July 03, 26 | Page 23

미국 부동산

2026 년 7 월 3 일- 2026 년 7 월 9 일 C-7

▶6면 < 중산층 주택 > 에 이어 주택 구매 기회와 그 배경 GI 법안은 참전 용사들을 교외로 이주시켰 다. 연방 정부의 주택 모기지 대출 보증은 수 백만 명의 첫 주택 구매자들의 진입 장벽을 낮췄다. 고속도로 건설로 저렴한 토지가 공 급되었다. 그리고 높은 노동조합 가입율은 임 금 상승을 부추겨 공장 노동자의 소득이 주택 가격보다 꾸준히 빠르게 증가했다. 이런 추 세는 하버드에서 미국 주택 시장의 미래 궤 적에 대한 경고를 내놓기 직전인 1973년까지 지속되었다.

과거에는 중산층이라면 누구나 내 집 마련 을 하는 것이 당연하게 여겨졌다. 오늘날에 도 내 집 마련을 바라는 마음은 여전히 있지 만, 훨씬 더 어려워졌고 부유하거나 운이 좋 아야 가능하다. 변화의 원인은 특정 정책이 나 시장 실패 때문이 아니라, 전후 주택 소유 사회를 지탱해 온 기반이 서서히 무너져 내 렸기 때문이다. 노동조합 가입율은 감소했고, 대학 교육을 받지 않은 근로자들의 실질 임금 상승률은 2021년의 ' 대규모 퇴사 ' 라는 단기적 인 변동이 있기 전까지 수십 년간 정체 상태 였다. 이 변동은 팬데믹 주택 붐의 한가운데 에 발생했는데, 2020년부터 2022년까지 주택 가격이 54 % 나 급등하는, 마치 환각과도 같은 현상이 나타나면서 소득과 가격 사이의 격차 가 더욱 커졌다.

2026년 보고서는 그 격차가 바닥 수준에서 어떻게 드러나는지 자세히 보여준다. 2025년 기준 기존 단독주택의 중간 가격은 가구 소득 중간 수준의 거의 5배에 달했는데, 이는 1990 년대 평균 비율인 3.2배를 훨씬 웃도는 수치 다. 중간 가격 주택의 월 모기지 상환액은 적 당한 계약금과 30년 고정 모기지 이자율을 가 정했을 때 약 2,420달러로, 2020년 말 대비 거 의 두 배에 육박했다. 연구 보고서의 계산에 따르면, 임대 가구 중 해당 주택을 감당하는 데 필요한 최소 소득인 120,800달러를 버는 가 구는 단 16 % 에 불과했다. 전국부동산중개인 협회와 리얼터닷컴에 따르면, 연소득 75,000 달러 이하 가구가 구매할 수 있는 주택 매물 은 2019년 전국 매물의 49 % 에서 2026년 3월에 는 23 % 로 감소했다.

두드러진 상속 경제 현재의 주택 구매력 위기가 이전의 위기, 예 를 들어 1980 년대 초나 2008 년 신용 위기 이 후와 다른 점은 심각성뿐 아니라 구조적인 측 면에 기인한다. 주택 소유는 점점 더 노력으 로 얻는 것이 아니라 상속받는 것처럼 움직 이고 있다.

2025 년 4 분기 주택 소유자 총 자산은 34 조 달러에 달해 88 % 증가했는데, 하버드 연구 소는 이를 놀라운 수치인 16 조 달러( 2019 년 이후) 증가라고 평가했다. 평균 주택 소유자 는 약 295,000 달러의 주택 자산을 보유하고 있 다. 샌프란시스코 연방준비은행의 연구에 따 르면, 주택 소유자 부모의 자녀 중 자산을 활 용한 사람들은 30 세가 될 때까지 임차인 부모 의 자녀보다 주택 자산이 약 3 분의 1 더 많았 다. 2026 년 5 월, 340 만 가구 이상의 데이터를 활용한 전국경제연구협회( NBER) 의 연구는 " 주택 자본은 소득보다 세대를 거쳐 훨씬 더 오래 지속된다 " 는 사실을 밝혀냈다. 이런 지 속성의 절반 미만만이 자녀의 소득으로 설명

될 수 있다고 지적했다. 하버드 센터 보고서는 이런 시장 수준의 증 거를 제시한다. 첫 주택 구매자의 평균 연령 은 현재 40 세이며, 전국부동산중개인협회에 따르면 첫 주택 구매자는 전체 구매의 21 % 에 불과해 역대 최저치를 기록했다. 35 세 미만 가구의 주택 소유율은 2022 년 39 % 에서 37 % 로 떨어졌다. 흑인과 백인 간의 주택 소유 격 차는 28.7 % 포인트로, 1995 년 이후 가장 큰 격 차를 보이고 있다. 여러 지표들이 30 년 만에 최저 수준에 근접하고 있어, 종합적으로 볼 때 1970 년대보다는 1990 년대로 회귀하는 양 상을 보인다. 2000 년대 초반에 나타났던 주택 소유 증가세는 결국 대침체를 촉발시켰고 이 제 거의 주택 소유 증가는 완전히 사라졌다.

더 이상 격차를 메워주지 못하는 노동 시장 전후 노동자들은 임금 상승으로 상속 재산 부족을 어느 정도 상쇄할 수 있었다. 하지만 이제 그 메커니즘은 거의 작동하지 않는다. 미국은 2025 년에 116,000 개의 일자리를 창출 했는데, 이는 2003 년 이후 경기 침체기를 제 외한 해 중에서 가장 낮은 연간 증가폭이다. 경제는 상위 계층은 안정적이지만 하위 계층 은 위축되는 " 저고용, 저해고 " 양상을 보이고 있다. 소득 변동성이 줄어들어 젊은 근로자들 이 저축을 늘리는 데 필요한 자금 조달이 어 려워지고 있다. 학자금 대출 연체율은 팬데믹 기간 동안 시행되었던 상환 유예 조치가 종료 된 후 2024 년말 1 % 미만에서 2025 년말 10 % 로 급증했다.

가구 증가는 3 년 연속 둔화되어 2020 년과 2021 년 연평균 200 만 가구에서 2025 년 110 만 가구로 감소할 것으로 예상된다. 많은 젊은 성인들이 아예 가구를 형성하지 않는 추세다. 전년도에 이사한 미국인의 비율은 11.2 % 로 역대 최저치를 기록했다. 역사적으로 임대 가

구 증가의 가장 확실한 원천이었던 이민 유 입은 급격히 감소했다. 순 국제 이민자 수는 2024 년 270 만 명에서 2025 년 130 만 명으로 절 반 이상 감소했다. 인구조사국은 2026 년에는 32 만 1,000 명으로 더욱 감소할 것으로 예상하 는데, 이는 2001 년부터 2019 년까지의 연평균 이민자 수의 약 3 분의 1 에 불과하다. 하버드 연구소는 이런 감소의 결과에 대해 직설적으 로 지적한다. 이민 감소가 가구 증가에 미치 는 영향은 상당하며 시간이 지남에 따라 더욱 분명해질 것이라는 것이다.

연방 정부의 개입 축소 전후 주택 시장 호황이 정책에 의해 조성되 었다면, 그 호황이 끝나는 것 또한 부분적으 로는 정책적 선택의 결과다. 그리고 2026 년 하버드 보고서는 정책이 나아가는 방향에 대 해 이례적으로 솔직하게 언급하고 있다.

연방 정부의 임대료 지원은 극저소득 임차 가구의 약 4 분의 1 에만 도달하고 있다. 소득 기준을 충족하는 1,380 만 가구가 지원을 받지 못하고 있는데, 이 중 거의 900 만 가구는 최악 의 주거난을 겪고 있다. 공공 주택 예산도 삭 감되었다. 주택도시개발부는 기존의 차별적 영향 조항을 폐지할 것을 제안했다. 공정 주 택 담당 직원은 대폭 감축되었고, 주요 차별 소송은 기각되었다.

노숙자 문제에 있어서 행정부는 주택 우선( Housing First) 모델에서 벗어나 주택 접근 을 위한 치료 요건을 도입하는 방향으로 전환 했다. 2024 년 1 월, 노숙자 수가 77 만 명에 달 해 사상 최고치를 기록했는데, 이는 팬데믹 시작 이후 33 % 증가한 수치다. 연방재해본부( FEMA) 는 2025 년에 두 가지 주요 재난 완화 프로그램 취소를 시도해 재난 복구 부담을 감 당할 수 없는 주와 지방 정부에 전가했다. 연 구 보고서는 최저소득층을 위한 주택 부족 문

제를 의미 있게 해결할 수 있는 규모의 자원 을 보유한 것은 오직 연방 정부뿐이라고 지적 한다. 그러나 현재 연방 정부는 정반대 방향 으로 나아가고 있다.

모두에게 닫혀가는 부분적인 기회 중산층을 위한 주택이 " 역사적 우연 " 이라는 주장에는 필연적으로 복잡한 측면이 존재하 는데, 이는 오히려 주장을 강화하는 요소다.

전후 주택 소유 급증은 모두에게 공평한 기 회가 아니었다. 연방주택청( FHA) 대출은 흑 인 거주 지역을 노골적으로 차별했다. 제대군 인 원호법( GI Bill) 은 흑인 참전 용사들이 주 택 혜택을 받지 못하도록 하는 방식으로 시행 되었다. 제한적 계약 조항들은 지역 사회의 인종 분리를 심화시켰다. 현재 회복되고 있 는 중산층 주택 소유 사회는 언제나 편파적인 사회였다. 많은 백인 노동자 계층 가정에게는 문을 활짝 열어주었지만, 다른 이들은 현관 앞에 서 있도록 방치했다.

하지만 이런 하락세는 더 이상 역사적으로 소외되었던 계층에만 국한되지 않는다. 주택 가격 부담은 연소득 45,000 달러에서 75,000 달 러 사이의 중산층 가구에서 가장 빠르게 증가 하고 있다. 부모의 자산 지원 없이 주택을 구 입한 30 세의 대졸자는 역사상 가장 구조적으 로 주택 구매에 불리한 시장에 직면하게 된 다. 이미 주택을 소유한 사람들을 제외하고 는 거의 모든 사람에게 주택 구매의 기회는 사라지고 있다.

주택 시장은 진화해 왔고, 수십 년에 걸쳐 여러 세대에 걸쳐 부를 축적하고 동시에 부 를 빼앗는 메커니즘으로 변모해 왔다. 소득과 자산 축적을 연결해 줄 만큼 노동 시장이 취 약한 것은 주택 시장의 역풍이 아니라, 주택 을 자산 소유자와 임금 의존자를 가르는 주요 경계선으로 만든 경제 구조의 특징이다. 전후 주택 구매의 기회는 닫히고 있는 것이 아니 라, 이미 사라졌다. 2026 년 보고서가 직접적 으로 묻지는 않지만 제기하는 질문은, 소득 이 아닌 상속에 따라 계층이 나뉘는 주택 시 장이라는 미래를 받아들일 준비가 되어 있는 가 하는 것이다.

검증된 실력으로 잘 팔고, 잘 사드리는

LifeTime Top Producer NVAR Diamond Award

( 62 세 이상)

SBA, COMMERCIAL LOAN

페어팩스 1 층 가든 콘도 $ 299,000

아름답게 리모델링된 1 베드룸 콘도, 이중 슬라이딩 유리문을 열면 단독 주택 뒷마당에 있는 듯한 느낌을 선사하는 전용 파티오가 펼쳐짐. 새 냉난방 시스템, 쿼츠 조리대, 가전제품, 페인트, 그리고 욕실을 새로 갖췄음. 도보 거리에 쇼핑센터가 있음. 콘도비 $ 323

헤이마켓 골프뷰 램블러 $ 1,250,000

골프 코스와 맞닿은 7 에이커 부지, 침실 4, 욕실 3.5, 4,000 제곱피트의 넓고 편리한 단층. 전체 원목 마루, 높은 아치형 천장, 리조트처럼 아름다운 조경과 전망이 어우러진 품격 있는 집. HOA 연 $ 100

프레드릭 카운티 VA Farm House $ 1,250,000

산 등성이가 바라다 보이는 아름다운 34 에이커 초지 위에 현대 적인 설비와 통나무 주택의 운치가 조화로운 팜하우스, 이벤트 홀로도 좋은 게스트하우스, 다용도 작업실의 별채, 손님을 위한 카페, 가마솥 파빌리온, 센터빌 1 시간 거리, 기도원, 수양관 으로도 적합함.

센터빌 브릭 타운홈 $ 630,000

밝은 개방형의 메인층, 실용성과 스타일을 모두 갖춘 새 부엌, 넓은 안방은 대형 드레스룸과 스파 럭셔리 욕실을 갖춤. 새 석재 파티오와 지붕이 있는 데크, 깔끔하게 관리된 손볼 것이 없는 집.

렌탈 리스팅도 Professional Photo, Virtual Staging, Floor Plan 제공하여 좋은 테난트 바로 찾아 드리며 매니지먼트 비용없이 끝까지 서비스합니다.

Grace Home Realty & Investment

P. 703-891-8500 / F. 703-891-7300