Reverse Mortgage
미국 부동산
2025 년 11 월 21 일- 2025 년 11 월 27 일 C-7
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▶4면 < 주차장 없애기 > 에 이어 코로나19 팬데믹 기간 동안 개발은 둔화되 었지만, 살기 좋은 도시 공간에 대한 열망은 변함없었다. 저렴한 주택에 대한 수요도 마 찬가지다. 알렉산드리아 오카시오-코르테스 하원의원은 국가의 저렴한 주택 위기를 해결 하기 위한 공평한 개발의 필요성을 강조하는 법안을 발의했다. 이 법안은 최소 주차 공간 이 필요한 지역의 개발 자금을 보류하는 내용 을 담고 있다.
한편, 주차 개혁은 탄력을 받고 있다. 2021 년 5월, 미니애폴리스는 기후 및 온실가스 배 출 목표의 일환으로 신규 개발 사업에 대한 최소 주차 공간 요건을 폐지했다. 샌디에이고 와 솔트레이크 시티부터 노스캐롤라이나 주 롸리, 버지니아주 리치먼드까지 여러 도시들 이 유사한 변화를 고려하고 있다. 미래의 도 시들은 주차된 차량이 아닌 시민을 위해 설계 된, 완전히 다른 모습을 보일 수 있다. 토지 이용 외에도 몇 가지 사회적 동향이 주 차 필요성에 영향을 미친다. 첫째, 젊은이들 은 이전 세대보다 운전이 문화적으로 덜 중 요해져 운전면허 취득이 줄고 있다. 둘째, 모 든 연령대의 사람들이 교외 외곽 지역에서 도 심으로 이동하고 있다. 도심에서는 걷기, 자 전거 타기, 대중교통 이용이 더 편리하기 때 문에 많은 사람들에게 이는 운전을 줄이는 것
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을 의미한다. 마지막으로, 우버, 리프트, 그리 고 차량 공유 서비스의 등장은 사람들이 자동 차를 구매하지 않는다는 것을 의미한다. 연구 에 따르면, 카- 셰어링 차량 한 대가 도로에서 개인 소유 차량 9 ~ 13 대를 줄이는 것으로 나 타났다. 이런 추세는 전반적으로 차량 수가 줄어들어 주차 필요성이 감소함을 시사한다.
주차장 감축, 건설 활성화 최소 주차 요건 감축은 덴버의 주택 건설을 약 12.5 % 증가시켜 연간 약 460 채의 주택 건 설을 촉진할 것으로 예상된다. 이는 비교적 간단한 단일 정책 변경으로는 놀라울 정도로 큰 영향을 미치는 결과다. 2025 년 8 월, 덴버 시의회는 신축 건물의 최소 주차 요건을 폐 지했다. 덴버는 볼더, 롱몬트, 오스틴, 미니애 폴리스 등 최근 최소 주차 공간을 폐지한 다 른 도시들의 선례를 따랐다. 2024 년, 콜로라 도 주 의회는 주택 공급을 늘리기 위해 주 전 역의 교통 허브 인근에서 최소 주차 공간을 폐지했다. 그러나 이런 노력은 주 정부의 권 한이 지방 정부의 특권을 침해한다는 이유로 법원에서 이의를 제기했다. 이런 법적 공방은 덴버의 결정이 얼마나 중요한지를 보여준다. 주차 비용은 비싸다. 정책 변경 이전에는 아 파트는 법에 따라 가구당 최대 1 대의 주차 공 간을 제공해야 했다. 200 세대 건물에서 주차
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공간은 개발업체의 비용에 수백만 달러를 추 가할 수 있었다. 주차 요건은 종종 공식에 따 라 결정된다. 현대 도시는 자동차 중심이어야 한다는 시대에 뒤떨어진 관점에 기반해, 전국 의 도시들은 1950 년대와 1960 년대에 새로운 주택 개발 사업에 포함해야 하는 주차 공간 수에 대한 법적 요건을 정하는 용도 지역 지 정법을 통과시켰다. 수요가 많은 도시에서는 토지 가격이 비싸 다. 건물 면적의 일부를 주차 공간으로 할당 하는 것은 개발업체가 주차 공간을 건설하는 데 비용을 지불해야 하므로 직접 비용이 발생 하고, 주택 공간이 줄어들기 때문에 간접 비 용이 발생한다. 이런 개발 비용은 임차인과 소유주에게 전가되어 주택 구매력을 저하시 킨다. 주차 요건을 완화하면 개발자는 주민 들이 원하거나 필요로 하는 주차 공간만 건 설할 수 있다. 덴버에서 주차 최소 한도를 폐지하면 매년 약 460 채의 다세대 주택이 추가로 공급된다 는 근거를 제시했다. 모든 주차 의무 규제를 폐지하면 높은 이자율과 개발업체의 상대적 으로 낮은 마진을 포함한 다소 불리한 경제 상황이 개선된다. 경전철 인근에는 세대당 0.5 대, 경전철에서 멀리 떨어진 곳에는 세대 당 1.0 대의 주차 공간을 자발적으로 건설할 수 있다. 최소 주차 공간 제한을 폐지하면 개 |
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발업체와 임차인에게 더 많은 선택지가 생긴 다. 개발업체는 여전히 시민들이 필요로 하거 나 요구하는 곳에 주차 공간을 건설할 수 있 다. 의무 주차 요건 폐지는 몇 가지 추가적인 이점을 제공한다. 시는 주차 요건 시행과 관 련된 인건비를 절감해 주택 비용을 절감할 수 있다. 이 정책 변화는 토지를 경제적으로 생 산적인 용도와 보도나 녹지 공간과 같은 바람 직한 시민 기반 시설에 사용할 수 있도록 확 보할 수 있다. 또한, 건물 주차에서 해방된 개 발업체는 주민과 보행자를 위해 건물 미화에 투자할 가능성이 더 높다. 최소 주차 공간 규정을 폐지하면 개발되지 않았거나 저개발된 소규모 필지를 듀플렉스 나 트리플렉스와 같은 " 중간층 " 주택 형태로 활용할 수 있는 유연성이 높아진다. 이런 주 택 형태는 " 저밀도 " 를 제공한다. 즉, 지역 사 회에 큰 변화를 주지 않으면서도 저소득층과 중산층에게 더 저렴한 주택을 제공하고 도시 의 전반적인 주택 공급을 증가시킨다. 또한, 도시가 부지 내 주차 공간을 요구하기 전에 건설되었을 수 있는 역사적 건물을 적응적으 로 재활용할 수 있다. 마지막으로, 잉여 주차 공간 요건을 폐지하 면 더욱 컴팩트한 효율적인 개발 형태가 가능 해져 보행하기 편리한 도시와 더욱 연결된 지 역 사회가 조성된다. |
▶6면 < 주택 위기 > 에 이어
이로 인해 장기간 비정상적으로 낮은 주택 모기지 대출 이자율이 지속되었다. 결과적으 로 낮은 모기지 이자율은 모두가 집을 사고 가격을 올리도록 부추겼다. 문제는 이 집의 가치가 얼마인지가 아니라, 얼마나 감당할 수 있는 지였다. 주택 모기지 대출 이자율이 3 % 라면 사람들은 많은 돈을 감당할 수 있었을 것이다. 연준이 금리를 정 상화하면서 이런 함정이 어느 정도 해소되었 다고 볼 수 있다. 처음 집을 사는 사람들에게는 점점 더 감당 하기 어려운 상황이 되었다. 2022년 전국부동 산중개인협회의 주택 구매력 지수는 108이었 다( 100은 중간 소득 가구가 중간 가격 주택에 대한 주택 모기지 대출을 받을 수 있는 소득 을 정확히 갖고 있음을 나타낸다). 2025년에 는 이 지수가 97.4로 떨어졌는데, 이는 평균 가구가 중간 가격 주택에 대한 주택 모기지 대출을 받을 수 있는 소득을 갖고 있지 않다 는 것을 의미한다. 소득 상승률은 미미한 반 면 주택 가격은 급등한 것이 구매력 지수를 떨어뜨렸다.
많은 주택 구매자들이 겪는 문제는 단순히 빚을 갚는 것이 아니라, 애초에 주택 모기지 대출을 받기 위해 필요한 계약금을 마련하는 것이다. 영국과 같은 시장에서는 무계약금 주 택 모기지 대출이 널리 제공되지만, 미국에서 는 일반적으로 재향군인이나 특정 농촌 지역 에서 주택을 구매하는 구매자를 위해 제공된 다. 자격을 갖추지 못한 소비자들에게 이는 큰 부담이 되고 있다. 연구에 따르면, 미국인 3명 중 1명은 비상 자금이 전혀 없고, 가지고 있는 평균 액수는 500달러에 불과하다. 주택 계약금으로는 턱없이 모자라고 거의 불가능 한 저축액이다.
지금은 연준의 영향력이 주택시장에서는
밀레니얼, Z 세대 주택 소유에 어려움으로 작용 경제가 정상으로 되면 멈춘 주택 시장 움직여
별로 느낄 수 없지만 금융 시장의 통제와 관 리가 자리잡게 되면 주택시장도 연준의 영향 을 받을 것으로 보인다. 즉, 연준의 금리 조정 에 따라 모기지 이자율도 조정될 것으로 볼 수 있다. 그 이유는 경제 상황이 점점 불확실 성이 줄어들고 정상적인 궤적으로 돌아갈 것 으로 보이기 때문이다. 물론, 불황 역시 정상 적인 경제 상황이라는 것을 알아야 한다. 모건 스탠리의 미국 정책 책임자는‘ 정상적 인’ 경제 상황이라면 연준의 금리 인하가 주 택 모기지 대출 이자율 하락으로 이어질 것이 라고 말한다. 하지만 지금은 정상적인 경제 상황이 아니 다. 이것이 모기지 이자율이 연준의 금리 인 하에도 떨어지지 않는 이유라고 할 수 있다. 현재 부동산 시장의 경색은 주택 재고 부족과 팬데믹 기간 동안 주택 구입자들의 관심을 끌 었던 낮은 이자율에서 기인한다. 이 모든 것 의 배경에는 코로나 19 팬데믹 기간 동안 주택 을 구매하고 초저금리로 마지막 남은 공급을 확보한 밀레니얼 세대가 상당한 영향을 미치 고 있다고 볼 수 있다.
50bp( 0.5 % 포인트) 추가 인하가 대출 기관 의 관심을 끌 수는 있겠지만, 모기지 이자율 이 즉각적으로 완전히 정상으로 돌아가지는 않을 수도 있다. 수십 년째 높은 수준인 연방 기금 금리와 현재 모기지 상품 간 이자율 격 차를 강조하는 보고서에서 공개시장위원회( FOMC) 의 부동산 시장 영향력이 얼마나 약 한지를 볼 수 있다. 하지만 이런 상황은 바뀔 수 있다. 금리 격차가 줄어들고 축소될 것으
로 생각된다. 즉, 연준이 시간이 지남에 따라 더 많은 통제력을 갖게 될 것으로 보인다. 올 해를 마무리하면서 이런 상황이 어떻게 될지, 그리고 그것이 정기예금에 어떤 영향을 미칠 지 더 확실하게 알게 될 것이다. 모기지 이자율의 처방약 연준이 부동산 시장의 역학에서 핵심적인 역할을 하지만, 행정부와 의회의 정책만이 유 일한 요인은 아니라고 볼 수 있다. 연준이 통 제할 수 없는 현실 세계의 요인들이 많다. K 자형 경제에서는 부유층과 저소득층의 운 명이 현저히 엇갈린다. 소득 불평등이 엄청 나게 중요한 문제이며, 이런 상황에서는 가 진 것이 없는 사람들이 가장 큰 압박을 느낄 수 있다.
연방 정부는 용도 지역 설정, 저렴한 주택 할당제, 법규 문제, 세제 체계 등 관료주의적 인 행정 절차와 관련해 주 및 지방 정책에 대 한 영향력이 제한적이다. 이런 모든 요소가 사람들의 거주 지역에 극심한 영향을 미친다. 주택 구매력에 대해 생각할 때, 연방 정부만 이 중요한 것이 아니라는 점을 인지하는 것이 중요하다. 물론 연방 정부는 사람들이 주택 모기지 대출을 받고 주택을 구매할 자금을 조 달하는 데 중요한 역할을 하지만, 주택 구매 력을 높이기 위해서는 용도 지역, 세금, 정책 등 지역 차원에서도 어떤 조치를 취해야 하는 지 고려해야 한다. 그리고 지금은 지역 차원 에서 해결할 수 있는 주택 용도와 구역 변경 에 대해 더욱 적극적이고 진지하게 해결하려 는 노력을 해야만 주택 문제의 실마리를 풀
수 있다. 주택 정책의 변화와 여건의 변화에 Z 세대와 밀레니얼 세대가 가장 큰 영향을 받 는다. 이들은 대개 처음으로 주택을 마련하는 이들이기 때문에 주택 시장에 처음 진입하는 사람들이 가장 큰 영향을 받는 것은 당연하 다. 이들이 직면하는 문제는 주택 구입 가능 성과 직결되는 요인들이다. 첫 번째 문제는 공개시장위원회( FOMC) 가 금리를 인하할 때마다 낮아지는 저축률인 계 약금이다. 계약금이 부족하면 주택 구입은 미 뤄질 수밖에 없다. 두 번째 문제는 주택 재고 부족이다. 재고 부족은 주택 가격이 계속 오 름세를 유지한다는 것을 말한다. 주택 가격이 계속 오르면 주택 마련이 갈수록 미뤄지거나 어렵다. 세 번째 문제는 지난 50 년 동안 여성 의 경제 활동 참여가 늘어나고 가정의 구성 상승에 따른 가계 소득 증가다. 가정을 꾸린 가계 소득의 상승은 비싼 주택 을 감당할 수 있지만 반대로 홀로 사는 이들 은 집을 구입하는 대신 편리한 현대식 주거 를 임대한다. 사람들이 이사를 꺼리는 한 가지 이유는 주 택 소유자들이 연준이 금리를 제로금리에 가 깝게 유지했던 시기에 얻었던 30 년 만의 최 저 주택 모기지 대출 상품을 잃으려 하지 않 기 때문이다. 문제는 최근처럼 모기지 이자율 이 급등할 때 발생한다. 집을 이사해서 3 % 고 정 모기지 이자율에서 7 % 이자율로 주택 모 기지 대출을 받는 사람은 급한 불가피한 사정 이 있는 사람이 아니라면 거의 없다. 이사를 하지 않는다는 것은 시장이 사실상 마비되는 것을 의미한다. 집을 파는 사람이 부족하기 때문에 거래 자 체가 희박하다. 지금 주택시장은 이사를 하지 않고, 결국 모든 게 멈춰 버린 상태다. 모기지 이자율이 5 % 이하로 떨어질 때까지 이런 멈 춤 상태는 지속될 것으로 봐야 한다.
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