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미국 부동산

2025 년 11 월 7 일- 2025 년 11 월 13 일 C-7

▶4면 < 사라지는 주택 소유경로 > 에 이어 주택 가격 하락 위기 속에서 이동식 주택은 저소득층이 부를 축적하고 내 집 마련을 할 수 있는 방법으로 여겨지고 있다. 실제로 조 립식 주택 소유자의 절반 이상이 연 소득 5 만 달러 미만이며, 그중 3분의 1은 60세 이상 이다. 그러나 대형 투자 회사들이 이동식 주택 단 지를 인수하는 사례가 늘어나면서 이런 유형 의 주택 소유는 많은 사람들에게 점점 더 어 려워지고 있다. 이는 주택 시장의 다른 부문 에서도 나타나는 추세다.

주택은 필수적인 사회적 재화가 아닌 상품 으로 취급되는 경향이 점점 더 커지고 있다. 이를 " 주택 시장의 금융화 " 로 부르기도 한다. 사모펀드 회사들에게 주택은 수익성 있는 투 자 대상이었다. 하지만 투자 수익을 극대화하기 위해 대개 임대료를 인상하고 비용을 절감한다. 투자 운 용진은 종종 세입자와 완전히 분리되어 있고, 퇴거 및 규정 집행에 과도한 통제력을 행사하 는 현장 및 지역 관리자를 고용한다. 전반적 으로 이런 금융화는 이동식 주택 소유자를 포 함해 소득이 제한된 사람들이 주거지를 얻는 방식을 변화시켰다. 과거에는 조립식 주택 커뮤니티가 대부분 " 소규모 " 기업이었다. 여전히 학대 행위에 시 달리기는 했지만, 세입자들은 대개 집주인 을 알고 자주 만나 임대료는 훨씬 안정적이 었다. 2020년과 2021년에는 기관 투자자들이 전체 조립식 주택 단지 매입의 23 % 를 차지 했는데, 이는 2017년부터 2019년까지 13 % 에 서 증가한 수치다. 현재 전국에서는 23개의 사모펀드 회사가 1,800개 이상의 단지를 소유 하고 있다. 시장 가격보다 낮은 임대료와 노후화와 같 은 요인들은 이동식 주택 단지가 가치 증대 를 추구하는 투자자들에게 매력적인 투자처 로 인식되었다. 간단히 말해, 이런 단지의 진 입 가격은 전국의 다세대 아파트 및 콘도 건 물보다 훨씬 낮다.

전문 투자자는 부동산 가치를 높이기 위해 임대료를 크게 인상하는 경향이 있다. 고소득 세입자를 유치하거나 단지의 편의시 설과 인프라를 개선하는 것은 이 자산군을 매 력적으로 만드는 또 다른 부가가치 전략이다. 일반적인 이동식 주택을 옮기는 데 3,000 달러 에서 10,000 달러 사이의 비용이 든다는 사실 은 대부분의 세입자가 이사 비용을 감당할 수 없다는 것을 의미한다. 이는 단지 소유주에게 막대한 가격 결정력을 부여한다. 반면 수익률은 훨씬 높다. 전국에서 다섯 번 째로 큰 이동식 주택 단지 소유주인 부동산 파트너에 따르면, 순영업이익 대비 시장 가격 비율인 자본화율은 최대 9 % 에 달한다.

최대 이동식 단지 소유주인 에쿼티 라이프 스타일 프로퍼티스( ELS) 는 전국에 165,000 채의 주택을 소유하고 있고, 이 자산은 규모 는 52 억 달러다. 최근 몇 년 동안 싱가포르 국부펀드 GIC 와 칼라일 그룹, 브룩필드, 블랙스톤, 아폴로와 같은 대형 사모펀드 회사 등 대형 투자자들도 이동식 주택 단지 소유를 확대했고 JP 모건체 이스도 합류했다. 그리고 워런 버핏도 이동식 주택 단지 투자에 참여하고 있다. 버핏의 자 회사인 클레이튼 홈즈는 전국 최대의 이동식 주택 제조업체이자, 21st 모기지와 밴더빌트 모기지라는 두 개의 대형 이동식 주택 대출 기관을 운영하고 있다. 일단 매입이 이뤄지면, 부지 임대료는 일반 적으로 상승하기 시작한다. 이동식 주택 단지 거주자들은 특히 어려운 환경 때문에 취약하 다. 집을 옮기기가 매우 어려워서, 임대료 상 승에 직면하면 사실상 꼼짝없이 갇히게 된다. 플로리다 이동식 주택 단지에 대한 한 연구에

따르면, 단지 매각 후 몇 달 동안 퇴거 신청이 40 % 증가했다. 거주자들은 종종 집을 옮기기 위해 과도한 비용을 지불할지, 아니면 감당할 수 없는 부지 임대료를 지불할지 선택해야 하 는 상황에 놓인다.

주민에게 권한을 되돌려주기 조립식 주택 커뮤니티는 매우 독특하기 때 문에 종종 특별한 주법의 적용을 받는다. 버 지니아주에서는 조립식 주택 부지 임대법이 단지 소유주와 거주자가 따라야 하는 규칙을 규정하고 있다. 부지 임대료를 내지 못해 퇴거 당한 경우, 집 은 여전히 소유주이지만 더 이상 단지에 거주 할 수 없다. 주에서는 종종 퇴거 후 집을 옮길 수 있는 기간을 짧게 정한다. 예를 들어 노스 캐롤라이나 주에서는 퇴거 판결 후 세입자가 공원에서 조립식 주택을 철거할 수 있는 기간 이 21 일에 불과하다. 버지니아 주에서는 집주 인이 퇴거 후 90 일 이내에 이동식 주택을 옮 기거나 팔 수 있지만, 그 기간 동안 임대료는 지불해야 한다. 많은 주에서 거주자가 정해진 기간 내에 집 을 옮기지 못하면 단지 소유주가 집을 압류하 거나 옮길 수 있다. 주민이 단지 소유주로부 터 이동식 주택 소유권을 보호하는 주에 거주 하더라도, 단지 소유주가 주민이 갚아야 할 금액에 대해 이동식 주택에 유치권을 행사할 수 있기 때문에 이를 집행하기 어려운 경우 가 많다. 결과적으로 많은 주민이 집을 잃게 된다. 현재 단지 매각 시 주민에게 사전 통지를 의 무화하는 법률을 시행하는 주는 22 개 주에 불 과하다. 대부분의 주는 소유주가 단지 주민들

에게 매각 의사를 통지할 수 있는 기한을 정 하는 정도다. 그럼에도 불구하고 많은 주에서 는 주민들이 강제로 쫓겨나지 않도록 단지 소 유권을 확보할 수 있도록 지원하는 전략을 마 련하고 있다. 최근 메인 주는 단지가 매각될 경우 주민들 에게 우선 매수권을 부여하는 법을 통과시켰 다. 또한, 이 법은 단지를 매입하는 타 주 투자 자에게 수수료를 부과해 주민들이 거주 지역 의 단지를 더 유리하게 매입할 수 있도록 지 원하기 위함이다. 다른 사례에서는 주민들이 외부 지원을 받 아 협동조합을 결성해 단지를 매입하기도 했 다. 그런 다음 자금 조달을 신청하고 단지를 매입한다. 많은 옹호자들은 이동식 주택 단지 내 임대료 통제 정책을 추진해 신규 소유자가 연간 임대료를 인상할 수 있는 금액을 제한하 고 있다. 2019 년 뉴욕주는 이동식 주택 단지 의 연간 임대료 인상을 3 % 로 제한하는 법을 통과시켰지만, 특정 상황에서는 연간 6 % 까지 상승할 수 있다. 추가적인 해결책으로는 소규모 상황으로의 퇴거 제한, 거주자에게 추가적인 보호를 제 공하기 위한 부지 임대 계약 강화, 기존 이동 식 주택 단지의 용도 지역 설정 권한 강화 등 이 있다. 단지 거주자들이 외부 투자자와 무반응적 지방 정부에 직면해 오랫동안 거주해 온 주 택과 공동체를 유지하려고 한다. 하지만 이 런 해결책이 널리 채택될 때까지 거주자들은 계속해서 재산을 잃을 것이며, 이와 함께 주 택 소유로 가는 중요한 길도 잃게 될 것이다.

수백만 명의 사람들이 이동식 주택 단지에 거주하는 이유는 이동식 주택이 주거비를 충 당하는 가장 저렴한 방법이기 때문이다. 하지 만 일부 투자자들은 이동식 주택 단지를 매입 하고 있다. 이들은 주택 부지의 임대료와 사용료를 인 상한 후, 임대료를 지불할 수 없는 사람들을 내쫓는다. 그리고 정부는 이런 투자에 도움 을 주고 있다.

▶6면 < 대출 지연 > 에 이어 특히 농무부( USDA) 대출과 홍수 보험이 필수적인 농촌 및 해안 지역의 경우 더욱 어 려운 상황이다. 이런 파이프라인이 동결된 상 태로 유지된다면 농촌 지역 판매가 완전히 중 단될 수 있다.

지역별 영향은 매우 다양 모든 지역 시장이 정부 셧다운의 영향을 동 일하게 받는 것은 아니다. 워싱턴 DC, 버지니 아 북부, 메릴랜드와 같이 정부 주도 지역인 지역에서는 급여 지급 중단으로 이미 주택 수 요가 냉각되고 있다. 농촌 지역도 똑같이 취 약한데, 이는 무급휴가 때문이 아니라 셧다운 이 시작되면서 농무부 자금 지원이 중단되었 기 때문이다.

그리고 해안 지역에서는 홍수 보험이 중단 되면 거래가 완전히 무산될 수 있다. 반대로 경제가 다각화되고 현금 구매자 비중이 높은 대도시는 정부 셧다운의 혼란을 더 쉽게 헤쳐 나갈 수 있다. 결과적으로 연방 공무원 허브 에서는 주택 가격 상승이 정체되는 반면 다른

지역은 비교적 안정적인 수준을 유지하는 양 분된 주택 시장이 형성될 수 있다.

주택 소유자와 구매자가 스스로를 보호하 려면 이미 불확실성 속에서 어려움을 겪고 있는 주택 소유자에게 재정적 유연성은 매우 중요 하다. 재정 계획, 특히 현금 흐름과 핵심 월 지출에 집중해야 한다. 예산 우선순위에 집 중하고, 재량 지출과 비재량 지출을 구분하 고, 유동성 확보를 위해 저축을 활용할지 다 른 대안을 활용할지 신중하게 고려해야 할 수 도 있다. 일찍 행동하고, 체계적으로 관리하며, 대출 기관과 지속적으로 소통하는 것이 중요하다. 빨리 행동할수록 선택지가 더 많아진다.

홍수 위험 지역에 거주하는 경우, 특히 곧 갱신 예정인 보험의 보장 범위를 다시 한번 확인해야 한다. 또한, 재융자를 받는 모든 사 람은 연방 확인 시스템이 오프라인일 때 추가 적인 지연을 방지하기 위해 모든 홍수 보험 서류를 최신 상태로 유지해야 한다.

주택 구매자도 유의해야 할 사항이 있다. 연방 대출 프로그램을 이용하는 주택 구매자 는 대출 기간이 더 길어질 수 있음을 예상하 고 대비책을 마련해야 한다. 주택도시개발부 는 연방주택청( FHA) 대출을 계속 처리하고 있고, 국가보훈처( VA) 도 여전히 대출을 진 행하고 있다. 그렇지만 모기지 인수 및 서류 검증과 같은 절차는 인적 요소로 인해 더 오 래 걸릴 수 있다. 패니 메와 프레디 맥이 연방 예산과는 독립

적으로 운영되기 때문에 일반 대출은 거의 영 향을 받지 않는다. 정부 지원 대출과 일반 대 출 모두에 자격이 있는 주택 구매자는 시기 가 문제가 될 경우를 대비해 일반 대출 승인 을 준비해 둘 필요가 있다. 또한 불확실성에 도 불구하고 끈기를 발휘할 필요가 있다. 주 택 구매자들은 부동산 파악, 서류 정리, 그리 고 판매자 및 대출 기관과의 명확한 소통에 집중해야 한다. 이런 혼란 속에서도 주택 구입 기회는 포착 할 수 있다. 사람들은 상황이 잘 풀릴 때 투 자에 가장 자신감을 느끼는 경향이 있다. 하 지만 역사적으로 볼 때, 최고의 장기 수익률 은 상황이 불확실할 때 창출된다. 임대 수요 가 계속 증가함에 따라 높은 할인율로 고품 질 부동산을 구매할 수 있는 좋은 기회를 얻 을 수 있다. 더 느리고 복잡한 과정을 감수할 의향이 있 는 주택 구매자에게 있어서 이번 연방 정부 셧다운의 불확실성은 현재 부동산 시장에서 가치를 찾을 수 있는 희귀한 기회가 될 수 있다.

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