미국 부동산

2026 년 2 월 20 일- 2026 년 2 월 26 일

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< 최민기 기자 > 규모를 고려할 때, 많은 경제학자와 주택 정 2020 년대 상반기 주택 시장은 이례적으로 높 은 가격과 제한된 공급으로 특징지어졌다. 그 러나 2026 년에는 새로운 변수가 나타났다. 모 기지 이자율은 하락하는 반면 주택 가격은 여 전히 높은 수준을 유지하고 있다. 주택 공급 이 여전히 부족한 상황에서 상대적으로 유리 한 이자율은 오히려 경쟁을 더욱 심화시키고 있다.

주택 시장에는 본질적인 줄다리기가 존재 한다. 생애 첫 주택 구매자들은 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있도록 저렴한 주택 가격을 바 라지만, 이미 집을 소유한 사람들은 집값이 오를 때 이득을 본다. 주택 시장 전문가들은 트럼프 대통령의 제안이 주택 구매 비용을 낮 춰 수요를 촉진하려는 의도이지만, 주택 공 급 문제를 해결하지 않고서 주택 구매력 향상 에 큰 효과를 보기는 어려울 것이라고 지적했 다. 금융 위기 이후 수년간의 주택 공급 부족 으로 전국적으로 수백만 채의 주택 부족에 시 달리고 있다.

주택 공급을 늘리는 정책은 기존 주택 가 격 하락을 초래할 가능성이 더 높다. 이는 현 재 높은 주택 가격 때문에 주택 구매가 어려 운 생애 첫 주택 구매자에게는 잠재적인 호재 가 될 수 있지만, 기존 주택 소유자들의 반발 을 불러일으킬 가능성이 높다. 도널드 트럼프 대통령의 새로운 주택 정책은 이런 상황을 더 욱 복잡하게 만들 수 있다. 주택 구입 수요는 증가하는 반면 주택 공급은 수요에 미치지 못 하는 상황이 지속되면 주택 가격은 다시 상승 할 가능성이 높다.

모기지 채권 보유 한도에 대한 논란 연방 주택금융국장인 빌 풀테는 정부 지원 모기지 기관들이 모기지 금리 인하를 위해 트 럼프 대통령이 지시한 2,000 억 달러 규모의 모 기지 담보 채권 매입 한도를 거의 두 배로 늘 릴 수 있도록 조용히 권한을 부여했다. 이는 해당 기관들인 패니메와 프레디맥에 새로운 위험을 초래할 수 있는 조치다. 연방 주택금 융국( FHFA) 이 패니메와 프레디맥에 보낸 메일에는 각 기관이 보유할 수 있는 모기지 채권 한도를 400 억 달러에서 2,250 억 달러로 상향 조정하고 즉시 효력이 발생하는 내용이 담겨 있다. 만약 모기지 채권 매입 기관들이 이 새로운 권한을 모두 행사한다면, 대통령 지시 대비 약 1,700 억 달러가량 증가한 규모로 매입하게 된다. 이번 매입 한도 규정 변경은 2008 년 신 용 위기 이후 정부가 패니메와 프레디맥을 구 제금융으로 지원하면서 두 기관이 정부 관리 하에 놓이게 된 이후, 여야 합의로 유지되어 온 매입 한도 설정 원칙을 사실상 뒤집는 것 이다. 이에 대해 연방주택금융청은 각 기관에 기존 한도를 초과할 수 있는 법적 재량권을

부여했을 뿐 " 이라며, 새로운 채권 매입 권한 에도 불구하고 2,000 억 달러를 초과하지는 않 을 것이라고 했다. 금융 위기의 여파를 직접 겪었던 일부 의원 들은 연방주택금융국 풀테 국장과 공화당 행 정부의 새로운 접근 방식에 대해 우려를 표 명했다. 이들은 주택 공급 부족 문제를 해결 하지 않는 한, 주택 모기지 담보 채권 매입으 로 인한 효과는 일시적일 뿐이라고 주장한다. 주택 공급이 충분하지 않으면 모기지 이자율 하락으로 인해 주택 가격이 상승할 것이라는 것이다. 주택 판매자들이 낮은 이자율에 맞춰 주택 가격을 올릴 것이라는 논리다. 이는 장기적으로 주택 모기지 대출 이자율 을 낮추는 데는 거의 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 패니메와 프레디맥에 대한 위험을 증 가시킬 뿐이라고 우려했다.

패니메와 프레디맥의 감독직을 스스로 맡 은 풀테는 이 직책을 자신의 정치적 입지를 다지는 데 활용했고, 트럼프의 주요 정적들 에 대한 연방 형사 수사를 시작하는 데 앞장 섰다. 그는 제롬 파월 연준 의장에 대한 형사 수사 결정의 배후 인물로 지목되었고, 이는 의회 내 일부 유력 공화당 의원들의 강력한 반발을 불러일으켰다. 또한 패니메와 프레디맥의 임원들을 해고했 고 자신과 측근들을 조사하던 패니메의 윤리 담당관들도 해고했다. 또한 주택 구매 및 건 설을 촉진하는 방안으로 50 년 만기 주택 모 기지 대출의 매력을 트럼프에게 설득했지만, 이는 대출 이자율을 급격히 인상시키는 결과 를 초래할 수 있다는 비판을 받고 흐지부지 되었다. 패니메는 뉴딜 정책의 일환으로 주택 모기 지 대출 산업을 지원하기 위해 1938 년에 설립 되었다. 의회는 1970 년 주택 시장에 유동성을 공급하기 위해 프레디맥을 설립했다. 이 기 관은 대출 기관이 주택 소유자에게 발행하는 대부분의 모기지 대출을 매입해 채권으로 묶 어 투자자에게 판매한다. 현재 두 기관 모두 민간 기업처럼 운영되고 있지만, 정부 인가를 받았기 때문에 추가적인 규제를 받으며 훨씬 낮은 이자율로 자금을 조달할 수 있다. 이런 정부 연계 덕분에 모기지 시장에서는 이들이 판매하는 금융 상품을 연방 정부의 보증을 받 는 것으로 널리 인식하고 있다. 하지만 대출 기관의 공익적 사명과 수익 창 출 욕구 사이에는 갈등이 존재한다. 이는 때 때로 두 기관 모두 위험을 무릅쓰게 만드는 결과를 초래했다. 금융 위기 이전이 바로 그

런 사례였는데, 결국 두 기관 모두 정부 관리 하에 놓이게 되었다. 그 결과, 연방 정부는 패 니메와 프레디맥이 보유한 모기지 투자 포트 폴리오를 축소하도록 강제했고, 재무부는 이 를 4,500 억 달러로 제한했다. 연방주택금융청 은 한발 더 나아가 두 기관이 보유할 수 있 는 모기지 채권 규모를 점진적으로 줄여 올 해 초에는 250 억 달러까지 낮췄다고 기록에 나와 있다.

부채로 인수해야 하는 더 큰 위험 감수

이제 연방주택금융청은 이런 상황을 뒤집 는 조치를 감독하고 있다. 두 기관 모두 여전 히 재무부의 4,500 억 달러 한도에 따르지만, 새로 부여된 한도를 통해 모기지 채권 매입 에 있어 훨씬 더 공격적이고 위험한 접근 방 식을 취할 수 있게 되었다. 처음에는 풀테 국 장이 신중한 접근 방식을 취했다. 주택 시장 분석가들에 따르면, 최근 몇 달 동안 연방주 택금융청은 패니메와 프레디맥의 모기지 채 권 매입 한도를 소폭 증액했는데, 이는 사실 상 이번 달 트럼프 대통령의 발표에 대한 시 험 운영 역할을 했다. 두 모기지 금융기관 모두 더 큰 규모의 채권 매입 권한을 확보함에 따라, 향후 기업공개를 앞두고 수익을 증대시키는 데 이를 활용할 수 있을 것으로 보인다. 기업공개를 통해 투자자 들은 두 회사의 상당한 지분을 매입할 수 있 을 것으로 예상된다. 그러나 분석가들은 두 회사 모두 2,250 억 달러 규모의 채권 매입에 필요한 현금이나 유동자산을 충분히 보유하 고 있지 않아 부채를 늘려야 할 가능성이 높 다고 지적한다. 패니메와 프레디맥이 트럼프 대통령이 지시한 것보다 더 많은 모기지 채 권을 매입하지는 않을 것이라고 주장하지만, 트럼프 행정부가 두 기관에 보낸 이메일은 이 문제를 직접적으로 언급하지 않았다. 이메일은 두 기관에 금리 인하에 의미 있는 하향 압력을 가하기 위해 채권 투자를 늘리라 고 지시했다. 두 기관 모두 매입 계획을 연방 주택금융청에 제출해야 하지만, 연방주택금 융청은 채권 매입 증가 개시에는 사전 승인 이 필요하지 않다고 명확히 밝혔다. 이런 움직임은 11 월 중간선거를 앞두고 주 택 모기지 대출 이자율이 트럼프 대통령에게 얼마나 큰 정치적 부담이 되었는지를 보여준 다. 이번 중간선거에서 공화당의 의회 장악 여부가 결정된다. 하지만 트럼프 대통령이 발표한 이 계획은 13 조 달러에 달하는 주택 모기지 대출 시장

책 전문가들로부터 단순한 눈속임에 불과하 다는 비판을 받고 있다. 마치 지난 2008 년 주 택 시장 붕괴를 야기했던 판도라의 상자를 다 시 여는 것과 같은 상황이 벌어지고 있는 것 은 아닌지 우려한다. 보수 성향 싱크탱크인 미국기업연구소도 2 천억 달러 규모 모기지 채권 매입이 효과는 있을 수 있지만, 곧 사라질 것이라고 보았다. 트럼프 대통령의 발표로 주택 모기지 대출 이 자율이 일시적으로 하락했지만, 그린란드 인 수를 위협하자 다시 상승했던 사례를 언급했 다. 그러면서 연방 정부가 여기서 실수를 저 지르기 쉽다고 우려했다.

모기지 이자율 하락 역효과 가능성 현재 30 년 고정 모기지 평균 이자율은 몇 년 만에 최저 수준인 약 6 % 를 유지하고 있는데, 이는 부분적으로 트럼프 대통령이 패니메와 프레디맥에 최대 2,000 억 달러 규모의 모기지 채권을 매입해 대출 비용을 낮추도록 강력하 게 요구한 덕분이다. 이처럼 대폭 낮아진 주 택 모기지 대출 이자율은 잠재적 주택 구매자 의 월 상환액을 줄여 주택 구매력을 높일 수 있고, 이는 공급이 제한된 시장에서 수요 증 가로 이어질 수 있다.

하지만 트럼프 대통령의 계획에 내재된 위 험이 있다. 이런 구매력 증가는 특히 매물이 부족한 주택 시장에서 주택 가격 상승 압력을 가할 가능성이 높다. 부동산 전문가와 경제학 자들은 이런 상황에서는 대출 비용의 소폭 하 락조차도 주택 가격 상승을 초래할 수 있다고 이미 경고해 왔다. 즉, 생애 첫 주택 구매자는 융자 비용은 낮아지더라도 새 집을 더 비싸게 구매해야 할 수도 있다. 트럼프 대통령의 주택 정책은 모기지 채권 매입에만 국한되지 않는다. 다보스 세계경제 포럼에서 대규모 투자자들의 단독주택 매입 능력을 제한하는 행정 조치를 발표하며, 이를 통해 기업보다는 일반 가정이 주택을 더 저렴 하게 구매할 수 있도록 하겠다고 밝혔다. 하 지만 부동산 전문가들은 다시 한번 회의적인 반응을 보이고 있다. 전문가들은 주택 공급이 의미 있게 증가하지 않는 한 수요 확대 전략 은 주택 가격을 낮추기 어려울 뿐 아니라, 오 히려 제한된 생애 첫 주택 시장에서 경쟁을 심화시킬 수 있다고 주장한다. 결론적으로, 생애 첫 주택 구매자들에게 있 어 낮은 모기지 이자율과 높은 주택 가격이라 는 변화된 계산법은 주택 구매 능력이 단순 히 금융 비용의 문제가 아니라 정치와 주택 정책, 공급 제한, 그리고 점점 더 경쟁이 치열 해지는 주택 시장에서의 경쟁 등 복잡한 시장 역학에 좌우된다는 것을 의미한다. 트럼프의 계획은 주택 구매를 단순화하기보다 오히려 더 복잡하게 만들지도 모른다.