C-6 2026 년 3 월 27 일- 2026 년 4 월 2 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 집을 팔려고 하는데, 가능하면 현재 상태대로 가장 높은 가격으로 빨리 팔고 싶습니다. 리스팅 가격 은 어떻게 정해지는 것이며, 무엇에 중점을 두어야 높 은 가격으로 집을 잘 팔 수 있을까요?

A: 사실 집을 빨리 잘 파는 일은 에이전트에 딸린 일이 아니라 가격으로 집을 파는 것입니다. 그러므로 받고 싶은 가격이 있다 할지라도 팔릴 수 있는 가격인 지를 파악하고 리스팅 가격을 잘 정하는 것이 바로 매 매의 핵심 포인트입니다. 집 가격은 최근에 같은 동네 에서 팔린 비슷한 매물들의 가격을 바탕으로 타깃 가격 을 설정한 다음, 시장 상황에 따라 이 가격과 비슷하게 높이거나 낮추어서 결정하게 됩니다. 가격을 정할 때, 매물보다 수요가 많아 부동산 가격이 올라가는 추세라면 적정 가격보다 높여서 책정하고 매 물이 수요보다 많아 바이어 마켓으로 돌아서는 추세라 면 적정 가격보다 낮추어 책정해야 합니다. 즉, 현재의 시장 상황을 잘 파악해서 가격을 정하는 것이 중요합 니다. 요즈음같이 부동산 시장이 활발해진 봄 마켓에서

는 보통 한 주 안에 여러 개의 오퍼가 들어오는 것이 정 상입니다. 만약에 그렇지 않다면 바로 가격 조정을 고 려해야 합니다. 아무리 봄마켓이라 할지라도 가격이 높게 책정되면 바이어의 관심을 끌지 못합니다. 매물은 시장에 오래 머물수록 적정 가격보다 낮은 가격의 오퍼를 받게 될 가능성이 많습니다. 마켓에 오래 나와 있는 집의 경우, 셀러는 시간이 지날수록 초조해지게 되고, 바이어는 앞 으로 더 낮은 가격으로 살 수 있다는 자신감을 갖게 됩 니다. 그러므로 타이밍을 놓치지 말고 가격 조정을 해 야 하는데 요즈음은 2 주가 마지노선으로 보여집니다. 2 주 동안 안 팔린 집을 마켓에 그대로 놔두면 시간만 낭비하는 것입니다. 경우에 따라서 시세보다 낮은 가격 전략을 내세워 내 놓은 집은 더 높은 가격으로 팔리기도 합니다. 낮은 가 격은 바이어들의 관심을 더 많이 끌어들이는 효과가 있 습니다. 아직도 매물이 부족한 요즘 주택 시장에서는 복수 오퍼를 유도할 수 있어서 예상외로 더 높게 팔리 게 됩니다. 하지만 해당 매물이 같은 동네에서는 볼 수

없는 독보적인 특징을 갖고 있거나 메가진에 나올 법 한 리모델링 하우스, 범접하기 어렵게 잘 가꾸어진 정 원이 있는 집, 독특하고 유려한 건축 양식을 가진 집등 은 적정 가격보다 높은 가격을 책정해도 무방합니다. 왜냐하면“ 이런 집 다시는 못 만난다.” 라는 생각이 든 바이어는 가격이 높아도 오퍼를 하기 때문입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

인플레이션 불안 가중

제롬 파월 연준 의장은 워싱턴 DC 에서 열 린 연방공개시장위원회( FOMC) 회의에서 11 대 1 의 찬성으로 연방기금 금리를 동결하기로 결정했다고 발표했는데, 이는 고용 시장 약세 보다 인플레이션이 더 큰 위험 요소라는 판단 에 따른 것이다. 중동 정세의 변화가 미국 경 제에 미치는 영향은 불확실하다며, 최근 몇 주 동안 단기 인플레이션 기대치가 상승했는데, 이는 중동 지역의 공급 차질로 인한 유가 급등 을 반영하는 것으로 보인다고 제롬 파월 연준 의장은 말했다.

3 월 회의의 표결에서 유일하게 반대표를 던진 사람은 스티븐 미란 연준 이사로, 그는 0.25 % 포인트 금리 인하에 찬성했다. 지난해 트럼프 대통령의 지명으로 임명된 이후 금리 인하를 지속적으로 지지해 온 행보다. 연준 의 장이 바뀌더라도 금리 인하에 찬성하는 이사 의 수는 과반을 넘지 않을 가능성이 높다. 그 대신 연준이 국채를 매입하거나 은행의 지준 율을 낮추는 방식으로 유동성을 늘리는 행보 는 추진할 가능성이 높다.

이번 결정으로 연준의 기준금리는 3.5 %~ 3.75 % 범위에서 동결되었는데, 이는 지 난해 12 월 이후 동일하게 유지되어 온 수준이 다. 연준은 지난 가을 세 차례 금리를 인하한 후 1 월 회의에서 금리 인하를 중단했고, 향후 금리 인하 전망은 점점 더 불확실해지고 있다. 이란 전쟁으로 유가가 급격히 상승하고 다 른 물가에도 영향을 주면서 인플레이션은 다 시 상승하는 압박을 받고 있다. 모기지 이자율 은 5 % 대에 진입했다가 전쟁으로 인한 불안 가 중으로 다시 6 % 대로 상승하면서 올해 내내 이 수준을 유지할 것이란 전망이 우세하다. 연준의 금리 인하에 대한 소극적인 태도는 도널드 트럼프 대통령의 분노를 샀다. 트럼프 대통령은 두 번째 임기를 시작한 이후 신속한 금리 인하를 요구해 왔다. 트럼프 대통령은 자 신의 소셜 미디어 계정인 트루스 소셜에 파월 의장은 언제 금리를 인하하려는 것인가라고 글을 올려 금리 동결을 비난했다. 자신이 결정 한 전쟁으로 인해 인플레이션이 다시 불안해 지고 있는 상황인데 금리 동결을 결정한 연준 을 비난하고 있다. 만약 전쟁이 없었다면 금리 인하도 가능했을 것이다.

모기지 이자율 5.9 % 에서 6.1 % 로 상승

주택 모기지 대출 이자율은 지난달 3 년 만 에 최저치인 5.98 % 를 기록했지만, 2 월 28 일 미 국과 이스라엘이 주도하는 이란 전쟁이 발발 한 이후 꾸준히 상승해 왔다. 프레디맥에 따

르면 지난주 평균 주택 모기지 대출 이자율은 6.11 % 에 달했다.

글로벌 에너지 위기에 대한 우려가 커지면 서 모기지 이자율이 상승세를 보이고 있는데, 이는 전쟁 발발 이전까지 주택 구매자들에게 유망한 시기로 예상됐던 중요한 봄철 주택 시 장 시즌을 위협하고 있다. 국채 수익률이 급등 하면서 나타난 외요 충격이 가져온 결과다. 주 택 구입 모기지 신청이 완전히 위축되거나 재 융자가 사라지는 모기지 수요가 완전히 위축 된다면 모기지 이자율이 하락할 수도 있다. 그 러나 현재 주택 시장의 상황을 고려하면, 국채 수익율이 안정되기 전에는 모기지 이자율이 떨어질 가능성은 적다. 지난 주 모기지 이자율이 오른 것은 연준 회 의 결과 금리를 동결한 결과 때문이 아니다. 오히려 중동 지역의 상황 전개가 인플레이션 에 파급될 가능성이 높아지면서 최근 모기지 이자율이 상승한 가장 큰 요인이 되었다. 연준 은 모기지 이자율을 직접 통제하지 않는다. 오 히려 시중 은행 간 단기 대출 금리를 결정한 다. 중앙은행은 물가 안정과 최대 고용이라는 두 가지 목표를 달성하기 위해 높은 금리로 인 플레이션을 억제하고 낮은 금리로 고용 시장 을 활성화한다. 높은 인플레이션을 조절하기 위해 금리를 인상해야 하지만 악화되는 고용 을 활성화하기 위해서는 금리를 낮춰야 한다. 높은 인플레이션과 낮은 고용이 연준으로 하 여금 금리 동결을 통해 상황을 좀 더 주시하기 로 결정하도록 만들었다.

시장은 올해 금리 인하 없을 것으로 예상 공개시장위원회( FOMC) 는 금리 동결과 함 께 분기별 금리 전망치를 발표했는데, 이는 위 원들이 향후 금리 경로에 대해 어떤 생각을 갖 고 있는지 보여준다. 위원들의 향후 금리 전망 치를 나타내는 점도표를 보면 지난 12 월 발표 된 전망치와 전반적으로 큰 변화가 없는 것으 로 나타났다. 개별 전망치의 중간치를 보면, 여전히 2026 년에 한 차례의 0.25 % 포인트 금 리 인하와 내년에 추가 금리 인하 한 차례를 예상하고 있다. 이는 12 월 전망치와 동일하다. 파월 의장에 따르면 항상 그렇듯이 이런 개 별 전망치는 불확실성을 내포하고 있고, 위원 회의 의도된 계획이나 결정 사항이 아니라며, 통화 정책은 미리 정해진 노선이 아니고, 회의 를 거듭하며 상황을 충분히 고려하면서 결정 을 내리는 결과라고 강조했다. 이런 지침에도 불구하고, 2026 년 금리 인하에 대한 시장의 기 대는 약화되고 있다. 연준의 지침을 분석하면 서 금리 결정을 미리 예측하는 선물시장의 지

수에 따르면 금융 시장은 연준의 정책 금리가 12 월에도 동결될 가능성을 48 % 로 보고 있다. 이는 일주일 전 33 % 에서 상승한 수치다. 즉, 올해 금리 인하가 없을 것이란 전망이 점차 높 아지고 있다. 금리 예측 플랫폼인 폴리마켓에서도 2026 년 금리 인하가 없을 확률을 27 % 로 평가했는데, 이는 일주일 전 약 18 % 에서 상승한 수치다.

주택 시장에 주는 의미

이번 금리 동결은 단순히 표면적인 수치에 그치는 것이 아니다. 많은 가정에 있어 주택 구매력을 약화시키고 주택 수요에 영향을 미 칠 변화를 암시한다. 첫 번째 영향은 월 상환액 증가다. 모기지 이 자율이 1 % 포인트 오를 때마다 구매력이 수천 달러씩 감소한다. 이는 주택 구매자 입장에서 불리할 뿐만 아니라, 주택 판매자가 기대할 수 있는 매수 제안의 규모와 횟수도 줄어든다. 또 한, 재융자가 위축될 것이다. 이미 6 % 미만의 고정 이자율로 대출을 받은 사람들은 재융자 를 할 동기를 완전히 잃었다. 이는 개인의 월 예산에는 도움이 되겠지만, 시장의 모기지 신 규 공급량을 감소시킨다. 즉, 은행의 수익이 줄어들고, 이는 다른 모든 곳에서 신용 확장이 둔화됨을 의미한다. 이 모든 결과로 인해 향후 분기 동안 주택 시 장은 냉각될 것으로 예상할 수 있다. 가격은 일정 수준까지 고정될 수 있고, 모기지 이자율 이 높아지면 주택 구매력이 떨어진다. 이는 가 격 상승폭 제한, 매물 대기 기간 증가, 거래 회 전율 감소로 이어진다. 하지만 여기서 가장 중 요한 질문은 모기지 이자율이 얼마나 오를 것 인가이다. 미래를 정확히 예측하기는 어렵지 만, 주목해야 할 요인들이 있다. 첫째, 지정학적 위험이다. 이란 전쟁은 불확 실성을 야기하고 있고, 시장은 에너지 및 통화 정책 차질을 계속해서 반영한다. 이는 채권 가 격에 영향을 미치고, 결과적으로 주택 모기지 대출 이자율에 지속적인 압력을 가할 것이다. 만약 이란 전쟁이 종식될 조짐이 보인다면, 국 채 금리와 주택 모기지 이자율도 하락할 가능 성이 있다.

둘째, 통화 정책이다. 연준의 금리 결정은 주택 모기지 이자율과 직접적인 연관은 없지 만, 근원 인플레이션에 크게 좌우된다. 인플레 이션 기대치가 높은 수준을 유지한다면, 채권 수익률도 높은 수준을 유지한다. 따라서 인플 레이션이 빨리 통제될수록 주택 모기기지 대 출 이자율 인하도 더 빨리 이뤄질 것으로 예 상할 수 있다.

주택 구매자에게 미치는 영향 연준이 금리 인하에 신중한 태도를 보임에 따라 주택 구매자들은 봄 내내 모기지 이자 율이 6 % 이상을 유지할 것으로 예상해야 한 다. 주택 구매를 서두르는 사람들은 이자율이 급격하게 인하되어 재융자를 할 수 있을 것이 라고 기대해서는 안된다. 이자율과 주택 구매 를 동시에 고려한다면 어려운 상황에 직면할 수 있다. 냉정하게 볼 때, 금리 결을 긍정적으 로 해석해야 한다. 주택 구매자들이 불확실성 을 줄여주는 안정화 조치로 간주할 수 있기 때문이다.

지난 2 년간 주택 시장 전반에 걸쳐 불안감 이 조성되었다. 높은 이자율 때문만이 아니 라, 금리가 끊임없이 변동했기 때문이다. 주 택 구매자와 판매자 모두 앞으로 어떻게 될 지 알 수 없어 관망하는 분위기였다. 불확실 성이 해소되기 시작하면 사람들이 다시 시장 에 뛰어들 것이 분명하다. 많은 주택 구매자들 이 이제 완벽한 순간을 기다리는 것이 더 이 상 현실적이지 않다는 것을 깨달을 수 있다. 만약 주택 구매자들이 모기지 이자율 하락만 을 기다린다면, 그동안 주택 가격은 계속 상 승할 수도 있다.

중동의 지정학적 긴장이 아직 주택 수요에 영향을 미치지는 않지만, 유가 급등이 장기화 될 경우 상황이 달라질 수 있다. 유가 급등은 특히 생애 첫 주택 구매자들에게 큰 영향을 미 친다. 휘발유 가격과 생활비가 오르면 가처분 소득이 줄어들고, 이는 결국 월 주택 모기지 대출 상환 능력에 직접적인 영향을 준다. 유 가 급등이 주택 시장 전체를 붕괴시키지는 않 겠지만, 저가 주택 시장의 거래는 둔화되고 주 택 구매자들은 더욱 신중해질 것으로 보인다. 더 큰 문제는 공급 부족이다. 특히 저렴한 가 격대의 주택이 부족한데 이런 상황이 개선되 지 않는 한, 외부 압력에도 불구하고 수요는 예상보다 더 강하게 유지될 것이다. 부동산 시 장은 지역적 특성이 매우 강해서 전국적인 상 황이 특정 지역이나 부동산에 항상 영향을 미 치는 것은 아니라는 점도 감안해야 한다. 판매 자 입장에서는 처음부터 정확한 데이터를 바 탕으로 적절한 가격을 책정하는 것이 중요하 다. 주택 구매자 입장에서는 기회가 어디에 있 는지, 그리고 과도한 비용을 지불하지 않고 전 략적으로 경쟁하는 방법을 이해하는 것을 의 미한다. 결과적으로 주택 시장에 불확실성이 하나 추가되었다.