< 최민기 기자 > |
자녀에게 집을 상속하면 주택 매매에는 통계가 잡 |
여전히 낮은 모기지 이자율을 유지하고 있다. 데이 |
65 %~ 66 % 수준으로 안정된 시점의 최고치에는 미 |
현재 주택 시장을 두고 경제성이 약해지면서 주택 구입이 어려운 상황이라고 말한다. 그런데 이것 만 으로 주택 가격이 계속 오르고 모기지 이자율이 떨 어지지 않는 것을 완전히 설명하지 못한다. 어쩌면 집을 살 만한 사람은 이미 집을 다 샀을 수 있다. 그 저 집을 소유한 사람들이 집을 팔고 다시 사는 과정 에서 나타나는 현상일 수 있다. 즉, 임대를 얻고 살 수 있는 사람이나 첫 주택 구입자는 이제 더 이상 늘지 않는 상태에 직면한 것일 수 있다. 이는 현재 주택 시장의 상황이 이상하거나 비정상적인 것이 아니라는 의미다. 주택 소유율이 65 % 를 넘었다는 것은 역대 평균 수준보다 낮은 것이 결코 아니다. 오히려 코로나19 팬데믹 기간 동안 초저금리로 인 해 대규모 주택 모기지 대출이 쏟아져 나오면서 많 은 주택 구매자들에게는 큰 호재였다. 하지만, 이 후 주택 시장은 이전과 같지 않았다. 수많은 주택 소유자들이 갑자기 4 % 미만의 낮은 모기지 이자율 로 주택을 구매할 수 있게 되어 주택 구매가 급증했 다. 현재의 모기지 이자율은 정상 수준임에도 높다 고 체감하면서 주택을 구매하려는 동기가 크게 줄 어든 것으로 해석한다. 이미 팬데믹 기간에 집을 살 여력이 있는 사람들은 구매했기 때문에 지금은 집 을 사고 싶어도 이자율이 높거나 집값이 너무 비싸 사지 못하는 상황이 아니라고 볼 수 있다. |
히지 않는다. 수십만 채가 최근 상속되었고 비율로
는 2배가 늘었다. 모기지를 다 갚아서 온전한 소유
로 남아있는 주택도 40 % 나 된다. 전체 주택의 40 %
는 더 이상 매매 대상이 아닐 수 있다는 의미다. 또
한 매매되더라도 소유주가 다시 집을 구입할 가능
성이 높다. 이런 구매는 신규 주택 수요라고 볼 수
없다. 기존의 주택 소유주가 추가로 집을 구입하
는 경우에 해당한다. 이처럼 잠재적 첫 주택 구입
자는 극히 소수에 지나지 않을 수 있다. 주택 모기
지 이자율이 3 % 이하인 사람이 전체 모기지 차입
주택 소유주의 20 % 를 차지한다. 이들도 주택을 팔
이유를 크게 느끼지 못한다. 3 ~ 4 % 수준의 모기지
이자율 소유자는 40 % 에 달한다. 이들이 집을 판다
면 다시 구입하는 것을 전제로 거래하는 것일 가능
성이 높다. 이 또한 기존 주택 수요자에 해당한다
고 봐야 한다.
잠재적 주택 수요자는 사실 파악하기가 불가능
하다. 모기지 이자율이 하락하거나 주택가격이 떨
어지면 집을 구입하겠다는 의향을 묻는 조사는 그
저 의향에 불과하다. 현실로 나타나는 것이 아니
다. 그렇기 때문에 실제로 잠재적 주택 수요자는
다른 방식으로 추정되어야 한다. 이를테면 실제로
집을 구입하기 위해 시도했다가 매매가 체결되지
않은 미결 매매가 잠재적 주택 구매 수요를 보여주
는 수치일 것이다. 미결 매매는 매월 다른 추세를
|
터에 따르면, 주택 모기지 대출의 50 % 이상이 여전
히 4 % 이하의 모기지 이자율을 유지하고 있다. 거
의 70 % 는 5 % 이하의 모기지 이자율을 받고 있다.
이런 추세가 지속된다면, 일반 주택 소유자는 현재
모기지 이자율로 주택을 매각하고 새로운 주택모
기지 대출을 받을 경우 월 상환액이 최대 1,000달
러까지 급증할 수 있다. 주택 매매가 당연히 감소
할 수밖에 없는 상황이다. 1970년대 초 통계가 집
계되기 시작한 이래, 30년 고정 모기지 대출 이자
율이 3 % 아래로 떨어진 것은 2020년 7월부터 2021
년 9월까지가 유일하다. 그리고 이 기간 주택 소유
율은 비정상적으로 돌출하면서 68 % 에 가깝게 급
증했다. 역사상 주택 소유율이 가장 높았던 시기
는 주택 시장 붕괴를 가져오기 직전인 2004년 4분
기로 69.2 % 에 달했다. 팬데믹 이후 기준 금리를 올
리면서 모기지 이자율도 급등했고 이때 주택 소유
율은 감소하는 추세를 보였다. 높아진 모기지 이자
율에 점차 적응하면서 주택 소유율은 다시 증가하
기 시작했는데 이는 주택 시장이 정상적인 상태로
돌아가고 있다는 것을 보여준다. 결국, 모기지 이
자율은 사람들에게 환상을 심어줬다. 모기지 이자
율이 너무 높아 집을 살 수 있는데 기다리고 있다
는 것은 사실이 아닐 가능성이 높다. 그 반대로, 모
기지 이자율이 역사적 정상 수준으로 회귀하는 과
정에서 뒤늦게 주택 구매 수요가 따라온 것이라고
|
치지 못하는 수준이다. 지속적인 주택 구매 부담과
적정 가격 주택 공급 부족이 추가적인 주택 소유율
증가를 제한하는 요인으로 작용하고 있다. 그러나
최근 모기지 이자율 하락과 주택 가격의 소폭 하락
세가 일부 세대의 주택 구입 욕구를 촉진하고 있는
것으로 볼 수 있다. 전국부동산중개인협회에 따르
면 2025년 생애 첫 주택 구매자의 평균 연령은 40세
로 길어졌고, 생애 첫 주택 구매자 비율은 사상 최
저치인 21 % 까지 떨어졌다. 역사적으로 낮은 생애
첫 주택 구매자 비율은 엄밀히 특이한 점을 부각시
킨다. 베이비 붐 세대가 자녀에게 주택을 물려주거
나 사주는 경우가 급증했다. 주택 증여는 2배가 늘
었고 부모가 자녀의 주택을 구입해 모기지를 대신
상환하는 경우도 많다. 통계적으로 생애 첫 주택 구
입자가 적지만 명시적인 통계로 잡히지 않는 젊은
세대의 주택 소유는 줄어들지 않았다고 봐야 한다. 2007년 부동산 침체 이후 생애 첫 주택 구매자 비율
은 50 % 나 감소했으나 이들이 실제로 높은 모기지
이자율과 주택 가격 때문에 구입하지 못하는 상황
은 아니라고 할 수 있다. 현재 3,000만 명이 넘는 주
택 소유자가 주택 모기지 대출이 없다. 주택 모기지
대출 상환 의무가 없는 주택 소유자의 비율은 2010
년 33 % 에서 2023년 40 % 로 증가했다. 이는 완전 주
택 소유와 보수적인 대출 행태로의 전환 추세를 반
영한다. 그리고 대부분 베이비 붐 세대 이상의 연
|
|
잠재적 주택 구매자는 없을 수도
주택 시장이 악몽 같은 상황을 연출하고 있어서 많은 잠재적 주택 구매자가 높은 주택 가격과 높은 모기지 이자율 때문에 내 집 마련의 꿈을 접는 상 황이라는 것도 잘못된 분석일 수 있다. 이미 65 % 가 넘는 주택 소유주가 있다는 것은 집을 구입하는 평 균 추세를 넘어섰다는 것이므로 더 이상의 추사적 인 주택 구매 수요는 없다는 것으로 봐야 한다. 많 은 주택 소유자들이 이제는 개인적인 필요와 이유 로 가진 집을 팔고 다시 집을 구입하는 그야말로 기 존 주택의 반복 구매자들이라고 할 수 있다.
반복 주택 구매자들은 이사를 하기 위해 집을 팔 고 사는 경우도 있지만, 추가로 집을 구입하는 경우 가 더 많을 수 있다. 가장 주택 소유 비율이 높은 베 이비 붐 세대는 현재 주택 시장의 가장 큰 손이다. 때로는 임대용으로 주택을 추가로 구입하기도 하 고 자녀에게 물려주기 위해 집을 사는 경우도 많다.
|
보이는데 이자율이나 경제적 이슈에 민감하게 영
향을 받기 때문이다. 그러므로 잠재적 주택 구매
수요는 주택 구매가 가능하지만 이런 경제 여건과
주택 시장의 상황에 의해 좌절된 것으로 보는 것이
정확할 수 있다.
모기지 이자율이 주는 환상
대체로 모기지 이자율이 낮아지면 주택 구매가
늘어날 것으로 말한다. 하지만, 개인에 적용되는
이자율 수준은 신용 수준에 크게 달라진다. 신용
점수가 낮으면 잠재적 주택 수요자가 아니라 자격
미달 즉, 주택 구매 부적격자로 간주된 것을 의미
한다. 그렇기 때문에 모기지 이자율이 낮아지더라
도 기존 주택 소유자가 주택 매매를 다시 할 가능성
이 더 높다. 신용이 쌓이지 않은 자녀를 대신해 부
모가 집을 구입하는 것도 여기에 해당한다.
초저금리 시대는 지나갔다. 많은 주택 소유자는
|
할 수 있다. 주택 소유율은 금리가 오르면서 감소
했다가 금리가 동결되고 경제 여건이 호전되면서
다시 증가했다.
모기지 이자율이 6 % 초반대를 유지한다면 주택
소유율은 계속 증가할 가능성이 크다. 역사적으로
여전히 상대적으로 낮은 수준에 속하기 때문이며,
기존 주택 소유자들이 조금씩 주택 구입을 확대할
가능성이 있기 때문이다. 주택 가격과 모기지 이자
율은 정상이다. 다만, 주택 구입 여력에 미치지 못
하는 사람들이 젊은 세대에 속하기 때문에 더 크게
느껴지는 것이다.
세대별 주택 소유율 2025년 4분기 주택 소유율은 65.7 % 로 전분기
대비 소폭 상승했고, 전년 동기 대비로는 변동
이 없었다. 이는 2025년 들어 최고치이지만, 2020
년 초 팬데믹 기간 중 주택 소유율이 급증했다가
|
령대이기 때문에 주택 가격 상승의 효과까지 감안
하면 2채 이상 구입할 수 있는 자산을 확보하고 있
다. 이들의 주택 구입 확대는 자연스럽게 자녀 세대
의 주택 소유율을 높게 만드는 요인이다. 결과적으
로 자산을 가장 많이 소유한 세대인 베이비 붐 세
대의 주택 구입은 계속될 것으로 보이며 이는 상당
기간 주택 시장의 핵심 고객이 된다는 것을 의미한
다. 연령별로 살펴보면, 젊은 가구의 주택 소유율
이 눈에 띄게 증가했다. 35세 미만 가구의 주택 소
유율은 37.9 % 로 전년 대비 의미 있는 상승세를 보
였다. 35 ~ 44세와 45 ~ 54세 가구의 주택 소유율은 소
폭 하락한 반면, 55 ~ 64세 가구는 소폭 상승했다. 65
세 이상 가구의 주택 소유율은 79 % 로 높은 수준을
유지했지만, 지난해보다는 약간 낮았다. 가장 젊은
두 연령대 사이의 급격한 증가는 최근 첫 주택 구
매자의 평균 연령이 40세에 근접했다는 데이터와
일맥상통한다.
|