C-6 2026 년 11 월 6 일- 2026 년 11 월 12 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 투자용 부동산을 팔고 양도 소득세를 내지 않으 려면 1031 부동산 교환 거래 규정을 따르면 된다고 알 고는 있지 만, 좀 더 자세하고 쉬운 설명 부탁드립니다.

A: 투자용 부동산에만 적용되는 1031 부동산 교환 프 로그램( IRS section 1031 Tax differed Program) 은 투자용 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하는 경우 를 말하는데, 상업용 혹은주택등 모든 형태의 투자용 부동산이 다 해당됩니다. 이 프로그램으로 세금 혜택 을 받기 위해서는 다음과 같은 규칙을 준수해야합니다. 첫째는 기존 부동산의 클로징 날짜로부터 45 일 안에 새로 교환( 구매) 할 부동산을 지정해야 하고, 180 일 안 에 새로운 부동산을 구입해야 합니다. 구입을 희망하는 최대 세 개의 부동산을 정할 수 있고 그 중 하나를 구입 하면 됩니다. 그러나 45 일 기간 안에 마음에 드는 새로 교환할 부동산을 정하는 것은 그리 쉬운 일이 아닙니 다. 그러므로 교환할 부동산을 먼저 확보한 후 기존의 부동산를 판매하면 안전 합니다. 새로 구입해야 할 부 동산을 45 일 안에 찾지 못해서 1031 거래가 무산되는

경우도 있기 때문입니다. 둘째는 1031 거래를 하기 위해서는 1031 프로그램을 전문으로 하는 세틀먼트 회사를 정해야 합니다. 이 회 사는 손님이 판매한 부동산 대금 전액을 에스크로에 보 관했다가 새로운 부동산 구입 대금으로 직접 지급합니 다. 즉 1031 부동산 교환 프로그램으로 팔고 사는 전 과 정을 지휘합니다. 부동산을 처분해서 나온 돈을 셀러가 일부분이라도 직접 받으면 1031 의 규정을 위반하게 되 어 세금 혜택을 받을 수가 없습니다. 셋째는 양도세금 전액을 연기받기 위해서는 사는 부 동산의 가격이 파는 부동산 가격과 같거나 더 높아야 됩니다. 물론 사는 부동산의 금액이 파는 부동산의 금 액보다 낮을 경우에는 차액에 해당하는 만큼 만 비율로 계산해서 세금을 내면 됩니다. 넷째는 부동산 하나를 팔고 여러 개를 새로 구입하거 나, 혹은 한 개 이상의 부동산을 동시에 팔고 새로운 부 동산 하나를 구입하는 것도 무방합니다. 갯 수에는 상 관 없이 금액 만 맞추면 됩니다. 제 손님분 중에 구입시 보다 $ 600,000 이 오른

$ 1,000,000 짜리 건물을 소유한 분이 계셨는데, 이 분 은 이 건물을 팔고 $ 500,000 짜리 주택 두개를 구입하 여 $ 600,000 에 대한 소득세 전액을 연기할 수 있었습 니다. 만약 후일 이 분의 두 자녀가 주택을 하나씩 상 속받게 된다면 결국 양도 소득세는 전액 탕감 받는 셈 이 되는 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 > 주택 모기지 대출 차입자의 95 % 이상이 현 재 시장 금리보다 낮은 이자율을 받고 있고, 65 % 는 시장 금리보다 최소 2 % 포인트 낮은 이자율을 부담하고 있다. 이는 모기지 이자율이 사상 최저치를 기록 했던 2020년과 2021년에 대규모로 재융자가 이뤄진 결과다. 골드만삭스 경제학자들은 보 고서에서 이런 이자율 격차로 인해 주택 시장 이 2027년까지 침체 상태에 머물 것이며, 기존 주택 매매 건수는 2019년 수준보다 26 % 낮은 390만 건에 그칠 것으로 전망했다. 보고서에서 밀레니얼 세대를 직접 언급하지 는 않았지만, 분석 결과는 이 세대 내부의 격 차와 밀접한 관련이 있다. 골드만삭스의 경 제학자는 이런 상황의 주된 원인으로 ' 락-인( lock-in, 기존 대출 조건에 묶여 변화가 어 려운 현상)' 을 꼽았다. 주택을 옮기려면 기존 의 저금리 모기지 대출을 포기하고 더 높은 금리의 모기지 대출을 새로 받아야 하기 때 문이다.

골드만삭스 전략가들은 모기지 이자율이 2027년 말에는 6.4 % 까지 하락할 것으로 예상 한다. 그럼에도 보고서는 주택 구입 여력( affordability) 은 역사적으로 매우 낮은 수준에 머물 것이라고 지적한다. 지난 2월 저점을 찍었던 모기지 이자율은 이 후 140bp( 1.4 % 포인트) 상승해 현재 약 7.4 % 수준에 도달했다. 이로 인해 시장 금리보다 낮은 금리를 적용 받는 차입자는 더욱 늘어 났고, 새로 대출이 필요한 사람들에게는 진입 장벽이 더욱 높아졌다.

두 갈래로 나뉜 밀레니얼 세대 데이터를 살펴보면 밀레니얼 세대는 이미 양 극화되어 있다. 미니애폴리스 연방준비은행 의 연구에 따르면, 35 세 미만 성인의 주택 소 유율은 일반적인 통계 수치보다 훨씬 낮게 나 타났다. 전체 성인을 기준으로 하면 22 % 인 반 면, 가구주만을 기준으로 하면 37 % 로 집계되 었다.

전국부동산중개인협회의 데이터는 이런 격 차가 어디에서 발생하는지를 보여준다. 2026 년 세대별 보고서에 따르면, 전체 주택 구매 자 중 생애 첫 주택 구매자의 비중은 사상 최 저치인 21 % 로 떨어졌다. 주택을 구매한 젊은 밀레니얼 세대( 27 ~ 35 세) 중 생애 첫 주택 구매자 비중은 1 년 만에 71 % 에서 60 % 로 감소했다. 36 세에서 45 세 사 이의 밀레니얼 세대 후기 세대가 현재 가장 높은 소득을 올리는 구매자다. 2024 년에는 가 구당 중간 소득이 13 만 2,700 달러에 달할 것으 로 예상된다. 밀레니얼 후기 세대 주택 구매자 중 생애 첫 주택 구매자는 3 분의 1 에 불과하다. 전국부동 산중개인협회에 따르면, 후기 세대 밀레니얼

은 " 자산을 활용해 더 나은 주택으로 이사하 는 추세 " 다.

연방준비제도( Fed) 자료에 따르면, 밀레니 얼 세대의 총 순자산은 2019 년 3 조 9,400 억 달 러에서 5 년 후인 2024 년 15 조 9,500 억 달러로 증가했다. 신규 주택 모기지 대출을 고려하더라도 2020 년에서 2024 년 사이에 밀레니얼 세대의 주택 자산은 약 2 조 5,000 억 달러 증가했다. 이런 자산 증가는 주로 초기에 주택을 구매한 사람 들에게 돌아갔다. 또한, 젊은 밀레니얼 세대 는 학자금 대출을 보유할 가능성이 더 높다. 젊은 밀레니얼 세대의 39 % 가 3 만 달러의 중 간 잔액을 갖고 있는 반면, 후기 밀레니얼 세 대는 27 % 다. 주택 시장은 자산 가치가 높은 기존 주택 소 유자와 처음으로 내 집 마련을 시도하는 구매 자로 극명하게 양분되어 있다. 이는 임차인 대 소유자라는 경제적 구도로 귀결된다.

2027 년이 중요한 이유 골드만삭스의 부진한 가격 전망은 양날의 검과 같다. 2025 년 1.2 %, 2026 년 1.1 % 상승에 이어 2027 년에는 0.8 % 상승할 것으로 예상하 는데, 이는 역사적 평균 상승률인 약 5 % 에 훨 씬 못 미치는 수치다. 주택 가격 정체는 초기 구매자들의 자산 가치 상승으로 인한 혜택이

대부분 사라졌음을 의미한다. 또한, 대출 비 용이 여전히 장벽으로 작용하기 때문에 구매 자들에게는 가격 부담 완화 효과가 미미하다.

골드만삭스는 공급이 다소 완화될 것으로 예상한다. 2027 년 말까지 기존 주택 소유자의 공실률 이 1.2 % 에서 1.4 % 로 상승할 것으로 예상하 며, 이후 매매 계약 체결로 인한 가격 고정 현 상이 점차 완화될 것으로 전망한다. 또한 구 매 의향 조사 결과가 급격히 하락하고 이민 감소로 가구 형성 속도가 둔화되는 등 수요 약화도 원인으로 지적했다.

결과적으로 현재 주택 시장은 이미 주택을 소유한 사람들은 저금리 대출을 유지하며 그 대로 거주할 수 있는 반면, 주택을 소유하지 못한 사람들은 높은 이자율과 매물 부족에 직 면해 있는 상황이다. 게다가 주택 가격이 이 런 어려움을 상쇄할 만큼 충분히 하락할 기미 도 보이지 않는다. 미니애폴리스 연방준비은행은 지나치게 비 관적인 전망을 경계해야 한다고 조언한다. 대 다수의 사람들은 결국 언젠가 주택 소유자가 된다는 사실은 여전히 유효하지만, 데이터상 으로 그 ' 언젠가 ' 가 점점 늦어지고 있음을 부 정할 수 없다.

주택 마련은 인생의 다음 단계들보다 선행 되는 경우가 많은데, 이 단계들 또한 전반적

으로 늦춰지고 있다. 전국부동산중개인협회 의 ' 2025 년 주택 구매자 및 판매자 프로필 ' 에 따르면, 생애 첫 주택 구매자의 중위 연령은 40 세로, 역대 최고치를 기록했다.

출산 또한 이와 비슷한 흐름을 보인다. 6 월에 발표된 질병통제예방센터( CDC) 의 최 근 데이터에 따르면, 2024 년 합계출산율은 여 성 1 인당 약 1.6 명으로 역대 최저치를 기록했 으며, 이는 2008 년 대비 23 % 감소한 수치다. 20 대 초반 및 후반 여성의 출산율은 역대 최 저를 기록한 반면, 40 ~ 44 세 여성의 출산율은 1965 년 이후 최고 수준에 도달했다. 연방 데 이터 분석에 따르면, 첫 출산 시기( 초산 연 령) 는 평균 27.6 세로 역대 가장 높았는데, 이 는 1970 년의 21.4 세에서 상승한 것이다.

경제학자들은 이런 현상들 사이의 연관성 을 지적한다. 2000 년대와 2010 년대 사이 출산 율 하락분의 51 % 가 주거 비용 상승에서 비롯 된 것으로 추정된다. 또한, 주택 가격 상승은 주택 소유자들 사이 에서는 출산을 늘리는 반면, 주택을 소유하지 않은 사람들 사이에서는 출산을 줄이는 결과 를 초래하는 것으로 나타났다. 주택 가격이 1 만 달러 상승할 경우 주택 소유자의 출산율 은 5 % 증가하는 반면, 비소유자의 출산율은 2.4 % 감소한다.

하나의 세대, 두 개의 재무 상태 더 장기적인 결과는 이런‘ 동결( 주택 시장의 정체)’ 현상이‘ 밀레니얼 세대’ 라는 개념 자체 에 어떤 영향을 미칠지 모른다는 점이다. 이 세대 내부의 부의 격차는 베이비붐 세대 때보 다 더 빠르게 벌어지고 있었다. ▶7면에 계속