C-4 2026 년 4 월 3 일- 2026 년 4 월 9 일 미국 부동산

< 최민기 기자 > 트럼프 행정부는 암호화폐를 주류 금융 상품 으로 끌어들이려고 암호화폐 담보 모기지를 허용했다. 이것은 모기지 시장에 영향을 미칠 뿐만 아니라 암호화폐 시장에도 영향을 준다. 트럼프 가족이 암호화폐를 띄우려는 본격적 인 시도로 보이지만 모기지 시장의 반응은 대 체로 냉랭하다. 암호화폐 기반 주택 금융으로 의 전환은 이미 예고된 현상이다. 이는 암호 화폐를 전통적인 금융 시스템에 통합해 가치 를 높이려는 수단의 하나로 모기지 시장을 선 택한 것이다. 연방주택금융국 윌리엄 풀테 국장은 패니메 와 프레디맥에 주택 모기지 대출 위험 평가에 암호화폐를 포함시킬 준비를 하도록 지시하 면서, 이는 미국을 세계 암호화폐의 중심지로 만들겠다는 도널드 트럼프 대통령의 요구에 따른 것이라고 밝혔다. 이런 방향은 주택 시장 을 넘어 확장되고 있다.

트럼프 효과 2026 년 3 월 11 일, 증권거래위원회( SEC) 와 상품선물거래위원회( CFTC) 는 암호화폐 시 장에 대한 감독을 조율하기 위한 양해각서를 체결했다. 이는 해당 부문에 대한 규제를 한층 투명하고 관리를 엄격하게 강화하기 위한 것 이 아니라 단순히 전통 금융 상품에 포함되도 록 하기 위함이다. 전통 금융 상품이라는 것만으로도 가치가 상 승하기 때문이다. 이런 움직임들은 금융 인프 라 전반에 걸쳐 암호화폐를 포함시키려는 조 직적인 움직임을 시사한다. 이를 통해 암호 화 폐는 상당한 가치 상승을 만들어낼 수 있다. 도널드 트럼프 대통령은 미국을 " 세계 암호 화폐의 중심지 " 로 만들고자 했다. 이런 기조 하에, 지난해 6 월 말 연방주택금융국 윌리엄 J. 풀테 국장은 패니메와 프레디맥에 암호화 폐를 주택 모기지 대출 자산으로 인정할 수 있 도록 준비하라고 지시했다. 연방주택금융국은 주택 금융을 관장하는 정 부 기관으로 주택 모기지 대출 시장의 상당 부 분을 지원하는 패니메와 프레디맥을 감독한 다. 사실상 주택 모기지 시장을 총괄하는 정 부 기관이다.

풀테 국장은 주택 시스템이 대대적인 업그 레이드가 필요하다며, 암호화폐를 보유한 사 람들도 다른 사람들처럼 집을 살 수 있어야 한 다고 주장했다. 암호화폐가 자산이라고 믿기 때문에 사람들은 원한다면 암호화폐를 사용 할 수 있어야 하고 주택 시장 시스템이 이런 시대에 발맞춰야 할 때라고 밝혔다. 트럼프의 암호화폐 띄우기에 적극 호응한 것이다. 이는 암호화폐를 주택 모기지 대출 자격 요 건에 활용하는 방식에 근본적인 변화가 있을 수 있음을 시사한다. 지금까지 암호화폐 보유자들은 일반적으로 디지털 화폐를 현금화해 달러로 전환한 후, 재 무제표에 자산으로 기재하거나 주택 모기지 대출 신청 시 예비 자금으로 활용하라는 조언 을 받아왔다. 하지만 열렬한 암호화폐 수집가들은 트럼프 행정부가 암호화폐를 띄우고 있기 때문에 앞 으로 더 큰 가치 상승 여력이 있다고 믿기 때 문에 집을 구입하는데 매도할 생각이 전혀 없 다. 그래서 담보로 이용해 집을 구매할 수 있 도록 것이다. 암호화폐 시장에는 이득이 되는 호재이지만 모기지 시장에는 리스크가 가중 되는 악재인 셈이다.

암호화폐 담보 모기지 주택 모기지 대출 업체 베터홈과 암호화폐 거래소 코인베이스는 패니메가 곧 암호화폐 담보 주택 모기지를 매입할 것이라고 밝혔다. 이는 개인들이 비트코인 또는 달러 기반 코인 을 담보로 모기지 업체 베터홈을 통해 패니메 의 기준에 부합하는 모기지 대출을 받을 수 있다는 것을 말한다. 그리고 이 업체의 암호 화폐 담보 모기지를 패니메가 사들인다는 것 을 의미하므로 정상적인 모기지 이자율을 받 을 수 있다. 베터홈의 주가는 발표 후 최대 12 % 까지 급 등했다가 약간 하락했고, 코인베이스는 약 1.1 % 하락했다. 모기지 담보 증권( MBS) 기 관인 패니메는 장외 시장에서 약 4.6 % 하락했 다. 주택 시장은 이것을 긍정적으로 보고 있지 않다는 것을 의미한다. 이런 사실만으로 암호화폐가 모기지 시장을

좌우하거나 주택 시장의 핵심 거래 수단이 되 는 것을 의미하지는 않는다. 개인들은 패니메 기준에 맞는 15 년 또는 30 년 만기 모기지 대출을 베터홈을 통해 신청할 수 있지만, 현금 계약금 대신 보유한 비트코 인 또는 달러 기반 코인을 담보로 별도의 대 출을 받게 된다. 모기지 업체 베터홈은 토큰 담보 주택 모기 지 상품 출시로 인공지능 기반 주택 모기지 대출 기관이 주요 암호화폐 거래소 플랫폼을 활용해 담보 디지털 자산 대출을 제공하고, 디지털 자산을 주택 소유로 직접 연결하는 경 로를 구축한 최초의 사례라고 광고했다. 회사는 이 상품이 디지털 자산을 보유하고 있지만 계약금으로 사용할 자금이 부족하거 나 현금화하기 어려운 사람들이 토큰 자산을 담보로 제공해 주택 모기지 대출을 받을 수 있도록 지원한다고 설명했다. 이 상품은 기존 주택 모기지 대출과 함께, 차 용자가 보유한 암호화폐를 담보로 하는 두 번 째 대출, 이렇게 두 번째 대출을 받아 계약금 을 마련하는 방식이다. 대량의 암호화폐를 보유한 구매자는 자산을 매각하지 않고 보유함으로써 세금을 절감하 고 향후 잠재적 수익에 대한 투자 기회를 유 지할 수 있다. 하지만 담보로 제공된 암호화 폐는 대출 기간 동안 거래가 불가능하다. 이번 상품 출시는 암호화폐를 이용한 최 초의 주택 모기지 대출 상품은 아니지만, 연방 정부의 지원을 받고 연방주택금융국( FHFA) 이 관리하는 패니메의 참여로 암호 화폐 상품을 주류 금융 시스템에 편입시키려 는 시도로 성공 가능성은 아직 알 수 없다. 일각에서는 이를 금융의 자연스러운 진화라 고 주장한다. 그러나 비트코인에 대해 가장 일관되게 비 판적인 입장을 보여온 존 시프 하원의원은 이 런 주장에 반박했다. 그는 이 개념은 사람들 이 비트코인을 팔아 집을 사는 것을 막기 위 한 사기일 뿐이라고 비판했다. 또한, 대출자 가 채무 불이행을 하지 않는 한 대출 기관은 비트코인 담보를 매각할 수 없다는 구조적 문 제점이 있다. 몇 년 전 소액을 비트코인에 투자했는데, 이 제 암호화폐로 얻은 수익으로 내 집 마련에 보탤 든든한 자금을 마련했다고 가정할 수 있 다. 하지만 현금이나 일반 주택 모기지 대출 대신 암호화폐로 집을 살 수 있을지, 어떤 장 애물이 있는지, 그리고 세금은 어떻게 죄는지 구체적인 내용이 더 중요하다.

암호화폐 변동성이 주택 구매에 미치는 영향 대부분의 암호화폐 자산은 강점이면서 동시 에 치명적인 약점이 될 수 있는 한 가지 특징 을 갖고 있다. 바로 커다란 변동성이다. 투자자들은 암호 화폐 가격이 급락할 때 저가 매수 전략을 통 해 수익을 올리지만, 암호화폐가 순자산 명세 서의 일부로 사용될 때 가치가 급격히 하락하 는 것은 문제가 될 수 있다. 특히 암호화폐가 주택 모기지 대출의 담보로 사용될 경우에는 가치 평가가 매우 낮기 때문에 히 더욱 심각 한 문제가 될 수 있다. 예를 들어, 주택 구매를 위해 계약금으로 암 호화폐를 예치하고 매매 계약서에 서명했다 고 가정할 수 있다. 며칠 후 암호화폐 가치가 폭락하는 경우, 계 약을 유지하기 위해서는 상당한 추가 금액을 예치해야 한다. 이런 상황에서 투자자는 어려 운 결정을 내려야 한다. 암호화폐 담보 모기지 대출에 대한 움직임 이 나타나고 있지만, 아직은 보편화될 지는 알 수 없다. 페니매가 암호화폐 담보 모기지 를 사들이기 때문에 자금 공급에는 문제가 없 을 수 있지만 그렇다고 거의 모든 모기지 업 체가 암호화폐 담보 모기지를 상품으로 출시 할 가능성은 적다. 또한 암호화폐를 소유한 사람들이 주로 젊은 층에 집중되어 첫 주택 구입자에게는 어느 정도 활력을 받을 수 있 지만 주택 시장 전반에 영향력을 행사하기에 는 한계가 있다. 이 대출의 핵심 아이디어는 비트코인이나 이더리움과 같은 암호화폐를 담보로 사용해, 실제 현금화 없이 주택 모기지 대출을 받는 것이다. 현재 Milo, Arch Lending, Figure, Ledn 등의 업체가 이 분야에 참여하고 있지 만, 대출 가능 여부는 지역에 따라 다르다. 구매자는 부동산 매매가와 동일한 금액 또 는 경우에 따라 두 배 이상의 암호화폐를 예 치해 이자만 납부하는 암호화폐를 담보로 제 공하고 모기지 대출을 받게 된다. 암호화폐의 가치가 크게 변동하기 때문에 모기지 대출이 실현되기 위해서는 대출 액수 의 서너 배에 해당하는 암호화폐를 담보로 제 공해야 한다. 암호화폐 자산 이전 외에도, " 스마트 계약 " 이라고 불리는 블록체인 기반 법적 계약도 부 동산 구매 과정을 가속화할 수 있다. 블록체 인은 어디서든 접근 가능한 디지털 거래 기 록이므로, 이런 스마트 계약을 " 분산 거래 원 장 " 에 내장하면 비상 상황 완료, 자금 이체 및

계약 체결 시점을 추적할 수 있다. 암호화폐 로 집을 사는 것과는 직접적인 관련은 없지 만, 블록체인이라는 암호화폐의 기본 틀을 부 동산 거래에 도입하는 데 있어 첫 번째 관문 이 될 수 있다. 연방주택금융국은 암호화폐를 합법적인 자 산으로 주택 모기지 대출 거래에 도입하고자 하지만, 현실은 그렇지 않을 수도 있다. 앞서 언급한 가격 변동성이 그 예다.

하지만 스테이블코인( 달러를 담보로 제공 하고 만든 코인) 이 대안이 될 수 있다. 스테 이블코인은 안정적인 가치를 유지하도록 설 계되었고, 가격 상승을 목적으로 만들어진 것 이 아니다. 이런 특징은 주택 모기지 대출 절 차에 잘 부합한다.

하지만 이는 암호화폐로 집을 구매하는 경 우 변동성이 큰 암호화폐를 스테이블코인으 로 전환해야 할 수도 있다는 것을 의미하며, 이는 장기 보유를 중시하는 대부분의 암호화 폐 투자자들에게는 매력적이지 않을 수 있다.

국세청( IRS) 의 세금 부과 자본 이득세는 비트코인을 장기 보유하는 사람들( 일명 ' 호들러 ') 이 암호화폐를 팔아 집 을 사는 것을 망설이는 또 다른 이유가 될 수 있다. 국세청은 암호화폐 매도 수익의 상당 부분을 자본 이득세로 징수한다. 주택 시장 압박으로 젊은 구매자들이 새로운 자산으로 눈을 돌리고 있다. 미국의 주택 시장 압박은 더 이상 모기지 이 자율 문제만이 아니다. 이제는 세대 간 부의 분배 문제이기도 하다. 첫 주택 구매자의 연 령이 높아지고, 계약금 마련은 점점 어려워지 며, 가계 자금이 주택 구매 여부를 결정하는 중요한 요소가 되고 있다.

전국부동산중개인협회가 2025 년 11 월 4 일 에 발표한 자료에 따르면, 처음으로 주택을 구매하는 사람들의 평균 연령이 40 세로 역대 최고치를 기록했다. 또한 노스웨스턴 뮤추얼 은 3 월 9 일, 자녀가 있는 부모의 74 % 가 자녀 의 주택 구매를 지원할 의향이 있거나 이미 계획을 세우고 있다고 밝혔다. 이런 변화는 젊은 미국인들의 저축에 대한 생각을 바꾸고 있다. 이제 부모의 29 % 는 자녀의 주택 구매를 지 원하는 것을 대학 학자금 지원보다 더 중요하 게 생각하며, 55 % 는 두 가지 목표를 똑같이 중요하게 생각한다. 주택 소유는 이제 팀워크 가 중요한 일이 되었고, 부모의 역할이 점점 더 중요해지고 있다. 이런 변화는 또한 시장을 새로운 형태의 부 의 축적으로 이끌고 있다. 퓨 리서치 센터에 따르면, 젊은 성인들은 여전히 암호화폐를 가 장 많이 사용하는 세대 계층이며, 부동산 회 사들은 디지털 자산을 단순한 투기적 수단 이 상으로 인식하고 있다.