미국 부동산

2026 년 3 월 27 일- 2026 년 4 월 2 일 C-7

핵심은 주택 비용 공제와 감가상각 일반적으로 기업이 장비, 가구, 차량 또는 건물 과 같이 내용연수가 긴 자산을 구입할 경우, 연 방 세법은 해당 자산의 취득원가를 과세소득에 서 장기간에 걸쳐 공제하도록 규정하고 있다. 이 런 점진적 감가상각 방식은 급여 비용이나 매출 원가처럼 즉시 공제할 수 있는 항목과는 다르다. 급여나 매출원가와 달리 건물과 같은 자본 자산 은 오랜 기간에 걸쳐 사용에 따른 이익을 창출한 다. 이 때문에, 세법은 일반적으로 기업이 이런 자산의 취득원가를 장기간에 걸쳐 공제하도록 요구한다. 그러나 만약 기업이 취득원가 전액을 구입 시점에 비용 처리할 수 있다면, 즉 즉시 일 괄 " 비용 처리 " 정책이 시행된다면, 화폐의 시간 가치 때문에 상당한 세금 절감 효과를 얻을 수 있다. 현행법상 아파트와 같은 주거용 임대 건 물에 대한 투자는 27.5 년에 걸쳐 균등하게 감가 상각 된다. 만약 다가구 주택의 감가상각 속도를 높이면 기업의 자본 비용이 절감되어 현행 세제 체계에서는 수익성이 없는 신규 주택 건설에 대 한 투자를 유치할 수 있다. 또한 현금 흐름이 개 선되어 개발업체와 투자자들이 수익을 더 빨리 회수하고 새로운 건물에 재투자할 수 있게 된다. 다가구 임대 주택의 감가상각 속도 향상은 연방 정책 입안자들이 주택 공급 부족 문제의 상당 부 분을 해결하는 데 사용할 수 있는 간단하고 직접 적이며 검증된 도구다. 이 도구는 비용이 많이 들 수 있으므로 정책 입안자들은 신규 주택 한 채당 즉시 비용 처리할 수 있는 감가상각비를 15 만 달러로 제한하고, 개발업체가 원할 경우 주택 당 10 % 의 환급 가능한 세액 공제( 최대 1 만 5 천 달러) 를 제공하는 방안을 고려할 수 있다. 이런

정책 설계 고려 사항 다세대 주택 비용 공제를 통해 건설업체의 자 본 비용이 줄어들면 이를 통해 단독 주택 건설 확대를 꾀할 수 있다는 것이 이 정책 아이디어 의 골자다. 정책은 비용 통제, 특정 지역 집중 지 원, 또는 세금 1 달러당 신규 주택 수 최적화 등 다양한 방식으로 맞춤화해 목표를 설정할 수 있 다. 100 % 비용 공제를 적용할 경우, 새로 건설 가능한 주택 수는 1,06 만 채에서 70 만 체 사이이 며, 중간 추정치는 89 만 채이다. 건설된 주택 단위당 일정 금액의 즉시 감가상 각을 제공하는 정책은 전체적으로 많은 수의 신 규 주택을 공급하면서도 단위당 효율적인 비용 을 유지할 수 있는 정책이다. 단순히 감가상각 기간을 단축하는 것은 효율적으로 주택을 공급 할 수 있지만, 주택 부족 문제를 해결하는 데 필 요한 규모에는 미치지 못할 수 있다. 전액 공제 또는 비용의 일정 비율 공제는 신규 주택 건설 당 효율성이 떨어진다. 공제 한도를 설정하는 구조는 개발업자들이 더 많은 주택을 건설하고 주택 가격을 낮추도록 유도한다. 왜냐하면 더 비싼 주택을 건설해도 세금 혜택이 없기 때문 이다. 개발업체는 더 작은 규모의 주택을 짓거 나, 편의시설을 줄이거나, 기타 비용 절감 조치 를 취함으로써 이를 달성할 수 있다. 주택당 15 만 달러( 물가상승률을 반영해 매년 조정) 의 비 용 공제 한도를 설정하면 총 1,540 억 달러의 비 용이 발생하며, 60 만 채에서 90 만 채에 이르는 대규모 신규 주택 공급이 촉진될 수 있다. 이는 주택 한 채당 상대적으로 낮은 17 만 4 천 달러에 서 25 만 4 천 달러의 연방 정부 세입 지출로 이어 진다. 만약 전체 세입 비용보다 최대한 많은 주 택을 공급하는 것이 더 중요하다면, 주택당 25 만 달러의 비용 공제 한도가 최선의 정책일 수 있다. 이 옵션을 선택하면 69 만 4 천 채에서 104 만 3 천 채의 신규 주택이 공급될 수 있는데, 이 는 100 % 비용 공제 방식과 거의 동일한 주택 공 급량이지만 비용은 120 억 달러 절감된다. 결과 적으로 주택 한 채당 세입 비용이 전액 공제 방 식보다 개선된다.

비용의 50 % 만 비용 공제 대상으로 제한하면 총비용은 910 억 달러로 줄어들고, 10 년간 31 만 ~ 46 만 채의 주택이 건설될 것으로 예상된다. 이 처럼 비용 공제 비율을 제한하는 것은 과거에 도 선례가 있다. 2002 년 장비에 대한 보너스 감 가상각 제도가 처음 도입되었을 당시에는 비용

임대 주택 건설의 연방 보조금 현재 임대 주택 건설에 대한 가장 큰 연방 세 금 보조금은 저소득층 주택 세액 공제( LIHTC) 다. 저소득층 주택 세금 공제는 소득 기준을 충 족하는 사람들에게만 제공되는 주택 건설에 대 해 연방 세액 공제( 2026 년 약 150 억 달러) 를 제 공한다. 저소득층을 위한 주택 공급은 사회적으 로 중요한 가치이지만, 최근 연구에 따르면 저 소득층 주택 세액 공제는 시장에 공급되는 신 규 주택 1 채당 약 100 만 달러의 순 효과를 내는 것으로 나타났다. 이는 비용 공제를 활용하려는 제안의 단위당 예상 비용보다 약 5 배 높은 수치 다. 더욱이 저소득층 주택 세금 공제 기금은 매 우 느리게 배분된다.‘ 커다란 아름다운 감세법’ 은 다른 변경 사항들과 함께 신규 건설에 대한 연간 세액 공제액을 12 % 증액했다. 그러나 지 원금 증액 3 년차인 2028 년에도 실제 지출액은 이전 기준 지출액보다 약 3.7 %( 5 억 7,900 만 달 러) 증가한 수준에 그칠 것으로 예상한다. 다년 간에 걸친 공제 배분 방식이 주택 공급을 신속 하게 늘리는 데 적합하지 않다는 점을 보여준 다. 따라서 저소득층 주택 세금 공제와 다세대 임대 주택 세금 공제는 상호 보완적인 제도로 봐야 한다. 세금 공제는 모든 소득 계층을 위한 신규 주택을 신속하고 비용 효율적으로 공급할 수 있는 반면, 저소득층 주택 세금 공제는 소득 제한 주택 공급에도 활용될 수 있다. 중요한 것 은 모든 기업 세금 감면이 모든 목적에 똑같이

추정 효과의 불확실성 요인 주택 건설을 늘릴 수 있다는 추정치는 합리적 이지만 두 가지 주요 이유로 상당한 불확실성을 내포하고 있다. 첫째, 주택 가격은 각 주와 지방 정부가 토지 이용 규제 및 관련 절차를 완화하거 나 강화하는 방식에 따라 크게 차이가 있다. 지 난 몇 년간 각 주에서 상당한 진전이 있었으나, 더 많은 진전이 있어야 격차가 줄어들 수 있다. 미래 정책 변화의 방향은 예측할 수 없고, 향후 토지 이용 규제가 정체되거나 오히려 강화될 경 우 건설되는 주택 수는 훨씬 줄어든다. 전국적인 용도지역 변경 노력, 즉 " 용도지역 상향 조정 " 이 속도와 강도를 높여 추진될수록, 새로 지을 수 있는 주택 수는 늘어난다. 관세 수준과 금융 비 용에 영향을 미치는 다른 정책 변화들 역시 새로 지을 수 있는 주택 수에 변화를 가져올 수 있다. 주택 공급이 크게 증가하면 임대료는 하락하거 나 일반적인 물가상승률보다 느리게 상승할 가 능성이 높은데, 실제로 이것이 이 정책을 도입하 는 주요 목표 중 하나다. 임대료가 하락하면 정 책의 혜택이 개발업자와 투자자에게는 세후 이 익 증가 그리고 임차인에게는 낮은 임대료와 새 로운 주거 공간 혜택으로 모두에게 공평하게 분 배된다. 예상보다 낮은 임대료는 개발업자와 투 자자의 이익 증가폭이 예상보다 적다는 것을 의 미하고, 소비자는 더 큰 예산 절감 효과를 누리 며, 예상보다 적은 수의 주택이 건설된다는 것을 의미한다. 생활비, 특히 주택 비용은 사람들이 가장 중요하게 여기는 문제 중 하나다. 주택 위 기를 해결하고자 하는 연방 정책 입안자들은 가 용한 정책 수단을 어떻게 활용할지에 대해 어려 운 선택에 직면해 있다. 한편으로는 주택 비용 을 낮추기 위해 추가적인 주택 공급이 필요하다 는 점이 분명하다. 다른 한편으로는 신규 공급 을 가로막는 주요 장벽은 지역별 용도지역 및 토 지 이용 규제라는 데 의견이 일치한다. 이런 법 률에 대한 책임은 일반적으로 주 및 지방 정부에 분산되어 있다.

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