C-6 2025 년 7 월 18 일- 2025 년 7 월 24 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 상업용 부동산은 경쟁이 치열해 오퍼를 속히 넣 지 않으면 기회를 잡을 수가 없다는 이야기가 있고, 또 상업용 부동산은 침체기에 접어들었다는 상반된 이야 기도 있습니다. 상업용 부동산의 현상황을 알고 싶고, 기본 지식인 용어를 이해하고 싶습니다. 저는 기회가 된다면 작은 상용 건물을 구입하고 싶습니다.

A: 상업용 부동산 중에서 공실률이 높은 대규모의 오피스 빌딩은 시세가 떨어지고 있는 추세입니다. 이 에 따라 오피스 빌딩 중에는 아파트나 콘도로 전환하 는 곳도 있습니다. 이에 비해 스트립 몰, 프리 스탠딩 빌딩, 혹은 웨어하 우스같은 중소 규모의 건물은 경쟁이 치열합니다. 관리 가 쉽고 안정적인 수입을 보장하기 때문입니다.

상업용 부동산의 성공적인 투자를 위해서는 알아야 할 3 가지 주요 지표있습니다. 즉 Cap Rate( 자본환원 율), NOI( Net Operating Income: 순영업소득), 그 리고 DSCR( Debt Service Coverage Ratio: 부채 상 환 가능 비율) 입니다. 이들 지표는 부동산 가치 평가,

수익성 분석, 대출 승인 여부를 결정하는 중요한 기준 이 됩니다. 자본환원율은 연간 수익률을 나타냅니다. 이는 NOI 를 부동산 가격으로 나누어 계산하며, 수익률과 위험성 을 동시에 평가할 수 있게 해줍니다. 순영업소득은 부동산의 총 임대 수익에서 운영비용을 차감한 금액으로, 부동산의 순수 수익성을 나타냅니다. 이는 Cap Rate 와 DSCR 계산에서 중요한 역할을 하 며, 효율적인 자산 관리를 통해 NOI 를 증가시키는 것 이 투자 성공의 열쇠가 됩니다. 예를 들어, 운영비 절감, 에너지 효율 개선, 리모델링 등을 통해 NOI 를 높이면 부동산 가치를 극대화할 수 있습니다. 부채 상환 가능 비율은 NOI 를 대출 상환액으로 나눈 값으로, 부채 상환 능력을 평가하는 지표입니다. 이들 지표를 효과적으로 활용하면, 투자 지역 선택 부터 대출 리스크 관리까지 체계적인 전략을 수립할 수 있습니다. 안정적인 수익을 추구하려면 낮은 Cap Rate 를 보이는 도심 지역을, 높은 성장 가능성을 원한 다면 Cap Rate 가 높은 외곽 신흥 지역을 고려할 수 있 습니다.

또한, 효율적인 운영과 비용 관리를 통해 NOI 를 증가 시키고, DSCR 을 최적화하여 대출 리스크를 줄이는 것 이 중요합니다. 상업용 부동산 시장은 높은 진입 장벽등으로 여러 도 전 과제를 안고 있지만, 동시에 풍부한 기회도 제공합 니다. 이와 같은 3 대 핵심 지표를 바탕으로 사고자하는 상업용 부동산을 철저히 분석하고 전략적으로 접근한 다면, 그 가치를 제대로 파악할 수 있을 것입니다. 제대 로 알고 있는 사람은 기회가 왔을 때 놓치지 않습니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 >

전국에서 현금 구입 주택이 높은 주

많은 사람들이 주택을 구입하기 위해 모기지 를 받지만 일부 주택 구입자들은 현금을 사용 해 주택을 구입하며 최근 그 비중이 늘고 있 다. 주택의 중간 판매 가격은 5 월 현재 44 만 달 러를 넘어섰다고 온라인 주택 중개 업체 레드 핀은 밝혔다.

이는 4 월보다 1.6 %, 지난해 5 월보다 1.3 % 증가한 것으로 나타났다. 레드핀에 따르면 5 월에 170 만 채 이상의 주택이 계절 조정 기준 으로 시장에 나왔다. 이처럼 주택 가격이 높 은 상황에서는 주택 구입 경쟁이 높다는 것 을 말한다. 구입 경쟁에서 유리한 위치를 확 보하는 가장 멀리 알려진 방식은 전액 현금 구입 제시다.

4 채 중 1 채는 현금으로 구입 모든 현금으로 구입한 주택의 비율은 주마다 다르지만 뉴 아메리칸 펀딩( New American Funding) 이 최근 발표한 분석에 따르면 일부 특정 주에서 가장 큰 비율을 보이는 것으로 나타났다. 주택에 대해 전액 현금 제안을 하 는 것은 복수 오퍼를 받는 주택 구입 제안 상 황에서 구매자를 돋보이게 하는 데 도움이 될 수 있고 더 빠른 거래 완료로 이어질 수 있다 고 모기지 대출 기관은 말한다. 주택 관련 정보 분석업체 아톰( ATTOM) 의 2024 년 주택 판매에 대한 데이터를 토대 로 전액 현금 구입 주택 판매 비중이 높은 상 위 10 개 주의 목록을 작성했다. 이 업체에 따 르면 지난해 전국의 주택 구입자들은 주택 거 래의 4 분의 1 이상에서 주택을 구입하는 데 전액 현금을 사용했다. 즉 4 채 가운데 1 채는 전액 현금을 주고 구입한 주택이다. 이는 비 단 고소득층을 위한 고급 주택에 한정된 것 이 아니다. 많은 사람들, 특히 생애 첫 주택 구매자에게 현금으로 집을 사는 것은 현실적으로 쉽지 않 다. 하지만 집을 팔고 동시에 다른 집을 살 계 획이라면 전액 현금으로 구매하는 것이 좋은 선택이 될 수 있다. 높은 주택 가격 덕분에 주

택 모기지 대출의 급증으로 기존 주택 소유 자도 현금으로 집을 구매할 가능성이 높아졌 다. 전국부동산중개인협회( NAR) 에 따르면 2025 년 1 월 기준, 주택 구매자의 26 % 가 주택 모기지 대출 대신 현금으로 주택을 구매했다. 현금으로 주택을 구매하는 것은 상당한 재 정적 부담이며 장단점이 있다. 다음 주택에 대한 제안을 제시하기 전에 이런 장단점을 고 려할 필요가 있다. 현금으로 주택을 구매하는 방법을 배우면 전액 현금 구매가 가치 있는 선택인지 판단할 수 있다.

현금으로 주택을 구매하는 요령 현금으로 주택을 구매하는 것은 단순히 현 금으로 열쇠를 교환하는 것 이상의 의미가 있 다. 대출 없이 다음 주택을 구매하고 싶다면 현금 구매에서 예상되는 몇 가지 일반적인 단 계를 알아 둘 필요가 있다. 예산 확정 엄청난 현금이 걸려 있고 재정적 안정성이 위태로운 상황에서, 주택 구매와 그 이후 발 생할 수 있는 예상치 못한 상황에 대비해 여 유 있는 예산을 확보하는 것이 매우 중요하 다. 전액 지불할 현금 이외에 여분의 현금을 고려해야 재정적 어려움에 빠지지 않을 수 있

다. 주택 가격, 마감 비용, 재산세를 고려하고 또한 주택 검사 및 주택 감정 수수료, 이사 비 용, 주택 구매 과정 완료 후 예상치 못한 수리 또는 리모델링 비용 등 관련 비용도 예산에 포함해야 한다. 은행에 자금 증명 서류 요청 자금 증명 서류( POF) 는 은행 서명 또는 금 융기관 공증이 완료된 공식 문서로, 예금 계 좌의 잔액을 확인한다. 이 서류 사본은 일반 적으로 주택 입찰 시 입찰 제안서에 포함되어 주택 판매자가 현금 제안을 수락할 경우 이행 할 수 있음을 보장한다. 입찰 제출 부동산 중개인과 현금 제안 전략에 대해 논 의할 필요가 있다. 여기에는 마음에 드는 가 격, 계약금, 그리고 감정이나 검사 문제로 거 래가 무산될 경우 본인과 계약금을 보호하기 위해 포함할 수 있는 모든 우발 사항에 대한 고려 등이 포함된다. 계약금 제공 현금 제안이 수락되면 다음 단계는 약속된 계약금을 판매자 또는 제 3 자 지주 회사에 제 공하는 것이다. 계약금은 주택 구매에 대한 본인의 적극적 의사를 나타내는 선의의 보증 금이다. 이는 판매자에게 구매 제안에 대한

본인의 진지함을 보여주며, 단순히 마음이 바 뀌었다는 이유로 계약을 취소하지 않을 것임 을 보증한다. 계약금은 거래 마감 비용과 같은 주택 구매 비용으로 사용할 수 있다. 정당한 우발 사항 우려로 인해 매매 계약을 파기하기로 결정하 는 경우, 계약금은 돌려받을 수 있다. 다른 주 택 구매를 고려하는 등 다른 이유로 계약을 취소하는 경우, 주택 판매자가 계약금을 보 관할 수 있다. 자신과 집을 보호하기 위한 조치 현금으로 주택을 구매하면 주택 모기지 대 출을 통해 주택을 구매할 때 흔히 발생하는 번거로운 절차에서 벗어날 수 있다. 예를 들 어, 현금으로 지불하는 경우 법적으로 주택 검사나 감정, 또는 주택 소유자 보험 가입 의 무가 없다.

하지만 이런 절차를 거치면 구매자의 이익 을 보호하고 마음의 평화를 얻을 수 있다. 예 를 들어, 검사 과정에서 기초가 약해지거나 전기 사고가 발생하는 등 비용이 많이 드는 수리를 발견할 수 있고, 주택 감정은 인근에 서 판매된 유사 주택을 기준으로 주택의 공정 시장 가치를 결정한다. 주택 거래 완료 현금으로 주택을 구매하는 마지막 단계는 매매 완료 절차다. 대출 기관을 통해 자금을 조달하지 않으므로 매매 완료 과정이 더욱 간 소화된다. 등기 회사에 송금을 하지 않은 경 우, 남은 금액을 납부하면 된다. 판매자가 마 감 비용을 100 % 부담하도록 협상하지 않았을 경우, 마감 비용 중 본인 부담분을 부담할 준 비를 해야 한다. 최종적으로, 거래를 공식적으로 마무리하는 데 필요한 법적 서류에 서명해야 한다. 주택 판매자가 새로운 주거를 마련할 때까지 퇴거 일시 연기를 협상한 경우 이 날짜도 분명하게 명시한다. 그런 다음 열쇠를 받게 된다.

현금으로 주택 구매의 장점 다른 주택 구매자와 차별화하는 것이다. 주 택 모기지 대출을 통해 주택을 구매할 경우, 주택 판매자는 낮은 감정가나 검사 문제로 인해 대출 기관이 자금을 거부할 위험이 더 크다. 현금 구매 주택 구매자는 미리 자금을 확보 할 수 있기 때문에 더 유리한 선택이 된다.

이자 절감. 주택 모기지 대출 비용은 매우 높아서, 평균 30년 고정 모기지 이자율은 6 % 를 훌쩍 넘는다. 현금으로 주택을 구매하면 30년 주택 모기지 대출 기간 동안 수십만 달 러의 이자 비용을 절약할 수 있다. 20 % 의 계 약금과 6 % 의 30년 고정 이자율로 40만 달러 짜리 주택을 구매한다고 가정해 보면 이 경 우, 주택 모기지 대출 이자만 370,682달러를 절약할 수 있다.

▶7면에 계속