C-6 2026 년 3 월 13 일- 2026 년 3 월 19 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 주택의 가치는 로케이션의 영향을 가장 많이 받 는다고 하는데, 저는 지리적으로 따져보는 큰 의미의 로케이션보다는 작은 의미의 로케이션에 대해 알고 싶 습니다. 예를 들어 한국에서는 풍수지리설상 막다른 골 목에 위치한 집을 싫어하는데, 미국에서는 오히려 막다 른 골목인 코트를‘ 콜데섹’ 이라 칭하며 인기가 있습니 다. 거꾸로 생각해서, 미국 사람들이 싫어하는 집은 어 떤 위치에 있는 집일까요? 그러한 집을 피해서 사면 후 일 집을 팔 때 문제가 없을 것 같아서입니다.

A: 첫째, 큰 도로변의 집은 피하는 것이 좋습니다. 이러한 주택은 도로 진입 시의 자동차 운행과 안전에도 많은 주의가 필요합니다. 집의 정면이 아닌 뒷마당이 큰 길과 접해 있는 집도 피하는 것이 좋습니다. 집의 정 면이 큰 길을 향해 있는 집도 좋지 않지만, 집의 뒷면이 큰 길을 향해 있는 집보다는 낫습니다. 하루 종일 계속 되는 큰 도로의 소음은 서로 비슷하겠지만 그래도 뒷마 당의 프라이버시는 지킬 수 있기 때문입니다. 둘째, 고압선 아래에 위치한 주택도 피하는 것이 좋습

니다. 고압선에서 발생하는 전기 파장이 인체에 미치는 영향은 전무하다는 학설과 심각한 피해를 준다는 두 학 설이 오랫동안 공존해 오고 있지만, 어쨌든 이러한 집 들을 바이어들은 많습니다. 셋째, 도로에서 집의 위치가 급강하된 집도 피하는 것 이 좋습니다. 이러한 집은 물론 시각적으로도 좋지 않 지만, 동네 빗물이 모여 들 수 있어 대지가 습한 경향 이 있습니다. 이에 비해서 동네 길보다 약간 높은 지대 에 위치한 집은 보기에도 좋고, 건조한 지하실을 유지 할 수 있어서 좋습니다. 넷째, 고교 입구의 주택도 피하는 것이 좋습니다. 학 생들의 자동차들이 동네 주택가에 넘쳐나게 주차될 것 이기 때문입니다. 다섯째, 내 집보다 높은 위치에 다른 집이 가까이에 있 는 집은 피하는 것이 좋습니다. 누군가 나의 집을 내려 다보고 감시하는 듯한 느낌도 들 수 있어 아웃도어 생 활에 제약을 받을 수 있기 때문입니다. 여섯째, 소방서나 병원 응급실 옆에 위치한 주택도 피 하는 것이 좋습니다. 시시때때로 울려대는 다양한 사이

렌 소리가 안락한 사생활을 방해할 것이기 때문입니다. 일곱째, 가장 높은 소음 지수를 발생하는 하이웨이 도 로변이나 공항 근처 주택도 피하는 것이 좋습니다. 이 러한 집에 대해서는 주택 융자를 아예 거부하는 은행도 꽤 있기 때문입니다. 이러한 일곱 가지에 위치한 집을 피해서 사면 언제든 팔기 쉬운 주택을 구입하는 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 김선영 기자 > 지 않을 것으로 예상된다. 봄철 주택 구매를 희망하는 사람들은 다소 유리해진 부동산 시장을 기대할 수 있을 것 으로 보인다. 이란 전쟁으로 인해 모기지 이 자율이 다소 상승했으나 매물이 늘고 있어 전 반적으로 지난해보다 나은 상황이 되고 있다. 물론, 이란 전쟁이 더 지속되면서 인플레이 션 상승 압박이 실물 경제에 나타나기 시작 하면 주택 시장은 위축될 수밖에 없다. 하지 만 아직까지는 크게 동요되는 모습은 보이지 않고 있다.

주택 가격은 여전히 역사적으로 높은 수 준이지만, 구매 비용 상승률은 둔화되고 있 다. 온라인 주택중개업체 레드핀( Redfin) 데 이터에 따르면, 1 월 중간 주택 가격은 연율 1.1 % 상승했는데, 이는 전년 동기 4.1 % 상승 률보다 낮은 수치다. 레드핀 시장분석에 따르 면 모기지 이자율이 낮아지고 작년 주택 가격 상승률이 임금 상승률보다 낮았기 때문에 주 택 구매자들에게 구매력과 자신감을 심어주 고 있다고 보았다. 경제 전문가들 또한 올봄 주택 매물 증가를 예상하고 있다.

모기지 이자율 약간 오를 듯

이란 전쟁으로 인한 인플레이션 우려로 모 기지 이자율이 6 % 까지 소폭 상승했지만, 이 는 2025 년 3 월 이자율 목표치인 6.6 % 보다 훨 씬 낮은 수준이다. 지난 해보다는 비용 압박 이 완화되었다. 이것이 최상의 조건일 수도 있다. 전문가들은 봄철까지 주택 가격이 당 분간 정체될 가능성이 높고, 모기지 이자율 도 6 % 아래로 크게 떨어지지 않을 것으로 예 상한다.

모기지 이자율이 계속 하락하기보다는 안 정세를 유지할 가능성이 더 높다. 특히, 연준 은 이란 전쟁 추이를 보기 위해 시장을 당분 간 주시하고 기다리는 전략을 취할 가능성이 높다. 오일 가격이 150 달러를 넘어가면 인플 레이션 지수에 실제로 나타날 가능성이 높고 연준은 오히려 금리 인상을 고려할 수 있다. 그렇게 된다면 주택 시장은 위축될 수밖에 없 고 거의 모든 경제 부문이 급속히 위축될 가 능성이 크다. 세인트루이스 연방준비은행 자료에 따르면 2025 년 4 분기 주택의 평균 중간 판매 가격은 40 만 5,300 달러였다. 부동산 정보 사이트 리 얼터( Realtor. com) 에 따르면 이는 작년 같은 기간보다 약 2 % 낮은 가격이다. 일부 주택 구 매자에게는 시장 상황이 더 유리할 수 있지 만, 결국 부동산의 핵심 요소인 ' 위치 ' 가 가장 중요하며 이란 전쟁의 장기화가 외부 충격 요 인이 될 가능성이 있다. 그럼에도 현재로서는 나아진 주택 마련 상황을 보여준다.

무엇보다 매물 증가가 호재 주택 시장이 완화되고 있다는 신호 중 하나 는 판매자와 구매자의 비율이 증가하고 있다 는 것이다. 부동산 정보업체 레드핀의 2 월 보

고서에 따르면, 현재 판매자가 구매자보다 약 60 만 명 더 많아졌고, 이는 2025 년 1 월의 44 만 4 천 명에서 크게 증가한 수치다. 매물 증가로 주택 구매자들은 선택의 폭이 넓어졌고, 협상 력도 강화되었다.

하지만 전문가들은 여전히 매물 부족 현상 이 심각하며, 수년간의 공급 부족으로 인해 저렴한 주택이 부족한 상황이라고 지적한다. 현재 매물 주택 수는 2019 년보다 약 15 % 감소 했다. 이는 신규 매물 등록 건수가 감소하고 주택이 시장에 오래 머무르는 현상과 맞물려 있다. 2 월 신규 매물 등록 건수는 전년 동기 대비 6.1 % 감소했다. 재고 상황은 개선되고 있지만, 전반적으로 악화되고 있다.

부동산 정보 사이트 리얼터( Realtor. com) 의 경제학자에 따르면 팬데믹 이후의 과열된 매수세에서 아직 완전히 회복되지 않은 중서 부와 북동부 지역의 매물이 가장 부족한 반 면, 남부와 서부 지역은 매물이 더 풍부하다. 실제로 이 지역들의 매물은 팬데믹 이전 수준 보다 많기 때문에 선택의 폭이 넓고 가격이 하락하고 있다. 부동산 정보 사이트 레드핀에 따르면 지난달 신규 매물이 가장 많이 증가한 도시는 캘리포니아주 산호세, 워싱턴주 시애 틀, 오리건주 포틀랜드다.

낮은 모기지 이자율과 안정화되는 매물량 이 맞물려 완만한 매매 증가와 보다 합리적인 가격의 시장을 조성할 것으로 예상하는 분위 기다. 감당할 수 있을 때 집을 사라는 조언이 여전히 유효하다. 계절적 요인이나 전반적인 시장 상황은 크게 중요하지 않다. 낮은 모기 지 이자율과 견조한 임금 상승이 시장 활성화 에 도움이 될 것으로 예상되지만, 새로운 위 험 요소가 대두되었다.

외부 위험 요소 발생 올봄은 주택 시장이 3 년 간의 심각한 침체에 서 벗어나 서서히 해빙기에 접어들 것으로 보 인다. 일반적인 주택 구매 성수기인 봄과 초 여름을 앞두고, 여러 지표들이 긍정적인 모습 을 보이고 있다. 매물 재고가 증가하고 있으 며, 낮은 모기지 이자율, 견조한 임금 상승, 그 리고 둔화된 주택 가격 상승 덕분에 많은 지 역에서 주택 구매력이 향상되고 있다. 브라이트 MLS 의 수석 경제학자는 이런 모 든 요인들이 강력한 수요를 뒷받침하는 것으 로 보이며, 이는 사람들이 주택 시장에 진입 하기를 원한다는 것을 의미한다고 보았다.

하지만 최근의 사건들이 이런 전망에 그림 자를 드리우고 있다. 이란 전쟁은 인플레이 션에 대한 새로운 우려를 불러일으키고 모기 지 이자율을 다시 6 % 이상으로 끌어올렸다.

또한 최근 발표된 고용 보고서는 노동 시장 의 급격한 약화를 보이면서, 2 월에 9 만 2 천 개 의 일자리가 감소했다. 봄철 주택 시장 전망 에 대해 조심스럽게 낙관하는 분위기지만, 몇 주 전보다는 우려하는 모습이 더 커졌다. 현 재로는 모든 것이 불확실해진 상황으로 더 두 고 봐야 정확한 향방을 알 수 있다. 최근의 충격 이전에도 올해 주택 시장 활동 추이를 보여주는 초기 지표들은 엇갈린 모습 을 보였다. 1 월 주택 판매량은 급감했고, 계 약 체결 건수도 저조했는데, 이는 전국 절반 을 강타한 한파의 영향일 수도 있다. 2 월은 다 소 나아진 모습을 보였다. 질로우( Zillow) 데 이터에 따르면 주택 판매량은 전년 동기 대 비 1.8 % 증가했는데, 이는 모기지 이자율 하 락으로 인한 구매력 개선에 힘입은 것으로 보 인다. 같은 기간 주택 가격 상승률은 0.4 % 로 완만했다.

질로우의 수석 경제학자는 주택 가격 상승 률은 낮지만 꾸준하며, 구매자와 판매자 간의 거래 흐름은 지속되고 있다며, 구매자와 판 매자 간의 힘의 균형은 여전히 균형을 이루 고 있다고 보았다. 지난주 홈디포와 로우스( Lowe’ s) 경영진은 시장 상황에 대한 우려를 표명했고, 이로 인해 두 회사의 주가가 하락 했다. 고객들은 인플레이션, 고용 불안 증가, 높은 금융 비용 등 전반적인 경제 불확실성에 대해 우려하고 있다. 2026 회계연도에도 이런 압력이 지속될 것으로 예상하며, 주택 시장 활동의 전환점을 마련할 만한 촉매제가 아직 나타나지 않았다고 밝혔다.

봄맞이 기대 부동산 중개인들은 봄을 맞아 긍정적인 전 망을 유지하고 있다. 특히 작년 봄, 전국적으 로 부동산 시장이 실망스러웠던 점을 고려하 면 더욱 그렇다. 작년 봄, 7 % 에 육박하는 모 기지 이자율과 관세 및 해고에 대한 불확실성 으로 인해 많은 주택 구매자와 판매자가 판매 를 꺼렸다. 시장에 남아 있던 사람들도 가격 협상에 어려움을 겪으면서 거래 취소와 매물 철회가 급증했다. 대도시 인근 교외 지역 주택 가격은 여전히 꾸준히 상승하고 있고 거래 속도도 빠르다. 시장 전문가는 이 지역의 유난히 춥고 눈이 많이 내린 겨울 동안 주택 구매를 미뤄왔던 많은 사람들이 곧 시장에 뛰어들 것으로 예상 한다. 실제로 잠재적 수요와 구매자들의 관심 이 다시 살아나고 있다. 이사는 순전히 필요 에 의한 것일 뿐이다. 많은 구매자들에게 주 택 구매 여력이 개선되기는 했지만, 그 증가 폭은 미미하며, 올해 판매량 증가세 역시 크

질로우는 중간 소득 가구의 구매력이 1 년 전보다 약 3 만 달러 증가했다고 추산했다. 부 동산 등기 회사인 퍼스트아메리칸은 작년 말 기준 평균 가구가 41 만 7 천 달러짜리 주택을 구매할 여력이 있다고 추산했는데, 이는 중간 주택 가격인 39 만 6 천 달러보다 약간 높은 수 치다. 퍼스트아메리칸의 수석 경제학자는 잠 재적인 판매량 증가에 대해 50 % 증가를 기대 하는 것은 아니라며, 작년 대비 매우 미미한 증가세일 뿐이라고 했다.

이란 전쟁의 영향 아직 미미, 길어지면 위험 이란에서 고조되는 분쟁은 주택 구매 심리 에 영향을 미칠 수 있지만, 그 영향의 규모는 아직 가늠하기 어렵다. 당장 주택 시장에 나 타나는 영향은 모기지 이자율이 조금 오른 정 도다. 그러나 전쟁이 장기화되면서 인플레이 션이 가시적으로 나타나면 주택 시장도 더욱 위축될 수밖에 없다. 이스라엘- 미국이 이란을 침공한 지난주 주택 모기지 대출 이자율은 6 % 아래에서 6.15 % 로 올랐다. 주말 동안 중동 전쟁 소식으 로 단숨에 이자율이 오른 것이다. 현재로서 는 상승폭이 미미하지만 인플레이션이 상승 하고 연준의 금융 정책이 금리 인상으로 돌아 선다면 모기지 이자율은 더욱 큰 폭으로 상승 할 수 있다. 모기지 이자율 상승 가능성은 오 일 가격이 직접적으로 좌우한다. 배럴당 150 달러를 넘어간다면 연준은 금리 인상에 돌입 할 가능성이 높고 모기지 이자율은 7 % 대에 가까운 상승 압박을 받을 것이다. 이번 전쟁으로 인해 일부 잠재적 주택 구매 자들이 주택 구입을 다시 미룰 가능성이 있 다. 지난 1 년 동안 경제 및 글로벌 불확실성 이 주택 구매자들의 구매 의욕을 꺾어왔던 것 과 마찬가지다. 또한 단기적으로 주택 모기지 대출 이자율에 변동성을 초래할 가능성도 있 다. 하지만 전쟁이 경제에 미치는 영향은 주 로 유가 시장에서 나타날 것이며, 분쟁이 예 상보다 오래 지속되지 않는 한 유가가 주택 모기지 대출 이자율이 수요에 큰 영향을 미 칠 가능성은 낮다. 이란의 긴장 고조에 대한 불안감 때문에 주 택 구매자가 구매 계획을 보류한 경우도 있 다고 부동산중개인은 전한다. 하지만 샌디에 이고와 샌안토니오를 포함해 군인 인구가 많 은 다른 지역의 부동산 중개인들은 아직까지 주택 구매자나 판매자로부터 이란 분쟁에 대 한 언급을 들어본 적이 없다고 한다. 이번 주 에는 수요 측면에서 몇 가지 긍정적인 소식 이 있다. 주택 모기지 대출 신청 건수가 전주 대비 6 % 증가했다. 또한 많은 부동산 중개인 들은 올봄 주택 구매 시즌이 작년보다 활발할 것으로 예상하고 있다. 물론 이는 갑자기 불 어 닥친 외부 충격이 한달 이내에 종료된다는 가정하에 유효하다. 한달 이상 넘어가면 장기 적인 불안에 대비해야 할 것이다.