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한국 부동산

2026 년 4 월 3 일- 2026 년 4 월 9 일 C-7

서울 아파트값이 2 주 연속 상승폭을 키우며 둔화 흐름에서 벗어나는 모습이다. 정부의 다주택자 압 박 이후 약 2 개월간 이어진 조정세가 일단 멈춘 가 운데, 강남 3 구와 함께 약세를 이어가던 용산은 상 승 전환했고 서초와 송파는 낙폭을 줄이며 보합에 근접했다. 시장에서는 향후 서울 아파트 가격이 강 남 등 상급지보다는 외곽과 중저가 시장이 주도하 는 완만한 상승이 나타날 것이란 전망이다. 2 일 한국부동산원이 발표한 3 월 5 주( 30 일 기준)‘ 주간 아파트 가격 동향’ 에 따르면 서울 아파트 가 격은 전주 대비 0.12 % 올랐다. 전주 0.06 % 보다 상 승폭이 확대되며 2 주 연속 오름폭이 커졌다. 자치구별로는 용산이-0.10 % 에서 0.04 % 로 돌아서 며 6 주 만에 상승 전환했다. 동작도 0.04 % 오르며 3 주 만에 상승으로 돌아섰고 강동은 보합( 0.00 %) 을 기록 하며 하락세가 멈췄다. 강남 3 구는 여전히 약세를 보였지만 낙폭은 축소됐 다. 서초는-0.09 % 에서-0.02 % 로, 송파는-0.07 % 에 서-0.01 % 로 하락폭이 줄었다. 반면 강남은-0.17 % 에서-0.22 % 로 낙폭이 확대됐다. 성동 역시-0.02 % 로 3 주 연속 하락했다. 이에 따라 서울 25 개 자치구 가운데 하락 지역은 전주 7 곳에서 4 곳으로 줄었다. 상승세는 외곽 지역을 중심으로 두드러졌다. 성북 과 강서는 각각 0.27 % 올랐고 관악 0.26 %, 노원과 구 로는 각각 0.24 % 상승했다. 올해 누적 상승률도 관악 3.58 %, 성북 3.57 % 로 외곽 지역이 상위권을 차지했 다. 서대문 0.27 %, 중구 0.26 % 등 도심 일부 지역도

비교적 높은 상승률을 보였다. 시장에서는 급매물 소진이 상승폭 확대의 직접적인 배경으로 꼽힌다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은“ 5월 양도세 중과 재개를 앞두고 4월 중순까지 거래를 마 쳐야 한다는 인식이 확산되면서 급매물이 빠르게 소 화됐다” 며“ 이후 한 단계 높은 가격대가 시세로 형성 되며 상승폭이 확대된 것” 이라고 설명했다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장은“ 최근 서울 아파트값 조정은 양도세 중과 이슈로 일부 매물이 일 시적으로 출회되며 나타난 현상일 뿐 시장 흐름 자체 가 바뀐 것은 아니다” 라며“ 공급 부족과 수요 불균형 이 이어지는 만큼 상승 흐름은 유지될 수밖에 없다” 고 말했다.

아울러 당분간 강남 3구 등 상급지보다는 외곽을 중 심으로 서울 아파트값 강세가 더욱 거셀 것이란 전 망이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은“ 지난해 말부터 이어진‘ 키 맞추기’ 장세 속에 무주택자와 2030 생애 최초 수요까지 유입되며 15억원 이하 중저가 시장이 상승을 주도하고 있다” 며“ 수요 이동이 이어지며 상 승 흐름이 10억원 이하 시장으로 확산되는 모습” 이라 고 진단했다. 이어“ 세금과 금리 등 불확실성이 여전해 급격한 반 등보다는 중저가 지역 중심의 완만한 상승 흐름이 이 어질 것” 이라고 내다봤다.

서울시가 영등포구 대림동 대림역세권 일 대 장기전세주택 도시정비형 재개발사업 정 비구역 지정 및 정비계획안을 수정가결했다. 노후 저층주거지를 정비해 공동주택 657 가구 를 공급하고, 도로 신설 · 확폭과 보행공간 정 비를 통해 역세권 주거환경과 교통체계를 함 께 개선하는 게 핵심이다. 2 일 서울시는 전날 제 5 차 도시계획위원회를 열고 영등포구 대림동 805-20 번지 일대‘ 대 림역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발 사업 정비구역 지정 및 정비계획안’ 을 수정가 결했다고 밝혔다. 대상지는 면적 1 만 8340 m2 규모의 노후 저층 주거지다. 서울시는 도로 등 기반시설이 부 족한 이 일대 주거환경을 개선하기 위해‘ 역 세권 장기전세주택 건립 운영기준’ 에 따라 공 동주택과 장기전세주택을 공급하기로 했다. 이번 정비계획안 결정에 따라 공동주택 획 지 1 만 4463 m2에 아파트 5 개 동이 들어선다. 건축 규모는 지하 4 층 ~ 지상 최고 45 층, 최고 높이 160m 이하이며 총 657 가구로 조성된다. 이 가운데 민간분양은 379 가구, 장기전세주

택은 247가구다. 서울시는 해당 대상지가 여의도와도 가까운 입지인 만큼 역세권 중심의 직주근접 도시 형성 에도 기여할 것으로 보고 있다. 교통체계도 손질한다. 대상지 북측에는 6m 도 로를 새로 내고, 남측 도로인 대림로29길은 기 존 8m에서 10m로 넓힌다. 이를 통해 대상지에 서 도림천로로의 접근성을 높이고, 혼잡이 잦았 던 역 일대 교통 흐름도 개선한다는 계획이다. 보행환경 개선과 가로 활성화 방안도 포함됐 다. 서울시는 대림로29길에 열린공간과 보행공 간을 조성하고 근린생활시설을 배치해 대상지 일대 보행체계를 정비할 예정이다. 이를 통해 역세권 중심의 활력 있는 공간으로 재편한다는 구상이다.

서울시 관계자는“ 이번 대림역세권 장기전세 주택 도시정비형 재개발사업 정비구역 지정 및 정비계획( 안) 결정으로 인해 대림역 인근 지역 의 열악한 주거환경을 개선하고 양질의 장기전 세주택 공급을 통한 서민 주거 안정에 크게 기 여할 것으로 기대된다” 고 말했다.

서울 강남 지역 노후 아파트에서 화재가 잇 따르는 등 재건축 지연이 안전 문제로 번지고 있다. 노후 주택 증가가 주거 환경 악화를 넘 어 주민 생명까지 위협하는 수준에 이른 것이 다. 전문가들은 재건축 속도를 끌어올리기 위 해 사업 단계 통합 등 절차 간소화와 사업성 보완 조치가 필요하다고 강조한다. 1 일 서울시에 따르면 2024 년 말 기준 전체 서 울 아파트 179 만 808 가구 중 준공 30 년 이상 된 단지는 48 만 4511 가구로 전체의 27.1 % 에 달한 다. 아파트 네 채 중 한 채꼴로 이미 재건축이 필요한 구간에 접어든 셈이다. 앞서 2024 년 정부는 도시정비법 개정을 통 해 준공 30 년이 지난 공동주택은 재건축 진단 통과 전에도 정비구역 지정 등 사업 절차에 착수할 수 있도록 문턱을 낮췄다. 다만 실제 재건축 추진 여부는 구조 안전, 설비 노후, 주 거환경 불편 등을 종합적으로 따져 판단한다. 아파트 노후화 양상은 자치구별로 뚜렷하 게 갈린다. 절대 물량 기준으로는 노원구가 9 만 5828 가구로 가장 많고, 강남구( 5 만 3233 가 구)· 송파구( 3 만 9662 가구)· 강서구( 3 만 8981 가구)· 도봉구( 3 만 4162 가구) 등 순이다. 상 위 5 개 자치구에 서울 전체 노후 아파트의 54 % 가 집중돼 있다. 비중으로 보면 노원구는 전체 아파트의 58.3 %, 도봉구는 52.0 % 가 준 공 30 년을 넘겼다. 특히 강남 · 송파는‘ 초노후’ 위험이 두드러진다. 강남구의 30 년 이상 아파트 비중은 39.2 % 로 노원 · 도봉보다 낮지만, 40 년 이상 된 초노후 가구는 2 만 5407 가구( 18.7 %) 로 서울에서 가장 많았다. 송파구도 1 만 5532 가구

( 12.0 %) 에 달해 그다음으로 많았다. 재건축 기 대감이 큰 대표 지역이지만, 사업 완료 전까지 는 화재 등 안전사고 위험에 상시 노출돼 있다 는 의미다. 문제는 재건축 규제 완화 기조에도 현장의 체감 속도는 더디다는 점이다. 서울시는 신속통합기획을 통해 속도전에 나서며 2028년 까지 8만5000가구 착공을 목표로 내걸었으나, 최근 5년간 서울 정비사업의 평균 소요 기간은 여전히 18년 6개월에 달한다. 공사비 급등과 고 금리 여파로 민간사업의 추진 동력이 떨어진 탓 이 크다. 사업성이 확보되지 않으면 향후 조합 설립, 사업시행인가, 시공사 선정, 이주 등 후속 단계에서도 공전이 반복될 수밖에 없다. 결국 민간사업 특성상 수익성과 규제 문제를 풀지 못하면 노후 아파트 정비 속도는 더딜 수 밖에 없다는 지적이 나온다. 나날이 오르는 공 사비도 재건축 사업 속도를 떨어뜨리는 요인이 다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 1월 건 설공사비지수는 133.28로 전년 동월보다 1.7 % 상승해 역대 최고 수준을 이어갔다. 국토교통부 가 지난달부터 분양가상한제 적용 주택의 기본 형 건축비를 m2당 222만원으로 2.12 % 올린 점도 원가 부담이 여전하다는 점을 보여준다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은“ 재건 축 안전진단 기준은 예전보다 많이 완화돼 구조 적인 문제뿐 아니라 주차 부족, 배관 노후, 설비 노후 같은 부분도 반영할 수 있게 됐다” 면서도“ 재건축은 민간 사업이기 때문에 수익성이 뒷받 침되지 않으면 속도를 내는 데 한계가 있어, 사 업성을 보완할 수 있는 정책적 지원도 병행돼야 할 것” 이라고 말했다.

( 62 세 이상)

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