< 최민기 기자 >

주택 가격이 급등하면서 주거 비용이 상승 하고 이는 임차인에게 고스란히 부담으로 돌 아간다. 주택 위기가 주택 소유주보다는 잠재 적 주택 구매자 내지 현재 임차인에게 더 많 은 부담을 주고 있다. 임차인에게 보편적 임대료 지원 제도가 시 행된다면 서민들의 주거비 부담은 크게 줄어 들 수 있다. 정치인들과 활동가들이 정치적 스펙트럼 전반에 걸쳐 공통적으로 동의하는 한 가지는 바로 임대료가 지나치게 높다는 점 이다.

많은 전문가들은 이런 위기가 주로 규제로 인한 주택 부족 현상 때문에 심화되고 있다고 본다. 최소 대지 면적 및 주택 규모 요건, 아 파트 단지 건설 금지 등의 규제가 완화된다면 임대료와 주택 가격이 하락할 것이라는 주장 이 제기된다. 이는 결국 더 많은 주택 건설을 촉진하게 된다. 주택 정책 전문가들은 주택 가격 부담 문제 에 대해 우려하고 있다. 하지만 연구 결과에 따르면 주택 부족과 임대료 부담 문제 사이에 는 큰 연관성이 없는 것으로 나타났다. 대규 모 신규 주택 공급에도 불구하고 임대료가 여 전히 많은 가구에게 감당하기 어려운 수준으 로 유지될 가능성이 높다. 이 때문에 주택 가

격이 위기를 해결할 만큼 충분히 낮아지지는 않을 것이 분명하다. 다만, 이미 일부 임차인이 소득의 30 % 이하 만 주거비로 지불하도록 지원하는 보조금 제 도가 존재한다. 가장 효과적인 해결책은 이런 보조금을 훨씬 더 폭넓고 효과적으로 제공하 는 것이다.

재정적 함정 임대료는 많은 사람들에게 부담이 되는 수 준이다. 주택도시개발부( HUD) 에 따르면, 소득의 30 % 이상을 주거비로 지출하는 가구 는 주거비 부담이 큰 것으로 간주된다. 50 % 이상을 지출하는 가구는 심각한 주거비 부담 을 안고 있는 것으로 여겨진다. 2023 년에는 전체 임차인의 54 % 가 세전 소득 의 30 % 이상을 주거비로 지출했다. 이는 1999 년의 43 % 에서 증가한 수치다. 또한 2023 년에 는 전체 임차인의 28 % 가 소득의 절반 이상을 주거비로 지출했다. 특히 저소득 임차인은 주 거비를 감당하기 어려울 가능성이 높다. 소득 3 만 달러 미만 임차인의 81 % 가 소득의 30 % 이상을 주거비로 지출했고, 60 % 는 50 % 이상 을 지출했다. 전국의 주택 부족 규모에 대한 추정치는 분 석 방식과 기간에 따라 최대 2,000 만 채에 달

할 정도로 큰 차이를 보인다. 그러나 2000 년 부터 현재까지 주택 재고 증가율을 비교한 연 구 결과는 전반적인 주택 부족 현상은 발견되 지 않았다. 오히려 저소득 가구 수와 그들이 감당할 수 있는 적정 주택 수 사이에 격차가 있는 것으로 나타났다. 반면, 소득이 높은 임 차인들은 이런 주택 부족을 겪지 않는다. 이 런 현상은 전국적으로, 그리고 거의 모든 대 도시와 소도시에서 공통적으로 나타난다.

임대료 인하가 도움이 될 수 있다. 하지만 모든 문제를 해결할 수는 없다. 다소 가능성 이 낮은 여러 시나리오를 가정하고 시뮬레 이션을 진행한 결과는 임대료가 일괄적으로 25 % 인하된다고 해서 주거비 부담이 크게 경 감되지 않는다. 물론, 주거비 부담이 과도한 임차인의 수는 줄어들겠지만, 예상만큼 큰 폭으로 감소하지 는 않는다. 임대료가 인하되더라도 전체 임차 인의 거의 3 분의 1 은 여전히 소득의 30 % 이상 을 주거비로 지출하게 된다. 더욱이, 임대료 인하는 저소득층 가구, 즉 주거비 부담이 가 장 심각한 가구보다 고소득층 임차인에게 훨 씬 더 큰 도움이 된다.

만약 임대료 25 % 를 경감하면, 소득 75,000 달러 이상인 임차인 중 주거비 부담을 느끼 는 비율은 16 % 에서 4 % 로 감소하는 반면, 소

임대료 보조금 주택 바우처는 숨통을 트여줄 수 있다. 주 거비 부담을 줄이는 효과적인 방법으로 임대 료 보조금이 있다. 2024 년 약 500 만 가구에 이 른바 " 심층 주택 보조금 " 을 지급했는데, 이는 임대료를 소득의 30 % 로 제한하는 것을 의미 한다. 이런 임대료 지원은 크게 세 가지 형태 로 나뉜다. 첫째는 민간 시장에서 주택을 임 대할 수 있도록 지원하는 주택 선택 바우처( Housing Choice Vouchers) 다. 둘째는 공 공 주택 지원이고, 셋째는 민간 및 비영리 단 체가 소유한 주택의 전체 또는 일부 유닛에 대해 연방 정부가 임대료를 보조하는 프로젝 트 기반 임대 지원이다. 이 세 가지 프로그램에 참여하는 가구 수는 2014 년 이후 2 % 미만으로 증가했는데, 이는 전체 지원 대상 가구의 25 % 에 불과하다. 해 당 지역 중위 가구 소득의 50 % 미만을 버는 가구는 임대료 지원을 받을 자격이 있다. 하 지만 사회보장, 메디케어, 푸드 스탬프와는 달리 임대료 지원은 자격 요건을 충족하는 모든 사람에게 자동으로 제공되는 혜택이 아 니다. 수혜자 수는 의회가 매년 책정하는 예 산에 따라 제한되며, 이 예산은 필요한 수요 를 충족하기에 항상 부족했다. 정부가 모든 저소득 가구에 임대료 지원을 확대한다면, 임대료 부담 위기를 해결하는 데 큰 진전을 이룰 수 있다. 가장 확실한 방법은 기존의 주택 선택 바우처 프로그램( 일명 섹 션 8) 을 확대하는 것이다. 이 프로그램은 각 지역 공공 주택 당국이 정한 특정 " 지불 기 준 " 까지 임대료를 지원하는데, 이 기준은 주 택도시개발부( HUD) 가 지정한 적정 시장 임 대료의 80 % 에서 120 % 사이로 설정할 수 있 다. 프로그램 자격을 얻으려면 해당 주택은 주택도시개발부의 물리적 품질 기준도 충족 해야 한다.

안타깝게도 바우처 수혜자의 약 43 % 는 바 우처를 제대로 활용하지 못하고 있다. 기준 금액 이하의 임대료를 제시하는 아파트를 찾 지 못하거나, 주택의 물리적 품질 기준을 충 족하지 못하거나, 바우처를 받아주는 집주인 을 찾지 못하는 경우가 많다. 세입자들은 집주인이 바우처 소지자를 차별 하는 것이 불법인 도시와 주에서 바우처를 이 용해 주택을 구할 가능성이 더 높다.

▶7 면에 계속