비거주 외국인 또는 외국인 상 속 재산의 증여 또는 유증액 총액이 10 만 달 러를 초과하는 경우 일반적으로 신고해야 한 다. 부동산이 상속인에게 어떻게 이전될지, 그리고 현지 상속법이 본국의 유언장보다 우 선하는지 여부는 매매 계약서에 서명하기 전 에 양국의 상속 전문 변호사와 상담하는 것 이 좋다.
국가별 안보 및 상호주의 제한 사항 외국인 부동산 소유 제한은 단순히 시장 투 기 때문만은 아니다. 일부 지역에서는 특정 국적과 관련된 국가 안보 문제를 점점 더 중 요하게 여기고 있다. 2025 년 말 기준으로 약 36 개 주에서 농지, 천연자원, 중요 기반 시설, 군사 기지 인근 지역의 부동산에 대한 외국인 소유를 제한하거나 금지하는 법률을 제정했 으며, 중국, 러시아, 이란, 북한과 같이 외국의 적대국으로 지정된 국가를 대상으로 하는 경 우가 많다. 다른 국가들도 이와 유사한 상호 협력 체계를 모색하고 있다. 일본 정부는 국가 안보, 경제 안보, 주택 가 격 안정 문제 등을 이유로 다른 국가들의 외 국인 부동산 소유 규제 실태를 비교 조사하고 있는데, 2026 년 조사 결과를 발표할 예정이
다. 국경, 군사 기지, 또는 정치적으로 민감한 지역 인근에 부동산을 매입할 계획이라면 일 반적인 지침에 의존하기보다는 본인의 국적 에 따른 현행 규정을 확인해야 한다.
매입 전 매각 전략 세워야 매입에만 집중하다 보면 나중에 계획이 바 뀌었을 때 얼마나 쉽게 매도할 수 있을지 고 려하는 것을 잊기 쉽다. 시장별 유동성은 매 우 다양하며, 오늘날 가장 빠르게 성장하는 지역 중 일부는 불과 몇 년 전만 해도 주목받 지 못했다. 쿠웨이트 부동산 시장은 주거 및 투자 지역의 높은 수요에 힘입어 2025 년 1 분 기 매출이 전년 동기 대비 45 % 증가했다. 하 지만 빠른 성장이 항상 빠른 매도를 의미하는 것은 아니다. 더 광범위한 부의 이동 추세는 여러 시장의 수요 패턴을 동시에 변화시키고 있는데, 이 는 향후 매도 속도에 영향을 미친다. 2026 년 다른 나라로 이주할 것으로 예상되는 백만장 자 수는 16 만 5,000 명으로 역대 최고치를 기록 할 것으로 전망된다. 이는 세제 변화, 지정학 적 불확실성, 그리고 예비 거주지 확보에 대한 수요 증가 에 기인하며, 이런 이동성은 두바이에서 리스 본에 이르기까지 거주권 연계 부동산 시장의 구조적 성장 동력으로 작용하고 있다. 부동산 투자를 결정하기 전에, 현지 부동산 전문가에 게 비슷한 조건의 매물이 일반적으로 얼마나 오랫동안 시장에 나와 있는지, 그리고 외국인 구매자가 매도 시 추가적인 절차를 거쳐야 하 는지 솔직하게 문의하는 것이 중요하다. 해외 부동산 구매는 인생에서 가장 보람 있 는 재정적, 라이프스타일적 결정 중 하나가 될 수 있지만, 열정보다는 인내심이 훨씬 더 중요하다. 소유권, 거주권, 세금, 상속에 관한 규정은 국가마다 크게 다르다. 여러 주요 시 장에서는 지난 2 년 동안에도 상당한 변화가 있었다. 일반적인 온라인 정보에 의존하기보 다는 자격을 갖춘 현지 전문가와 함께 차근차 근 밟아 나가는 것이 순조로운 구매와 값비싼 시행착오를 가르는 핵심이다.
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