April 04, 25 | Page 23

미국 부동산

2025 년 4 월 4 일- 2025 년 4 월 10 일 C-3

Jenny Youngjoo Kim, LUTCF RICP

▶1면 < 독점 매물 > 에 이어 점 매물은 유명인이나 다른 VIP 고객이 거 래를 눈에 띄지 않게 유지하기 위해 고급 부 동산에서 가장 일반적이다. 이런 판매자는 공 개적으로 가격을 인하하거나 모든 사람이 볼 수 있도록 몇 달 동안 시장에 집을 남긴다는 오명을 피하기 위해 보다 사적인 채널에서 리 스팅 가격을 테스트하기를 원한다.

독점 매물이라고 부르는 포켓 리스팅은 재 고가 특히 부족한 시장과 기간에 급증할 수 있다. 일부 에이전트는 비즈니스를 수주하기 위해 시장외거래에 대한 액세스를 적극 광고 한다. 레드핀은 2021년 중반 팬데믹 주택 구 매 열풍 속에서 포켓 리스팅은 거래의 2.8 % 를 차지했다고 말한다. 정산 협력( Clear Cooperation) 은 포켓 리스팅을 줄이기 위해 고 안되었지만, 부동산이 하나의 중개 업체 내에 서만 판매되는 경우를 포함해 일부 상황에서 는 여전히 허용되고 있다.

가격에 미치는 영향 불분명 포켓 리스팅( 독점 매물) 이 주택 판매자가 지 불금을 극대화하는 데 도움이 되는지에 대해 서는 논란이 있다. 주택 판매자는 비교 가능 한 주택이 제시하는 가격보다 높은 가격을 책 정하고 기꺼이 주택 구매자를 찾음으로써 유 리한 위치를 선점할 수 있다. 그러나 널리 광 고하지 않으면 중개인의 판매 역량에 따라 팔 리지 않고 오래 묶여 있을 위험이 있다. 그리 고 포켓 리스팅은 종종 하나의 중개 회사 내 에 있거나 주택 구매자와 판매자 모두를 대표 하는 한 명의 중개인에 의해 유지되기 때문에 주택 구매자와 판매자는 수수료를 협상할 수 있는 권한이 제한적일 수 있다. 일반적으로 부동산이 널리 판매되는 혜택 을 받는 질로우는 2023 년과 2024 년에 판매된 272 만 채의 주택을 분석한 결과 독점 매물을 통해 판매된 주택이 다중 매물 등록 서비스( MLS) 에 등록된 유사한 주택보다 평균 1.5 % 저렴하게 판매된 것으로 나타났다. 2 월 초에 신규 리스팅의 절반 이상을 일종의 비공개 상 태로 마케팅한 컴패스( Compass) 는 자체 데 이터에 따르면 다중 매물 등록 서비스( MLS) 에 도달하기 전 마케팅된 주택이 궁극적으로 2.9 % 더 비싸게 팔렸다고 말한다. 컴패스의 CEO 는 지난달 실적 발표에서 MLS 정책이 주택 소유자의 선택권을 빼앗아 주택 소유자 의 가치에 해를 끼친다고 말했다.

대부분의 주택 판매자가 가능하면 많은 잠 재적 주택 구매자를 상대로 집을 판매하는 것 이 이익이라고 생각할 것 같지만 실제로는 확

실한 주택 매입자가 있다면 공개적으로 여러 사람이 집을 구입하기 위해 들락거리는 것을 좋아하지 않는다. 그렇기 때문에 주택 판매자 입장에서는 독점 매물로 내놓는 것에 대한 유 혹에 강하게 끌리게 된다. 특히, 친밀한 부동 산 중개인이 있다면 더욱 독점 매물을 선호 하게 된다.

일반적으로 공정 주택 정책을 옹호하는 사 람들은 공개 매물 정책을 지지하며, 독점 매 물은 전통적으로 소외된 구매자들이 오늘날 의 시장에서 경쟁할 수 있는 능력을 저해한 다고 판단한다. 독점 매물은 잠재적인 분리와 차별을 악화시키고 이런 매물 목록이 독점적 인 것으로 간주될 때, 그것은 독점이라는 단 어가 의미하듯이 일부 사람들을 제외하고 있 음을 보여준다. 그래서 비영리 단체인 미국 소비자 연맹은 독점 매물이 주택 구매자와 판 매자 모두에게 해를 끼친다고 믿고, 전국부동 산중개인협회가 " 오피스 독점 " 의 사용도 제 한해야 한다고 주장하고 있다.

다중 매물 등록( MLS) 연기할 수 있어 전국부동산중개인협회는 현재 정산 협력( Clear Cooperation) 규칙을 폐지해야 하는 지, 그대로 유지해야 하는지, 아니면 변경해 야 하는지 검토하고 있다. 다중 매물 등록이 모든 부동산 중개인을 상대로 공개된다는 측

면에서 경쟁적이고 공정한 거래를 유도할 가 능성이 높다. 반대로 중개인의 독점 매물이 늘어나면 주택 매물은 공개적으로 볼 수 없게 되고 매매 가격 또한 독점적 성향을 갖게 된 다. 독점 매물 목록에 대한 싸움을 해결하기 위해 고안된 새로운 정책은 주택 판매자에게 매물 공개를 연기하는 선택을 할 수 있게 하 는 것이다. 주택 판매자는 다중 매물 등록 서 비스에 등록을 광범위하게 연기할 수 있는 옵 션을 갖게 된다. 주택 판매자에게 매물 등록 과정에서 더 많 은 유연성을 제공한다는 명목으로 독점 매물 을 정당한 거래 방식으로 인정한 것이다. 독 점 리스팅을 둘러싼 업계 분쟁에 대한 절충안 인 이 정책은 중개인이 다중 매물 등록 서비 스( MLS) 로 알려진 공유 데이터베이스에 주 택을 등록하도록 요구하는 규칙은 그대로 유 지하지만 판매자가 한동안 온라인에 주택을 광범위하게 광고하는 것을 연기할 수 있는 옵 션을 추가한 것이다. 정확한 일정은 지역별 개별 MLS 에 의해 결정된다. 실제로 질로우와 레드핀과 같은 MLS 의 회 원인 대부분의 부동산 중개인과 목록 웹사이 트는 전체 매물 목록에 액세스할 수 있지만 주택 판매자가 공개를 원치 않는 일부 주택 은 데이터 목록에서 볼 수 없다. 아마도 이 런 방식은 점차 주택 판매자들이 공개하지 않

는 방식을 선호하도록 유도할 것으로 보인다. 즉, 장기적으로 독점 매물이 더 많아진다는 것을 뜻한다. 이런 지연된 면제 리스팅을 선택한 주택 판 매자는 자신의 주택에 대한 즉각적인 공개를 포기하는 위험을 이해한다는 내용의 공개서 에 서명해야 한다. 공개 면제 주택은 여전히 MLS 에 표시되며 데이터베이스에 액세스할 수 있는 사람들이 볼 수 있다. 이런 정책 변경 으로 주택 판매자는 MLS 를 통해 정보에 액 세스하려는 주택 구매자의 요구를 고려하면 서 부동산을 광고할 때 더 많은 선택권을 가 질 수 있게 되었다고 전국부동산중개인협회 는 밝혔다.

이른바 주택 판매자를 위한 다중 매물 공 개 리스팅 선택 " 으로 알려진 이 새로운 정책 은 즉시 발효되며 늦어도 9 월 30 일까지 시행 되어야 한다. 명확한 협력과 개별 MLS 제출 마감일도 그대로 유효하다. 이로써 독점 매물 은 주택 판매자의 권리를 보호한다는 명목으 로 정상 적인 거래 방식으로 자리잡게 되었 다. 독점화가 주택 시장에서도 점차 보편적인 현상이 된 것이다.

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