|
< 김선영 기자 > 정부 셧다운은 주택 시장을 포함한 사람들의 재정 생활의 다양한 측면에 영향을 미치고 있 다. 정부 셧다운이 장기화될 가능성이 높아지 고 있다. 특히, 정부 부서가 발급한 서류가 반 드시 필요한 모기지 융자와 주택 매매는 업무 지연이 나타나고 있다. 주택 구매자는 대출 승인 지연에 직면하고, 판매자는 마감일 연기로 어려움을 겪고, 무급 휴가를 받은 연방 공무원은 다음 달 모기지 상환에 어려움을 겪고 있다. 주택 소유자 또 는 구매자로서 자신을 보호하는 방법을 포함 해 이런 영향에 대해 알아야 할 사항들을 알 아 둬야 한다.
주요 주택 프로그램 중단 시 거래 교착 상태 셧다운 기간 동안 주택 시장에 가장 직접적 인 영향을 미치는 것은 서비스 제공 속도 저 하다. 정부 셧다운에도 불구하고 연방주택청( FHA) 와 보훈처( VA) 와 같은 기관에서 정 부 지원 대출을 받는 것은 여전히 가능하다. 하지만 이런 기관들은 직원 수가 크게 감소했 기 때문에 처리 시간과 마감일이 지연되고 있 다. 당초 지연되거나 중지되는 것을 막기 위해 임시 대책을 세운다고 했지만 현실적으로 일 손이 부족한 상황에서 지연은 불가피하게 나 타나고 있다.
이런 속도 저하에는 실질적인 결과가 따른 다. 연방주택청( FHA) 및 보훈처( VA) 대출 신청은 계속 처리되고 있지만, 소득 확인이나 국세청( IRS) 소득보고서 사본 제출 등 수동
|
검토나 연방 정부 확인이 필요한 모든 절차는 지연되고 있다. 일부 주택 구매자의 경우, 이 런 지연으로 인해 주택 매매 계약이 만료일을 넘기고 있다. 특히 저소득층과 농촌 지역 주 택 구매자를 지원하는 대출 프로그램이 가장 큰 타격을 입었다. 농무부( USDA) 대출이 가 장 큰 타격을 입었는데, 신규 대출 발급이 완 전히 중단되었다. 셧다운 기간 동안 주택 구매자와 주택 소유 주에게 또 다른 걸림돌은 바로 홍수 보험이 다. 전국홍수보험프로그램( NFIP) 은 현재 셧 다운 기간 동안 운영이 중단된 상태다. 이 서 비스가 없다면 많은 주택 모기지 대출이 중단 될 수 있다. 홈어브로드( HomeAbroad) 의 분 석가들은 전국홍수보험프로그램이 계속 운영 중단될 경우 하루 3,600 건의 주택 셧다운, 즉 약 16 억 달러 규모의 일일 주택 매매가 위험에 처할 것으로 추산한다.
연방 직원들, 모기지 상환 압박감 느껴 초당파 정책 센터에 따르면 70 만 명이 넘는 연방 직원들이 무급휴직을 받았으며, 거의 비 슷한 수의 직원들이 무급으로 계속 근무하고 있다. 셧다운이 계속될 경우, 최대 300 만 명의 현역 군인과 75 만 명의 주 방위군 및 예비군도 무급 으로 복무해야 할 수 있다. 이런 소득 손실은 이미 지역 주택 시장을 재편하고 있다. 부동 산 투자 플랫폼 거물( mogul) 의 창립자는 정 부 셧다운으로 인한 심리적 충격은 이미 주택 구매자들의 행동에 스며들고 있다고 말했다.
|
대부분의 연방 직원들이 무급휴직에 직면하 면서, 연방 정부 직원이 많은 워싱턴 DC 메트 로 지역들이 가장 큰 타격을 받고 있다. 데이 터도 이를 뒷받침한다. 워싱턴 DC 메트로 지역의 미결 주택 매매는 전년 대비 약 6.7 % 감소했는데, 이는 전국 평 균보다 훨씬 큰 폭의 감소다. 무급휴직에 대 한 우려로 주택 구매를 꺼리는 잠재 구매자 들이 늘고 있기 때문이다. 반면, 일부 지역 주 민들이 집을 팔려고 하면서 신규 매물 건수는 9.8 % 증가했는데, 이는 주요 대도시 중 세 번 째로 큰 폭의 증가율이다.
기존 주택 소유자의 경우, 미납 월급은 눈 덩이처럼 불어나고 있다. 가장 큰 모기지 업 체로켓모기지는 정부 셧다운으로 인해 영향 을 받은 주택 소유자, 즉 무급휴가, 해고 또 는 잠재적 실직에 대한 우려가 있는 주택 소 유자는 즉시 모기지 관리 회사에 연락해야 한 다고 말했다. 납부 기한을 놓치기 전에 조기에 조치를 취 하면 불확실한 시기에 주택 소유자가 상황을 통제하는 데 도움이 될 수 있는 것이다. 대부 분의 대출 기관이 모기지 상환 유예나 일시적 인 납부 조정 등 단기적인 어려움에 대비한 프 로그램을 운영하고 있다. 이런 프로그램은 정 부 셧다운으로 어려움을 겪는 주택 소유자에 게 큰 도움이 된다.
모기지 이자율 하락 기대하지 말아야 주택 모기지 대출 이자율 하락 가능성은 있 지만, 낙관하거나 지나친 기대는 하지 않아야
|
하는 것이 현실적이다. 워싱턴 정가의 혼란 속에서 한 가지 이점을 꼽자면, 정부 셧다운 으로 주택 모기지 대출 이자율이 하락할 수 있다는 가능성이다. 불확실성이 높은 시기 에 투자자들은 미국 국채를 매수하는 경향 이 있어 국채 수익률 더 나아가 주택 모기지 대출 이자율이 하락할 수 있다.
이번 정부 셧다운의 몇 안 되는 긍정적인 측면 중 하나는 주택 모기지 대출 이자율에 미치는 영향이다. 모기지 이자율이 연중 최 저 수준에 근접했다. 30 년 만기 고정 모기지 평균 이자율은 최 근 6.3 % 안팎을 맴돌았는데, 이는 연초 최고 치에서 눈에 띄게 하락한 수치다. 프레디 맥 의 주택 모기지 대출 시장 조사 결과에서도 이런 추세가 확인되는데, 30 년 만기 고정 모 기지 이자율은 10 월 중순 6.3 % 바로 아래에 머물렀고, 이는 2024 년 말 이후 최저치이다.
모기지 이자율 하락은 신규 주택 구매자 에게는 도움이 될 수 있지만, 주택 모기지 대출 재융자 활동 증가로 바로 이어지는 것 은 아니다. 많은 주택 소유자들이 여전히 3 % 미만의 이자율로 팬데믹 시대의 대출에 묶여 있어 재융자를 고려하지 않고 있다. 금융 불확실 성이 높은 시기에 대출 기관들이 인수 기준 을 강화할 가능성도 있는데, 이로 인해 일부 주택 소유자들에게 재융자는 그다지 확실한 선택이 아닐 수 있다. 대출 이자율이 낮아질 수 있지만, 재정적 준비와 민첩성이 그 어느 때보다 중요하기 때문에 섣불리 모기지 이자율이 떨어질 것 으로 단정해서는 안된다. 그 대신 주택 모 기지 대출자는 모든 서류를 정리하고, 탄탄 한 신용 상태를 유지하며, 유리한 조건이 나 타나면 신속하게 대응할 수 있도록 준비해 야 한다.
지연 누적되고 해결에는 시간 걸려 프로그램이 계속 운영되고 있는 곳에서도 서류 작업이 종료되지 않은 건이 쌓이고 있 다. 재향군인부와 주택도시개발부의 담당 부서들은 감축된 인력으로 운영되고 있어 모기지 융자 인수 심사 절차가 더디고 마감 시간이 길어지고 있다. 문제를 최소화하기 위해 주택 구매자가 절 차를 앞당겨야 한다. 주택 구매자는 연방 정 부의 검색 및 검증이 필요한 서류로 인해 발 생할 수 있는 지연을 방지하기 위해 대출 기 관에 최신 서류를 미리 제공해야 한다. 부동산 중개업체와 모기지 대출 기관은 연 방 정부의 서비스 중단으로 거래가 지연될 경우 추가 시간을 허용하는 " 셧다운 사태 대 비책 ", 즉 계약 조항을 통해 대응하고 있다. 하지만 정부가 다시 문을 열면 이런 지연은 하룻밤 사이에 사라지지 않는다. 수천 개의 보류 중인 파일이 한꺼번에 시스템에 다시 입력되어 처리에 몇 주가 걸릴 수 있는 누적 작업이 발생하게 된다. ▶7 면에 계속
|