C-4 2026 년 3 월 20 일- 2026 년 3 월 26 일 미국 부동산

< 최민기 기자 >

양도소득세는 집을 파는 대신 자녀에게 상 속하는 원인의 하나로 수정되어야 한다는 목 소리가 커지고 있다. 많은 사람들에게 집을 파 는 가장 큰 장벽은 매수자를 찾는 것이 아니라 세금 문제다. 하지만 의원들은 주택 판매자에 대한 세금 혜택을 두 배로 늘리는 법안을 검토 중이며, 이 법안이 통과되면 부부는 주거용 주 택을 매각할 때 최대 100만 달러의 양도소득 세를 면제받을 수 있게 된다. 양도소득세 면제 법안은 주택소유자들의 절 대적인 지지를 받고 있다. 이런 획기적인 조치 가 오랫동안 집을 소유해 온 사람들의 주택 매 각을 유도해 더 많은 주택 시장에 매물을 내놓 고, 점점 더 접근하기 어려워지는 주택 시장에 서 젊은 잠재적 구매자들에게 기회를 제공할 수 있을 것이라고 주장한다. 하지만 모두가 이 법안에 찬성하는 것은 아니다.

1990 년대 이후 변하지 않은 양도소득세 규정 현행 세법에 따르면, 주택 소유자는 주거용 주택을 매각할 때 발생하는 일부 양도소득에 대해 세금을 면제받을 수 있다. 현재 국세청 에 따르면 양도소득세 면제 한도는 미혼 신고 자의 경우 25 만 달러, 부부 공동 신고자의 경 우 50 만 달러다. 이 한도는 1997 년에 설정되었 고, 전국적으로 주택 가격이 급등했음에도 불 구하고 변동이 없다. 이 때문에 더 많은 판매 자들이 이 한도에 부딪히고 있다. 전국부동산중개인협회에 따르면 약 2,900 만 명의 주택 소유자( 34 %) 가 25 만 달러 면제 한 도를 초과할 수 있고, 800 만 가구( 10 %) 는 부 부 공동 신고의 경우 50 만 달러 한도를 초과할 수 있다. 양도소득이 이 한도를 초과하는 액 수에 대해 판매자는 최대 20 % 의 양도소득세 를 납부해야 하며, 고소득 가구의 경우 추가로 3.8 % 의 세금이 부과된다. 수십 년 전 부동산 시장이 호황일 때 주택을 구입한 소유자에게 는 이런 세금 부담이 매도를 망설이게 하는 충 분한 이유가 될 수 있다.

이 문제를 해결하기 위해 의원들은 양도소 득세 면제 한도를 두 배로 늘리는 내용의 ' 주 택 공급 확대법을 발의했다. 이 법안에 의하면 개인의 경우 50 만 달러, 부부의 경우 100 만 달 러까지 면세 액수가 상향 조정된다. 이 법안은 또한 향후 물가상승률을 반영해 면제 한도를 조정함으로써 한도가 시대에 뒤떨어지지 않 도록 하는 방안도 포함하고 있다. 공화당의 상원의원들은 또 다른 아이디어를 제시했는데, 바로 주택 소유자가 양도소득세 를 계산하기 전에 최초 구매 가격을 물가상승 률에 맞춰 조정할 수 있도록 하는 것이다. 이 런 변화는 주택 소유자가 주택 가치를 현금화 하는 것이 더 유리하도록 만들어 매도를 유도 하기 위한 것이다. 이런 논쟁은 주택 시장이 심각한 공급 부족 에 직면한 시점에 제기되었다. 2025 년까지 전 국에 약 400 만 채의 주택이 부족할 것으로 추 산한 주택 매물 정보 포털 리얼터에 따르면, 양도소득세 면제가 수백만 채의 주택을 매물 로 나올 수 있게 할 수 있다는 것을 의미한다. 일각에서는 세금 부담을 완화하면 수년간 묶 여 있던 주택 재고가 시장에 나올 수 있을 것 이라고 주장한다. 주택 매각 이익에 대한 세금 공제 혜택을 확대하거나 새로 만들면 기존 주 택 재고가 해소되어 은퇴자들이 더 쉽게 규모 를 줄여 이사할 수 있고, 젊은 부부들이 가족 을 부양하는 데 필요한 공간을 확보할 수 있을 것이라고 주장한다. 하지만 다른 전문가들은 주택 소유자들이 이 사를 미루는 주된 이유가 세금 문제가 아니라 고 주장한다. 브루킹스 연구소의 보고서에 따 르면 많은 고령 주택 소유자들이 이 제안의 혜 택을 거의 받지 못하며, 이는 그들의 행동 변 화에 큰 영향을 미치지 못할 것이라고 한다. 브루킹스 조세 정책 센터의 연구원은 양도소 득세 인하가 주택 공급 문제를 해결하는 데 거 의 도움이 되지 않을 것이라며 고령자들이 집 을 떠나지 않는 데에는 다른 많은 이유가 있다 고 덧붙였다. 많은 가구의 경우, 주택 매각 결 정은 세금 문제보다는 생활 방식과 관련된 요 인에 의해 좌우된다. 대개 가족과 가까이 살고 싶거나 이사하는 번거로움을 피하려고 한다.

면제 한도 확대되면 판매가 유리? 상당한 양도소득을 예상하는 주택 소유자에 게는 계산 방식이 중요하다. 예를 들어, 10 년

전 30 만 달러에 구입한 주택이 현재 150 만 달 러의 가치를 지닌다고 가정해 보면, 최초 구 입 가격을 제외하면 120 만 달러의 양도소득 이 발생한다. 현행 규정에 따르면 부부는 50 만 달러까지 양도소득세를 면제받을 수 있으 므로, 70 만 달러에 대해 양도소득세를 납부 해야 할 수도 있다. 만약 이 양도소득에 대해 20 % 의 연방 장기 양도소득세가 적용된다면, 부부는 약 14 만 달러의 세금을 내야 한다. 여 기에 3.8 % 의 순투자소득세까지 적용된다면, 세금은 약 16 만 6,600 달러까지 늘어난다. 하지만 양도소득세 면제 한도가 100 만 달러 로 상향 조정되면, 양도소득 중 20 만 달러만 과세 대상이 되어 소득에 따라 연방세 부담 이 약 4 만 달러에서 4 만 7,600 달러 정도로 줄 어들 수 있다. 이는 일부 주택 소유자에게 10 만 달러 이상의 세금 절감 효과를 의미한다. 단, 이 세금 혜택은 주거용 부동산에만 적용 되며 임대 부동산이나 별장에는 적용되지 않 는다는 점에 유의해야 한다. 많은 사람들에게 주택은 가장 큰 자산이며, 양도소득세 면제 한도가 두 배로 늘어나면 일 부 주택 소유자에게 매도를 고려하게 만드는 강력한 동기가 될 수 있는 것은 분명하다. 하 지만 이런 조치가 주택 부족 문제를 실질적 으로 해결할 만큼 충분한 효과를 가져올지는 아직 미지수다. 현재로서는 이 아이디어는 법 안으로 계류 중이 아니라 제안 단계에 머물러 있다. 의원들과 이익 단체들은 양도소득세 면 제 한도를 높이는 방안을 논의해 왔지만, 의 회는 아직 현행 한도를 변경하는 법안을 통 과시키지 못했다. 즉, 주택 매각을 고려하는 사람들은 법이 개정되지 않는 한 현재의 25 만 달러와 50 만 달러 면제 한도를 기준으로 계획 을 세워야 한다. 공화당 의원들은 주택 매각 시 양도소득 계 산 방식에 큰 변화를 줄 것을 제안하고 있다. 최근 스콧 베센트 재무장관에게 보낸 서한 에서, 부동산 의원 모임 소속 의원들을 포함 한 8 명의 공화당 의원들은 행정 권한을 사용 해 양도소득세를 물가상승률에 연동시킬 것 을 요청했다. 테드 크루즈( 텍사스주) 상원의 원과 팀 스콧( 사우스캐롤라이나주) 상원의 원도 이달 베센트 장관에게 유사한 내용의 서한을 보냈다.

반대로 양도소득세를 10 만 달러까지 면제 양도소득 10 만 달러 미만 소득자에 대한 소 득세 면제를 주장하는 억만장의 견해도 있다. 근본적으로 자본 이득이라는 개념 자체를 없 애야 한다는 것이다.

모든 소득은 일반 소득으로 간주하고, 모 두가 동일한 세금을 납부해야 한다는 입장이 다. 대부분의 자본 이득은 실현되지 않거나,

면세 또는 우대 조치( 주택 매각 공제, 세제 혜 택 계좌, 사망 시 취득가액 상향 조정 등) 를 통해 실현되기 때문에 실효세율이 법정세율 보다 훨씬 낮거나 아예 정부에 납부되지 않 는 경우가 많다. 자본 이득은 소득 분포 최상위 계층에 극도 로 집중되어 있고, 소득 상위 1 %( 연 소득 65 만 달러 이상) 가 전체 자본 이득의 약 45 % 를 차지한다. 소득 상위 10 %( 연 소득 25 만 달러 이상) 로 보면 그 비율은 더욱 확대되고, 이 들이 전체 자본 이득세의 4 분의 3 이상을 납 부하고 있다. 최근 국세청이 진행한 연구에 따르면, 1954 년부터 2021 년까지 가계는 총 약 116 조 달러의 자본 이득을 축적했지만, 그 중 5 분의 1 미만만이 세금신고서에 실현 이득으 로 신고되었다. 요컨대, 자본 이득은 국세청 자료에서 가장 소득 계층에 집중된 소득 형태다. 연 소득 10 만 달러 미만인 나머지 납세자들에게 있어 소 득세 면제로 인한 세수 손실은 현재 38 조 8 천 억 달러에 달하는 막대한 부채를 안고 있는 미국 경제에 비하면 극히 미미한 수준이다. 국세청의 소득 세부 내역은 별도로 공개되지 않지만, 연간 약 2 조 6 천억 달러의 세수를 거 두는 개인 소득세를 기준으로 할 때, 소득 10 만 달러 미만 가구는 연방 소득세로 최대 1 조 달러에서 1 조 4 천억 달러를 납부하는 것으로 추정할 수 있다. 이 계층은 사회보장 및 메디 케어 기금 마련에 사용되는 급여세의 상당 부 분을 납부한다. 고소득층에 세금을 부과하는 것은 새로운 개념이 아니다. 이는 이미 시행하고 있는 누 진 소득세 제도가 추구하는 목표다. 이 아이 디어는 정부 재정에 포함되지 않았을 수도 있 는 완전히 새로운 소득 범주를 재분류할 가능 성이 있다는 점에서 차이가 있다. 일부 의원 은 순자산 10 억 달러 이상인 단 938 명에게 연 5 % 의 부유세를 부과하는 방안을 제안했다. 추산되는 연간 추가 세수 8 조 2 천억 달러 중 일부는 소득 15 만 달러 미만 개인에게 3 천 달 러씩 지급하는 데 사용될 계획이다. 이는 최근 고소득층에 대한 과세 움직임의 일환이다. 캘리포니아의 억만장자세는 순자 산 10 억 달러 이상인 사람들에게 5 % 의 동일 한 세율을 적용하는 것으로, 억만장자들이 대 거 캘리포니아를 떠나도록 유도할 수 있다. 캘리포니아의 고소득자 세금 제도가 IT 업계 에서 전반적으로 부정적인 반응을 얻고 있음 에도 불구하고, 고소득자에게 세금을 부과하 고 이를 저소득층에게 재분배하는 방안을 강 력하게 지지하는 억만장자들이 있다. 이 방안 이 세금 중립적이고 세금은 더 늘어나지 않지 만 소득 분배는 훨씬 더 공정해질 수 있다고 보기 때문이다.

미국에서만 매일 1,000 명이 새롭게 백만장자 가 되고 있고, 2024 년에는 37 만 9 천 명 이상의 백만장자가 탄생했고, 이들의 총 자산은 약 107 조 달러에 달한다. 10 만 달러 미만에 면세 를 하면 1 억 2,300 만 명이 세금 감면 혜택을 볼 것으로 추산되는데, 이는 전국적인 선거에서 상당한 표심을 제공할 수 있는 규모다.

주택 소유주에게 미치는 영향 장기 주택 소유자의 양도소득세 과세 대상 을 줄이면 특히 고소득 가구를 중심으로 더 많은 사람들이 주택을 매각하도록 유도할 수 있다. 그러나 대부분의 주택 소유자가 기존 양도소득세 면제 혜택을 받고 있기 때문에 주 택 가격 부담 완화 및 전반적인 경제 성장에 미치는 광범위한 영향은 제한적일 수 있다.

주택이나 소규모 부동산 투자를 구입하는 가구는 종종 해당 자산을 수년 또는 수십 년 동안 보유한다. 장기간 보유할 경우 명목상의 양도소득 중 상당 부분은 실질 가치 상승보다 는 인플레이션을 반영할 수 있다. 이런 허구 적인 양도소득에 세금을 부과하면 주택 이동 성을 저해하고, 주택 공급을 경색시키며, 장 기 주택 소유자에게 불이익을 주고, 부동산 투자 결정을 왜곡할 수 있다고 말한다.

현재 주택 소유자는 주거용 주택을 매각할 때 최대 25 만 달러( 배우자와 공동 신고하는 경우 최대 50 만 달러) 의 양도소득을 소득에 서 면제받을 수 있다. 즉, 주택 소유자가 25 만 달러를 초과하는 양도소득을 실현했을 경우, 그 한도를 초과하는 금액에 대해 양도소득세 가 부과된다. 하지만 양도소득을 물가상승률 에 연동시키면 주택 소유자의 실제 양도소득 은 줄어들 수 있다.

많은 주택 소유자들이 모르고 있는 사실은 주택 또한 국세청( IRS) 의 관점에서 자본 자 산으로 간주된다는 점이다. 다행히 대부분의 주택 소유자는 관대한 세법의 보호를 받아 양 도소득의 상당 부분에 대한 세금을 면제받을 수 있다. 하지만 지난 10 년간 주택 가격이 급 격히 상승하면서, 매도 시 세금을 납부해야 할 수도 있다는 사실에 놀라는 주택 소유자들 이 점점 늘어나고 있다. 현행 규정에 따르면, 2005 년에 10 만 달러에 구입한 주택을 20 년 후 40 만 달러에 매도할 경우 30 만 달러의 양도소득이 발생한다. 미 혼인 경우, 25 만 달러까지는 소득에서 제외될 수 있지만, 나머지 5 만 달러에 대해서는 양도 소득세를 납부해야 한다. 하지만 양도소득이 물가상승률에 연동된다 면, 2005 년 10 만 달러 주택은 2025 년에는 16 만 6,582 달러의 가치가 된다. 만약 이 주택을 40 만 달러에 팔면 23 만 3,418 달러의 양도소득 이 발생하며, 이 금액 전액을 소득에서 제외 할 수 있다. 브루킹스 연구소의 분석에 따르 면, 이런 정책은 최상위 부유층을 제외한 대 부분의 주택 소유자에게는 영향을 미치지 않 는다. 현행법상 대다수의 주택 소유자( 95 %) 는 주택 매각 시 양도소득세를 납부하지 않 고 있다.