C-4 2026 년 6 월 5 일- 2026 년 6 월 11 일 미국 부동산

< 최민기 기자 > 팬데믹으로 인한 주택 붐이 끝난 후 지난 4 년 동안 주택 구매자들이 가장 큰 협상력을 얻 었던, 주택 시장이 가장 약세를 보인 지역들은 대부분 남부와 중서부 지역에 위치해 있는 도 시들이다. 이 지역들은 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 급격히 상승하며 지역 소득 수준을 훨 씬 뛰어넘는 주택 붐을 경험했던 대표적인 팬 데믹 붐 도시들이었다. 팬데믹으로 인한 국내 이주가 둔화되고 모기지 이자율이 급등하자, 플로리다주 푼타 고르다나 오스틴과 같은 도 시들은 과열된 주택 가격을 유지하기 위해 지 역 소득에 의존해야 하는 어려움에 직면했다. 이런 지역의 주택 시장 약세는 미국 남부 지 역 전역에 걸쳐 공급 과잉으로 더욱 가속화되 었다. 건설업체들은 필요에 따라 주택 분양 판 매를 유지하기 위해 가격을 인하하거나 다른 가격 조정을 하는 경우가 많다. 이런 신규 주택 시장의 가격 조정은 기존 주택 시장에도 냉각 효과를 가져온다. 이는 기존 주택을 선호했던 주택 구매자들이 가격 경쟁력이 있는 신규 주 택으로 눈을 돌리기 때문이다.

반면, 북동부와 중서부의 많은 시장은 팬데 믹으로 인한 국내 인구 이동에 대한 의존도가 낮았고, 신규 주택 건설 진행 상황도 상대적으 로 적었다. 인구 이동으로 인한 수요 감소 충격 에 대한 노출이 적었고, 신규 주택을 지을 부 지 확보가 어려워 대규모 인센티브를 제공하 는 주택 건설업체도 적었다. 이 때문에 이들 중서부와 북동부 지역의 활성 매물 재고는 상 대적으로 부족한 상태를 유지해 왔다. 이런 상 황은 2026년 여름 주택 시장에도 여전히 이어 질 전망이다.

팬데믹 전후 주택 매물 재고 변화가 좌우 부동산 정보 사이트 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 ' 2026 년 봄 주택 시장 전망 보고서 ' 에 따르면, 4 월 주택 계약 건수는 전년 동기 대비 4.5 % 증가해 3 년 만에 최고치를 기록했고, 신 규 매물 등록 건수도 2022 년 이후 최고 수준에 도달했다. 지난 3 년 동안 봄철 주택 구매자들 은 금리 인상, 주택 구매력 위기, 관세, 인플레 이션 등 여러 요인에 불안감을 느껴왔다. 한편, 주택 판매자들은 팬데믹 시대의 가격 기대치 를 고수하며, 자신들의 집을 제값보다 낮은 가 격에 팔기를 꺼려 했다. 하지만 이제 모기지 이 자율이 팬데믹 당시 3 % 미만이었던 최저치에

서 현재 6 ~ 7 % 대로 급등하면서 주택 구매자 와 판매자 모두 긍정적인 방향으로 움직이고 있다. 이런 추세는 특히 많은 사람들에게 더 저렴한 주택 가격을 제공하는 중서부 주택 시 장의 인기 상승 덕분이다. 미국 50 대 대도시 중 21 곳에서 신규 매물과 계약 건수가 전년 대비 증가했고, 중서부 지역이 선두를 휩쓸었 다. 캔자스시티가 신규 매물 12.5 %, 계약 건수 20.7 % 증가로 1 위를 차지했고, 루이빌이 각 각 13.6 % 와 18.9 % 증가로 뒤를 이었으며, 인 디애나폴리스( 14.7 %, 6.6 %), 콜럼버스( 8.0 %, 7.9 %), 신시내티( 10.8 %, 4.7 %) 가 그 뒤를 이 었다. 지난 3 년 만에 처음으로 최근 추세를 확 실히 앞지르는 계약 체결 증가세를 보이고 있 다. 구매자들이 관망세를 유지해 왔지만 사라 진 것은 아니다. 단지 적절한 조건을 기다리 고 있었을 뿐이다. 주택 판매자들이 현실적인 가격을 제시하며 시장에 나선 대도시 지역에 서는 주택 구매자들이 나타나고 있다. 일반적으로, 재고( 즉, 활성 매물) 가 팬데믹 이전인 2019 년 수준으로 회복된 주택 시장은 지난 47 개월 동안 주택 가격 상승률이 둔화되 거나 아예 하락하는 경향을 보였다. 반대로, 재고가 팬데믹 이전인 2019 년 수준보다 훨씬 낮은 주택 시장은 지난 47 개월 동안 주택 가격 상승률이 더 견조한 모습을 보였다.

이런 데이터 기준( 해당 시장의 활성 매물 재고를 팬데믹 이전인 2019 년 같은 달과 비 교) 은 시간이 지남에 따라 인구 기반이 변화 하면서 점차 유용성이 떨어지겠지만, 현재로 서는 여전히 유용한 지표다. 팬데믹 기간 중 주택 시장 호황으로 극도로 낮았던 재고량이 빠르게 반등하려면 공급과 수요의 균형이 급 격하게 바뀌어야 하며, 이는 주택 구매자들에 게 더 큰 협상력을 부여했을 것이다. 팬데믹 이전인 2019 년 수준보다 재고량이 가장 적은 대도시권은 중서부와 북동부 지역에 집중되 어 있다. 예를 들어 시카고와 코네티컷주 하 트퍼드는 팬데믹 이전 수준보다 각각 63 % 와 78 % 적은 재고를 보유하고 있다. 물론 중서 부와 북동부 지역에도 예외는 있다. 오하이

오주 콜럼버스 대도시권은 오스틴 대도시권 보다 재고가 부족하지만, 밀워키와 같은 다른 중서부 지역만큼 심각한 수준은 아니다. 텍사 스, 플로리다, 콜로라도 등 일부 지역 주택 시 장에서는 재고량이 2019 년 팬데믹 이전 수준 을 넘어섰고, 이로 인해 주택 가격이 소폭 조 정되고 있다. 북동부와 중서부 일부 지역의 재 고 부족 시장은 비교적 견조한 흐름을 보이며, 올해 주택 가격이 소폭 상승할 것으로 예상된 다. 밀워키와 코네티컷주 하트퍼드 같은 대도 시권 주택 시장에서는 주택 가격이 전년 대비 각각 5.3 % 와 5.2 % 상승했다.

중서부 지역이 강세 이유 팬데믹 시대의 열기가 식어가고 있는 남부 선벨트 지역이 구매자들에게 주목을 받고 있 다. 재택근무가 가능해지자 직장인들은 따뜻 한 플로리다 해변으로 몰려들었다. 하지만 이 런 인기는 플로리다의 주택 시장 경쟁을 심화 시키고, 결과적으로 집값을 상승시켰다. 이제 관세, 인플레이션, 그리고 정체된 임금 으로 인해 더 많은 사람들이 주택 구매 부담 에 직면하면서 중서부 지역이 주목받고 있다. 중서부 지역의 주택 가격은 사람들에게 더 합 리적이며, 마이애미처럼 집값이 58 만 달러에 달하는 해안 도시나 뉴욕시처럼 평균 집값이 거의 90 만 달러에 이르는 곳처럼 너무 비싸 게 느껴지지 않는다. 디트로이트 외곽에서는 158,000 달러면 집을 살 수 있고, 미시간과 위 스콘신의 다른 도시들은 30 만 달러에서 40 만 달러 사이의 훨씬 더 편안한 가격대의 주택을 찾을 수 있다. 부동산 정보업체 레드핀은 최근 보고서에서 중서부 도시들과 플로리다의 덜 알려진 지역들이 주목받고 있는데, 그 이유는 바로 저렴한 주택 가격 때문이라고 밝혔다. 이 런 지역들은 밀워키, 시카고, 탬파와 같은 주 요 도시 외곽에 위치해 생활비는 저렴하면서 도 우수한 학군, 쇼핑, 외식 시설을 누릴 수 있 는 최적의 조건을 갖추고 있다. 대도시의 편리 함을 누리면서도 높은 물가는 피할 수 있는 것 이 장점이다. 미국기업연구소( AEI) 의 자료

에 따르면 캔자스시티가 미국에서 주택 가격 상승률이 가장 높은 도시로 선정되었다. 주택 구매자들이 이처럼 저렴한 도시에 거주하기를 원하고 있다는 것을 보여준다. 물론 중서부 지 역의 이런 인기가 영원하지는 않을 수도 있다. 결국, 팬데믹 핫스팟 지역들이 정상 수준으로 돌아오면, 사람들이 그곳으로 이주하고 싶어 하기 때문에 다시 주목받게 된다. 선벨트는 언 제나 선벨트이다. 라스베이거스와 탬파는 여전히 부진하지만, 오스틴의 조정은 마침내 효과를 보고 있다. 중서부 주택 시장이 활기를 되찾는 동안, 다 른 지역들은 침체되고 있다. 부동산 정보 사이 트 리얼터닷컴( Realtor. com) 의 데이터에 따 르면, 라스베이거스의 주택 계약 건수는 연초 대비 7.4 % 감소했고, 탬파는 3.1 % 감소했다. 두 지역 모두 매물 소진 기간은 전년 대비 1 주 일 이상 증가했다. 두 지역 모두 매물이 넘쳐나 는 상황인데, 탬파의 신규 매물 등록 건수는 올 해 들어 12.2 % 감소해 판매자들이 가격 경쟁 보다는 매물을 줄이고 있음을 보여준다. 부동 산 정보 사이트 레드핀은 최근 플로리다와 텍 사스가 이번 주택 시장 사이클에서 가장 큰 손 실을 입었고, 주요 선벨트 대도시 지역은 모두 현재 매수자 우위 시장이라고 분석했다. 하지만 한때 과열되었던 일부 대도시에서는 가격 조정이 나타나고 있다. 오스틴은 평방피 트당 호가가 전년 대비 7.7 % 하락하며 상위 50 개 대도시 중 가장 큰 하락폭을 기록했다. 하 지만, 신규 매물 등록 건수는 3.5 % 감소했음에 도 불구하고 계약 건수는 7.6 % 증가했다. 피 닉스(-0.4 % 매물 감소, + 8.1 % 계약 증가) 와 잭슨빌(-9.5 %, + 5.2 %) 도 비슷한 양상을 보였 다. 데이터는 신규 매물 등록 활동은 정체되었 지만, 주택 구매자들이 반응하고 있음을 시사 한다. 2026 년 여름 길목에서 봄 시장이 진정한 주택 시장 회복의 출발점이 되었을 지, 아니면 일시적인 현상에 그칠지는 5 월과 6 월 매매 실 적에서 결정될 것이다. 중동 지역의 불확실성 이 해소되어 모기지 이자율이 안정되고 소비 자 신뢰가 다소 회복된다면, 주택 시장은 2022 년 이후 지속되어 온 낮은 수준에서 벗어날 기 회를 만들 수 있을 것이다. 금리 인상, 인플레 이션 재가속화 또는 신뢰도 하락과 같은 거시 적 역풍이 심화될 경우, 주택 시장은 관세 관련 불확실성으로 봄 시장 상승세가 꺾였던 2025 년과 같은 운명에 직면할 수도 있다.