< 최민기 기자 > 다른 나라에 집을 사는 것은 간단해 보이지 만, 실제로 서류 작업을 시작하면 상황이 달 라진다. 바닷가 테라스가 있는 꿈과 외국 세 법이라는 현실 사이에서 많은 주택 구매자들 이 해외 부동산 거래는 자국과는 완전히 다른 규칙이 적용된다는 사실을 깨닫게 된다. 게다 가 최근 몇 년 동안 인기 있는 부동산 거주 허 가 프로그램들이 폐지되거나 형태가 변경되 는 등 관련 규정들이 빠르게 변화하고 있다.

따라서 5년 전 미국인에게 가장 인기가 높 았던 포르투갈에 빌라를 구입한 친구에게 효 과가 있었던 조언이 지금도 통용될 지는 장담 할 수 없다. 어떤 서류에 서명하기 전에, 돈과 마음의 평화를 지켜줄 실질적인 단계를 꼼꼼 히 살펴야 한다.

구매하려는 부동산을 실제 소유 자격 여부 외국인 부동산 소유 관련 규정은 국가마다 매우 다양하다. 자유롭게 구매할 수 있다고 생각하는 것은

해외 부동산 구매자들이 가장 흔히 저지르는 실수 중 하나다. 대부분의 국가에서 외국인은 부동산을 자유롭게 구매할 수 있지만, 규정은 국가별로 매우 다양하다. 포르투갈, 스페인, 프랑스, 파나마는 아무런 제한이 없다. 반면, 다른 국가들은 의도적으로 훨씬 더 엄격한 규 제를 두고 있다.

태국은 콘도 소유만 허용하고, 인도네시아 는 임대만 가능하며, 베트남, 필리핀을 비롯 한 여러 국가에서는 외국인의 토지 소유를 전 면 금지하고 있다. 멕시코는 중간 범주에 속 한다. 멕시코의 제한 구역 규정은 가장 흔히 오해 되는 부분인데, 외국인은 500 달러에서 1,500 달러 정도의 비용으로 은행 신탁( fideicomiso) 을 설립하면 해안 및 국경 지역에서 부동 산을 구매할 수 있다. 매물을 마음에 들기 전 에 목표 국가가 어떤 범주에 속하는지 파악 하는 것은 시간 낭비를 줄이는 데 중요하다.

거주권 및 골든 비자 프로그램

부동산 구매를 통해 거주권을 취득하려는 경우, 현재 상황은 불과 3 년 전과는 완전히 다 르다. 스페인은 주택 시장의 압박을 이유로 2025 년 4 월 3 일부터 시행되는 골든 비자 프로 그램을 유기법 1 / 2025 에 따라 폐지했다. 기존 골든 비자 프로그램은 스페인 부동산 50 만 유 로 보유를 요구했다. 포르투갈도 이와 유사한 조치를 앞서 취했 다. 포르투갈의 부동산 연계 프로그램은 주택 공급 확대 개혁법( 법률 56 / 2023) 에 따라 2023 년 10 월에 종료되었다. 현재 그리스가 부동산 연계 골든 비자 프로그램을 유지하고 있지만, 비용이 더 많이 든다. 그리스는 2024 년 9 월 지역별 가격제를 도입 해 아테네, 테살로니카, 미코노스, 산토리니 등 인구가 많은 섬 지역은 80 만 유로, 그 외 지역은 40 만 유로의 부동산 보유를 요구한다. 시민권 취득 시기가 중요한 경우, 포르투갈은 2026 년 국적법 개정을 통해 대부분의 외국인 에게 시민권 취득 가능 기간이 5 년에서 10 년 으로 연장되었다.

제시된 가격보다 훨씬 더 많은 비용 해외 부동산의 제시 가격은 실제 지불해야 할 금액과 크게 차이가 나는 경우가 많다. 부 동산 매물 가격은 시작에 불과하며, 세금, 수 수료 및 기타 비용을 포함하면 총 비용은 항 상 더 높아진다. 이런 추가 비용은 구매 가격 의 8 ~ 15 % 에 달할 수 있다. 스페인은 이런 추 가 비용이 얼마나 큰지 보여주는 대표적인 사 례다. 안달루시아의 기존 주택 양도세는 7 % 의 단 일 세율이며, 신축 주택 구매 시에는 10 % 의 부가가치세와 1.2 % 의 인지세가 부과되어 총 구매 비용이 일반적으로 가격의 10 ~ 14 % 를 차지한다. 다른 시장은 추가 비용이 완전히 다르다. 싱 가포르는 외국인에게 60 % 의 추가 구매자 인 지세를 부과해 외국인에게 가장 비싼 시장 중 하나다. 따라서 매수 제안을 하기 전에 이런 비용을 꼼꼼히 계산해 보면 예상치 못한 재정 적 부담을 피할 수 있다.

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