C-6 2026 년 2 월 27 일- 2026 년 3 월 5 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 안녕하세요? 큰 집 장만이 아메리칸 드림의 실 현이라는 생각으로 좀 무리해서 큰 집을 샀는데, 첫 해 는 주변 분들을 초대하고, 집 자랑도 하면서 집에 대한 만족감이 높았지 만, 몇 해 살다보니 쓰지 않는 공간도 보이고, 유틸리티 비용도 많고, 동선도 길게 느껴져서 이 집이 누구를 위한 집인가 하는 생각이 듭니다. 큰 집 에 살고 있는 다른 사람들도 저와 같은 생각을 하고 살 아가는지 궁금합니다.

A: 큰 집에 사는 사람들이 느끼는 만족감의 크기 는 큰 집에 살기 위해 포기해야 했던 것들이 얼마나 있 었는지에 따라 다릅니다. 모기지 금액, 주택 유지비와 같은 주거 비용은 물론 통근 시간이나 가족과의 의견 일치 등 실제로 행복을 결정짓는 무형의 가치도 주택의 크기 못지않게 중요하기 때문입니다. 한 연구에서 삶 의 편안함을 위한 기준 공간을 넘어선 집은 그 만족도 가 크기에 반비례하는 것으로 나타났습니다. 큰 집으로

이사했을 때 잠시 느끼는 만족도는 삶 전체의 만족도에 지속적인 영향을 미치지 않으며, 오히려 점차 감소하 기도 한다는 것입니다. 과거에는 거주 공간이 커지면 삶의 질이 높아진다고 여긴 적도 있었습니다. 그러나 큰 집이 주는 만족보다 많은 세금을 내야 한다는 사실 이 행복감을 상쇄할 수 있습니다. 잘 꾸며진 엔터테인 먼트 룸이나 빈방 등 사용하지 않는 공간에도 재산세를 내고 있다고 생각하면 만족도가 떨어질 수밖에 없습니 다. 큰 집에 살기 위해 멀리 이사하거나 과도한 모기지 대출, 긴 통근 시간, 유지비 부담, 사회적 교류나 운동 시간 감소 등 여러 불이익을 감수해야 합니다. 한 조사는 동네 환경이 사람들이 거주하는 주택 공간 자체보다 행복에 더 큰 연관을 준다는 결과를 내놓았 고, 다른 조사는 적정 주택 구매 비용과 유지비, 근접성, 공동체 의식이 거주 행복도를 좌우하는 가장 중요한 요 소로 꼽았습니다. 집의 면적은 리스트에도 없었습니다.

공간은 얼마나 넓은지가 아니라 어떻게 활용하는지 가 더 중요합니다. 공간이 넓은 집에서 누군가와 함께 식사하고 교류하지 않는다면, 행복도는 낮아질 수밖에 없습니다. 한 연구팀의 조사에 따르면, 미 주택공간 중 60 % 는 거의 사용되지 않고 있으며, 거주자나 방문자들 은 주로 주방에 접해 있는 공간으로 모이는 것으로 조 사됐습니다. 즉, 부엌을 중심으로 한 개방형 구조의 작 은 집이 여러 공간을 가진 큰 집보다 더 편리하며 안락 한 삶을 영위하게 해 주는 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 > 기 대비 29 % 증가한 1,716 억 달러를 기록하며 트럼프 대통령의 관세에 대해 대법원이 위헌 판결 후 부동산 시장은 새로운 관세 변동에 대 해 우려하고 있다. 대법원이 도널드 트럼프 대 통령의 관세 일부를 무효화하는 판결을 내리 자 상업용 부동산 업계는 환영의 분위기에 들 었지만, 곧바로 새로운 불확실성의 시대가 도 래했음을 깨닫고 우려의 한숨을 내쉬었다. 이번 판결로 국제경제비상권한법( IEEP) 에 따라 부과된 관세는 철폐되었지만, 트럼프 행 정부는 이미 시행 중인 단기 조치를 포함해 무 역 제한을 추진할 수 있는 여러 대안을 남겨두 었다. 기업들이 이미 납부한 관세를 어떻게 환 급받을 지 등 핵심적인 질문들은 여전히 해결 되지 않은 채 남아 있다. 이런 상황 변화는 기 업과 투자자들에게 새로운 혼란을 야기하고 있는데, 상업용 부동산 시장과 자본 시장에 연 쇄적인 영향을 미치고 있다.

관세를 둘러싼 불확실성 몇 달 전만 해도 관세를 둘러싼 상황은 어느 정도 불확실성이 해소되어 안정되었다고 판 단했지만, 대법원 판결 이후 다시 상황이 바뀌 고 있다는 것을 알게 되었다는 분위기다. 대법원이 6 대 3 으로 IEEPA( 국제경제비상 권한법) 에 따라 부과된 관세가 위헌이라고 판 결한 후, 트럼프 대통령은 더 강력한 대안으로 반격하겠다고 예고했다. 트럼프 대통령은 기 존에 시행 중인 관세에 더해 15 % 의 글로벌 관 세를 부과한다고 발표했는데, 이는 대통령이 이전에 발동한 적이 없는 무역법을 근거로 한 것이었다. 이 관세는 화요일부터 발효될 예정 이었으나, 자정 직전 세관국경보호국( CBP) 은 수입업체들에게 보낸 메모에서 관세율이 10 % 로 인하될 것이라고 밝혔다. 백악관 관계자는 행정부가 관세율을 15 % 로 인상하는 별도의 행정 명령을 준비 중이라고 전했다. 트럼프 행정부는 이미 시행했거나 검 토할 가능성이 있는 몇 가지 대체 관세 방식을 갖고 있지만, 이런 관세에는 세율 상한, 조사 요건, 시한 등의 제약이 따른다. 하지만 이것 이 상업용 부동산 이해관계자들이 관세와 그 로 인한 공급망, 금리, 투자 결정에 미치는 광 범위한 영향에서 완전히 벗어날 수 있다는 것 을 의미하지는 않는다. 국제경제비상권한법( IEEPA) 처럼 무역에 대한 무제한적인 권한 을 부여하는 것은 아니지만, 다른 관세 부과 방안들, 그리고 행정부가 이를 철저히 검토하 겠다는 약속은 지난 몇 달간 유지되어 온 상대 적인 현상 유지를 뒤흔들 가능성이 있다. 트럼 프 대통령이 1974 년 무역법 122 조를 이용해 시 행한 관세는 광범위하게 적용되며 추가 절차 가 필요하지 않지만, 의회의 승인 없이는 150 일 동안만 효력이 유지된다. 관세는 상업용 부 동산 시장에는 건설비 상승과 자재 상승을 가 져오고 이로 인해 건설 프로젝트의 지연과 과 도한 비용 상승을 불러온다. 150 일이라는 기간 이 중간선거와 매우 가깝고 관세 자체가 국민 의 반발을 사고 있기 때문에 의회가 관세 연장

에 회의적일 수 있다고 말했다. 그럼에도 불구 하고 대통령은 이번 조치에 이어 더 영구적인 추가 조치를 취할 가능성이 있다. 150 일이 지 나면 관세가 완전히 철폐될 수도 있다. 그렇게 되면 상업용 부동산 업계는 무엇을 해야 할지 아무것도 가시적으로 파악하지 못하고 있다.

다른 방법으로는 특정 부문이나 국가에 대 한 관세 부과가 있지만, 이런 무역법은 세율 이나 시한에 제한이 있거나 시행을 위해 여러 부처의 조사가 필요하기 때문에 단기간에 시 행하기는 어렵다. 트럼프 대통령은 이런 조항 중 하나를 이용해 현재 반도체, 의약품, 철강, 알루미늄, 목재에 관세를 부과했다. 관세의 영 향은 단기간에 나타나지 않는다. 공급망 최상 단에서 부과된 관세가 하류로 파급되는 데는 시간이 걸린다. 관세의 영향이 지속되고 있 는 가운데, 인플레이션은 목표치인 2 % 를 꾸 준히 웃도는 수준을 유지하고 있는데, 이는 연 준 이사들이 통화정책 완화에 신중한 이유 중 하나이다. 관세는 경제에 즉각적인 영향을 미 치는 것이 아니다. 오히려 관세는 마치 기생충 처럼, 천천히 경제에 달라붙는 작은 기생충과 같이 작용한다.

환급을 건설업체에게 아니면 소유주에게 대법원 판결 직후 가장 큰 의문점 중 하나는 정부가 불법 수입 관세를 납부한 기업들에게 어떻게 환불할 것인가 하는 점이다. 대법원은 정부가 징수한 세금을 피해 기업들에게 환불 해야 할 책임이 있는지, 그리고 그 절차가 어 떻게 진행될지에 대해서는 판단을 내리지 않 아 이 문제는 미결 상태로 남았다. 브렛 캐버너 대법관은 소수 의견에서 이번 판결의 잠정적인 영향이 상당할 수 있다고 지 적했다. 캐버너 대법관은 일부 수입업체는 이 미 소비자나 다른 사람들에게 비용을 전가했 을 수도 있지만, 미국은 국제경제비상권한법( IEEPA) 관세를 납부한 수입업체들에게 수 십억 달러를 환불해야 할 수도 있다면서 구두 변론에서 인정되었듯이 환불 절차는 매우 복 잡할 가능성이 높다고 썼다. 일부 정치인들은 이미 발 빠르게 움직이고 있다. 법원 판결 이 후, 일리노이 주지사 JB 프리츠커는 트럼프

대통령에게 주 주민들에게 환급할 약 87 억 달 러 규모의 법안을 제출했고, 트럼프 대통령은 이를 공개적으로 발표했다. 워싱턴주 상원의 원 마리아 캔트웰은 스콧 베센트 재무장관에 게 보낸 별도의 서한에서 불법적인 관세 정책 으로 피해를 입은 기업들에 대한 환급 절차가 신속하고 투명하게 진행될 것을 촉구했다. 많은 미국 기업, 특히 중소기업들이 이런 불 법 관세를 납부하는 데 어려움을 겪었고, 일부 기업은 재정난으로 파산 직전에 놓였다. 1,000 개 이상의 기업이 수십억 달러에 달하는 관세 환급을 받기 위해 소송을 제기했다. 환급이 이 뤄지기까지는 수년이 걸릴 수 있다. 환급 과정 은 추가 소송과 징수된 수입 관세가 실제로 사 용되었는지 여부에 따라 달라질 것으로 보인 다. 관세 환급 시스템은 매우 복잡하다. 어떻 게 될지 예측하기 어렵다. 그럼에도 관세는 불 법이었으므로 그 돈은 돌려줘야 한다. 하지만 어떻게 돌려줘야 할지, 얼마나 많은 소송이 제 기될지, 그리고 모든 사람이 소송을 제기한다 면 엄청난 난관이 될 가능성이 있다. 하지만 관세 부담의 최종 주체가 수입업자인지 소비 자인지에 대한 논쟁이 있어왔고, 이는 잠재적 인 관세 환급에 영향을 미칠 수 있다. 환급 시나리오를 살펴보면, 추가 관세 비용 을 궁극적으로 부담한 소비자에게 환불해 줄 수는 없다. 정부 당국이 이런 상황에서 관세 환급을 꺼릴 가능성은 낮다. 이런 문제는 항상 세부적인 사항에 주의해야 한다. 다세대 주택 을 구입한 경우, 문제는 더욱 복잡할 수 있다. 다세대 주택을 구입한 소유주들이 관세로 인 해 높은 가격에 집을 구입했다고 소송을 할 수 있다. 다세대 주택 건설업체도 관세 환급을 위 해 소송을 제기할 수 있다. 이런 상황에서 실 질적으로 건설업체가 환급을 받아야 하는지 소유주가 받아야 하는지 문제가 된다.

전반적인 상업용 부동산 상황 관세 부과 1 여년이 지나면서 상업용 부동산 투자자들이 무역 불확실성 속에서도 사업을 운영하는 방법을 터득했다는 징후가 나타났 다. CBRE 캐피털 상업용 부동산 시장 보고서 에 따르면 4 분기 부동산 투자 규모는 전년 동

소폭 상승했다. 연간 총 투자액은 4,990 억 달 러로 2024 년 대비 22 % 증가했다. 관세로 인해 기업들이 국내 투자를 늘리면서 산업용 부동 산 시장이 수혜를 볼 수도 있지만, 관세로 거 둬들인 수십억 달러가 추가 재고 매입이나 확 장 투자에 사용되지는 않은 것으로 나타났다. 관세 부과 액수만큼 늘었으나 실제로 부동산 투자 규모가 늘어난 것은 아니다. 팬데믹 이후 재택 근무가 늘어나면서 오피스 부동산은 극 심한 침체에 빠졌다. AI( 인공지능) 가 널리 보 급되면서 소매 상가도 위축되어 전반적으로 상업용 부동산 시장은 데이터 센터의 확산으 로 산업용 부동산만 호황을 누렸다. 관세로 인 해 건설 자재 가격이 오르고 건설 비용이 상승 했음에도 데이터 센터 건설은 든든한 투자를 배경으로 확장되는 상황이다. 상업용 부동산 시장은 극심한 불균형에 빠져 있고 관세는 이를 더욱 악화시켰다. 오피스 빌 딩 시장은 아직 회복되지 않았고 소매 상가 역 시 오랜 정체에 빠져 있다. 다세대 주택은 임 대 시장이 뜨거워지면서 유일하게 건설이 증 가했다. 다세대 주택 세입자가 관세로 인한 비 용 상승을 환급받을 가능성은 적다. 반면, 데 이터 센터를 건설한 대형 빅테크 기업들은 가 장 먼저 환급을 받을 가능성이 높다. 일부 반 도체, 전기 자동차, 첨단 기술 분야는 관세가 처음부터 유예되어 차별 대우 논의도 대두될 수 있다. 중소기업이 많은 업계는 환급에 어려 움이 있거나 불가능하고 대기업 첨단 기술 기 업은 환급이 빠르거나 애초에 관세가 부과되 지 않은 불평등의 상황이다.

상업용 부동산 투자는 장기적인 예측 가능 성을 필요로 한다. 장기적인 전망을 확보하지 못하면 경제가 어떻게 될지, 어떤 위험이 있는 지 알 수 없다. 이는 투자를 어렵게 만든다. 그 리고 대형 투자자가 아닌 경우, 상당 기간 상 업용 부동산 투자를 꺼릴 수밖에 없다. 관세 의 불확실성이 해소되지 않으면, 소규모 투자 자들과 건설 업체들이 조금 더 위축될 것으로 예상된다. CBRE 에 따르면 4 분기 전체 투자 규모는 증 가했지만, 해외에서 유입된 투자는 전년 동기 대비 37 % 감소한 64 억 달러를 기록했다. 미 국 상업용 부동산 자본 시장의 불확실성이 지 속되면서 외국인 투자자들이 미국에 대한 투 자를 지속할지에 대해 의문을 품기 시작했다. 미국 시장은 규모가 크고 유동성이 풍부함에 도 불구하고, 외국인 투자자들은 자국 경제에 서 자금을 운용하는 데 더 큰 통제력과 확실 성을 원한다. 상업용 부동산 시장의 안정과 확실성을 확보 할 수 있는 유일한 방법은 이런 조치들이 도입 되기 이전의 관세 수준으로 되돌아가는 것이 다. 관세가 고정되고 변동이 없는 안정적인 수 준에 도달한다면, 비록 관세가 높더라도 최소 한 불확실성은 사라지고 투명한 확실성은 확 보할 수 있다. 기업 입장에서는 관세가 오락가 락하는 것이 가장 견디기 힘들다.