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미국 부동산

2026 년 3 월 20 일- 2026 년 3 월 26 일 C-3

▶1 면 < 21 세기 주택법 > 에 이어

하지만 기관 투자는 특정 대도시 지역에 집 중되어 있기 때문에 특정 지역에서는 기관 투 자자의 존재감이 압도적으로 느껴질 수 있다 는 점은 부인할 수 없다. 그러나 이는 예외적인 경우일 뿐 일반적인 현상은 아니다. 투자 집중 지역 내에서도 일 반 주택 구매자들이 단독 주택 구매의 90 % 이 상을 차지하고 있다.

기관 투자자란 누구인가? 단독 주택 시장에 대한 투자자 참여는 소유 규모에 따라 매우 다양하다. 2015 년과 2025 년 사이에 동일 구매자가 수행한 누적 구매를 기 준으로 투자자를 네 그룹으로 분류하면 개인 투자자, 중규모, 대규모 그리고 기관 투자자 가 있다. " 대규모 기관 투자자 " 를 정의하는 것은 간단 하지 않고, 실제로 누가 투자 금지 대상이 될 지 예측하는 것 또한 어렵다. 향후 법률 제정 과정에서 어떤 투자자의 활동이 제한될지 그 리고 어떤 투자자가 면제될지는 아직 명확하 지 않고 복잡한 문제다. 대표적인 예로 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act) 제 901 조를 들 수 있 는데, 이 조항은 350 채 이상의 주택을 소유한 법인을 대상으로 한다. 현재 진행 중인 주요 논쟁 중 하나는 임대 목 적 주택( Build-to-Rent, BTR) 소유주에 대 한 처리 방식이다. 현재 제안된 방안에는 투 자자들이 7 년간 보유한 후 부동산을 개인 주 택 소유자에게 매각하도록 강제하는 " 일몰 조

항 " 이 포함될 수 있다. 이런 요건들은 향후 주택 공급에 상당한 영 향을 미칠 수 있지만, 아직 본격적인 논의와 규모를 파악하지는 못하고 있다. 기업 구매 자의 기존 또는 신규 주택 매입에 초점을 맞 춘다. 대부분의 주택 투자 활동은 소규모 임 대주, 즉, 개인 투자자에 의해 주도되고 있다.

단독 주택 임차인은 누구? 주택 시장은 세대교체의 한가운데에 있다. 역사적으로 단독 주택 소유자의 대다수를 차 지하고 주택을 통한 세대 간 부의 축적을 주 도해 온 백인 가구는 주택 구매력이 가장 높 았던 연령대에서 점차 멀어지고 있다. 반면, 인종 및 민족적으로 다양한 비백인 인구는 특 히 가구 형성이 가장 활발한 26 ~ 40 세 연령대 에서 빠르게 증가하고 있다. 이런 젊은 세대는 임대 단독 주택에 거주할 가능성이 더 높으며, 이는 주택 소유를 통한 자산 축적 및 세대 간 부의 축적에 참여할 수 있는 기회를 제한한다. 소득 불평등, 학자금 대출 부담, 강화된 신용 조건, 계약금 제약은 주택 소유, 나아가 세대 간 부의 축적을 가로 막는 요인으로 작용한다. 전체 임차인 인구 내에서도 단독 주택 임대는 뚜렷하게 구분되 는, 그리고 점점 더 성장하는 인구 집단을 형 성하고 있다. 전국적으로 단독 주택 임차인의 평균 연령 은 43 세로, 자가주택 소유자의 평균 연령인 54 세보다 유의미하게 낮다. 흑인 및 히스패 닉 가구는 단독 주택 임차인의 40 % 를 차지하 지만 자가주택 소유자에서는 20 % 에 불과해, 임차인과 자가주택 소유자 간의 뚜렷한 격차 를 보여준다.

이런 양상은 애리조나, 플로리다, 조지아, 네바다, 노스캐롤라이나, 오하이오, 텍사스 와 같은 고성장 주에서도 나타난다. 이들 지 역에서 단독 주택 임차인은 자가주택 소유자 보다 평균 10 세 정도 젊고( 46 세 대 56 세), 가

구당 자녀 수는 약 60 % 더 많다( 0.8 명 대. 0.5 명). 흑인 및 히스패닉 가구는 단독주택 임차 인의 43 % 를 차지하지만 자가주택 소유자에 서는 25 % 에 그치고 있다.

소득 격차는 이런 구조적 불평등을 더욱 부각시킨다. 주택 소유자는 평균적으로 임 차인보다 약 61 % 더 많은 소득( 131,492 달러 대 81,644 달러) 을 갖고 있으며, 일부 주에서 는 그 격차가 100 % 를 넘는 것으로 나타났다. 이는 분명한 의미를 내포한다. 단독 주택 임 대 공급을 제한하는 것은 주택 소유의 재정적 장벽을 없애는 것이 아니라, 구조적으로 주택 구매에 제약을 받는 가정의 주거 선택권을 줄 이는 결과를 가져올 수 있다. 특히, 기관투자 자의 소유 주택이 남부 저렴한 지역에 집중하 고 있는 것은 저소득 계층의 유색인종이 임대 하고 있는 주택이라 할 수 있다.

효과에 대한 찬반 팽팽 브루킹스 연구소는 최근 행정명령과 그에 따른 관련 법안이 주택 가격에 미칠 영향을 분석했다. 기관 투자자들이 주택 시장에서 차 지하는 비중이 크지 않아 일반 중산층 가구의 주택 구매에 경제적으로 큰 도움을 주지 못할 것이라고 밝혔다. 보고서에 따르면 단독주택 임대 시장은 전 체 임대 주택의 11 % 에 불과하며, 기관 소유 단독 주택 임대 비중은 전체 임대 주택의 약 3 % 에 그치고 있다. 주택 가격 부담 증가의 주요 원인은 주택 수 요가 높은 시장에서 신규 공급이 감소하는 것 이다. 게다가 단독 주택 임대는 선벨트와 중 서부 시장에 집중되어 있어 기관 투자를 제 한해도 북동부나 캘리포니아처럼 주택 가격 이 가장 높은 지역에는 영향을 미치지 않을 것이다. 기관 투자자들이 현금으로 주택을 매입하 려는 개인 가구보다 높은 가격을 제시함으로 써 지역 시장을 교란한다는 근본적인 사실을

간과하고 있다고 지적하는 의견도 있다. 남 동부에서 생애 첫 주택 구매자들이 호가보다 10 ~ 15 % 높은 가격을 제시하는 투자자들에게 입찰 경쟁에서 지는 것을 흔히 볼 수 있다.

이런 인위적인 수요를 제거하면 가격 경쟁 이 정상화될 것이라고 보고 있다. 기관 투자 자에 대한 투자를 제한하면 생애 첫 주택 구 매자들이 현금 구매자들과 경쟁하는 교외 지 역의 가격 상승을 어느 정도 완화할 수 있을 것이라고 본다. 기관 투자자가 소유한 단독 주택 임대의 비 율은 낮지만, 정책 변화로 인해 주택 처분을 고려하는 은퇴자들에게 예상치 못한 결과가 초래될 수 있다. 기관 투자자 감소는 리모델 링된 주택 감소로 이어져, 해당 지역의 주택 거래가 원활하지 못하고 유동성이 부족한 상 황이 지속될 수 있다고 지적한다. 또한 기관 투자자가 단독 주택을 소유한 지 역에서 임대료가 4 ~ 7 % 상승할 가능성이 있 다고 전망한다. 그리고 임대료 상승은 임차 인들이 주택 소유로 전환하도록 유도할 수 있 다고 본다. 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act) 은 주택 공급 확대가 주택 가격 부담 완화에 얼마나 중요한지 인식하고 있다. 주택 공급 부족 규모는 400 만 채에 달한다. 장기적으로 주택 공급을 확대하는 정책, 즉 용도지역 개혁, 건축허가 제도 개혁, 그리고 주택이 가장 필요한 지역의 건설 확대는 소 수의 기관 투자자 투자를 제한하는 것보다 주 택 가격 부담 완화에 더 효과적일 가능성이 높다. 궁극적으로 정책 논쟁은 금지 조치의 예상 되는 이점과 이런 시장 현실을 비교해야 한 다. 대규모 매입을 제한하면 특정 지역에 일 시적인 재고 유입을 가져올 수는 있지만, 신 규 건설에 대한 근본적인 필요성을 해결하지 는 못한다. 전문가들은 건설업체에 대한 세금 인센티브 를 통해 저가 주택 공급을 늘리는 것이 기관 투자 규제보다 가격 하락을 더 빠르게 유도할 수 있다는 데 동의한다. 중산층을 위한 주택 계약금 지원 프로그램 확대와 고밀도 주택 건 설을 허용하는 새로운 용도지역 지정법도 도 움이 될 수 있다.

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