< 최민기 기자 > 주택 시장의 역사적인 침체로 인해 내년에 인플레이션이 급락할 수 있다. 인플레이션은 관세가 여전히 경제에 어렴풋이 나타나고 있 음에도 불구하고 크게 하락할 수 있다. 주택 시장은 요즘의 가장 큰 화두인 디스인플레이 션의 큰 동인이 될 수 있고, 주택 가격의 큰 하 락으로 인해 인플레이션 속도가 연준의 물가 상승률 목표치인 2 % 보다 훨씬 낮은 1 % 에 가 까워질 수 있을 것으로 예상된다. 한마디로 주택 시장의 침체가 물가를 떨어 뜨리는 디플레이션의 주요 원인이 될 수 있 다는 것이다. 주택 매매는 돈의 액수가 크기 때문에 매매 가 활발하면 돈이 그만큼 활발하게 순환되는 것을 의미한다. 반대로 주택 매매가 저조하면 돈이 돌지 않고 그만큼 소비를 비롯한 전반적 인 물가는 정체되거나 하락할 수 있다. 지금 의 주택 시장은 거래가 급격히 위축되면서 물 가를 상승하는 것을 막는 조짐을 보이고 있 다. 올해말까지 이런 저조한 주택 매매가 이 어진다면 물가는 더 오르지 안을 가능성이 있 다. 주택 시장이 야기하는 디플레이션을 경험 하게 되는 것이다.

주택 시장의 큰 침체 경제 분석 기업 로젠버그에 따르면 주택 부 문에서 " 큰 침체 " 의 증거를 보았다고 주장했 다. 고객에게 보낸 메모에서 회사는 11 개의 활동 지표를 기반으로 주택이 얼마나 바쁜지 를 측정하는 독점적인 주택 시장 활동 지수 를 지적했다. 한마디로 주택 시장 활동 지수 에 따라 물가가 등락할 수 있다는 것이다. 그 리고 지금은 물가가 상승하지 않는 주택 활동 지수가 매우 저조한 상황이라고 주장한다. 이 지수는 현재 주택 시장이 서브프라임 모기지 위기로 인해 경제가 경기침체에 빠진 2009 년 이후 최악의 저조한 상태에 빠져 있음을 보여 주고 있다고 회사는 분석했다. 주택 활동 지수에 반영되는 11 개 지표 중 10 개가 지난 6 개월 동안 상당한 하락세를 기록 하고 있다고 분석했는데 활동이 가장 크게 감 소한 5 개 영역은 아래와 같다.- 주택 착공: 23.9 % 감소- 신규 단독주택 판매: 23.7 % 감소- 기존 주택 판매: 16.1 % 감소- 분기별 신규 임차인 임대료 지수: 지난 2 분기 동안 14.2 % 감소- 잠재 구매자 트래픽: 7 포인트 하락. 이것 이 주택 활동 지수에 공급되는 가장 중요한 데이터 포인트라고 보았다.

지난 6 개월 동안 위축되지 않은 유일한 지 표는 주택 가격이다. 20 개 주요 대도시 지역 의 주택 가격을 추적하는 케이스- 쉴러 20 개

도시 종합 주택 가격 지수는 지난 분기 동안 0.8 % 상승했다. 그러나 판매자가 구매자를 시장으로 다시 유인하기 위해 가격을 낮춰야 하기 때문에 활동 감소는 가격에 부담을 줄 가능성이 높다. 6 개월 기준으로 케이스- 쉴러 종합 주택 가격 지수는 곧 마이너스 영역에 진입할 가능성이 높다고 파악했다. 이는 인플레이션의 큰 하락으로 이어질 수 있고, 일부 경제학자들은 관세가 소비자의 물 가를 높일 수 있다고 우려하고 있다. 주거 가 격은 소비자 물가 지수의 약 3 분의 1 을 차지 한다. 오늘날의 낮은 임대료가 예측 가능한 12 개월의 시차로 소비자물가지수의 주거 구 성 요소를 압축하기 때문에 이런 주택 침체 는 2026 년까지 지속적인 디스인플레이션 결 과를 초래할 것이라고 보았다. 신규 임대료의 엄청난 하락은 관세 충격의 규모에 따라 2026 년 2 분기의 핵심 소비자물 가지수 수치가 전년 대비 + 1.2 % 에서 + 1.8 % 임을 의미한다. 7 월 소비자물가는 전년 동기 대비 2.7 % 상 승했다. 이는 인플레이션 속도가 내년에 절반 이상 줄어들 것임을 의미한다. 인플레이션 속 도가 둔화되는 디스인플레이션과 경제 가격 이 완전히 하락하는 디플레이션에 대한 우려 는 월가에서는 거의 찾아볼 수 없다. 예측가 들은 일반적으로 관세로 인한 인플레이션 압 력에 대해 더 우려하고 있다. 로젠버그 연구 소는 트럼프의 이민 단속과 인구 고령화와 같 은 압력 덕분에 소비자 지출을 억제할 수 있 는 디플레이션 쇼크가 미국을 강타하고 있다 고 보고 있다. 생뚱맞은 디플레이션 예상은 인플레이션의 주요 동인이 과도한 통화 공급 증가와 유가에

기인한다. 이 두 선행 지표 모두 전년 대비 두 자릿수 하락했고, 이는 시장 기반 실시간 인플 레이션 측정에서 디플레이션으로 향하고 있음 을 나타낸다. 하지만, 연준이 금리를 인하했기 때문에 디플레이션 우려는 줄어들고 오히려 인 플레이션 가능성이 더 커진 상황이다. 다만, 그 럼에도 주택 모기지 이자율이 내려가지 않고 주택 거래가 여전히 저조한 흐름을 이어간다 면 금리 인하 효과는 나타나지 않을 수 있다.

절반을 넘는 노년층 주택 소유 모기지 대출 도 없어 리서치 회사인 판테온 매크로이코노믹스는 주택 가격 하락이 관세의 인플레이션 영향의 약 절반을 상쇄할 것으로 예측하고 있다. 월가 의 분석가에 따르면, 베이비붐 세대는 현재 미

국 주택의 대부분을 소유하고 있는데 현재 상태를 유지할 재정적 여력을 갖추고 있어 당분간 주택 시장은 정체될 전망이다. 베이 비붐 세대가 주택 매매를 꺼리고 일생을 살 던 집에서 마감하기를 원하는 비율이 늘고 있어 주택 매매는 과거처럼 활발하지 않다. 노인 주택 소유율이 2008 년 44 % 에서 54 % 이상으로 증가했고 이는 대부분의 주택이 거래 매물로 나오지 않는 현재 상황을 잘 설 명하는 요인이다.

노인의 79 % 가 주택을 소유하고 있고, 그 중 4 분의 3 은 주택 모기지 대출이 끝난 온전 히 주택 소유자의 몫이다. 이는 주택 가치가 온전히 100 % 주택 소유자인 베이비붐 세대 에게 속하는 것을 의미한다. 이는 보험료 등 주택 소유 비용 상승을 충당할 수 있는 막 대한 자산을 보유하고 있음을 의미한다. 이 로 인해 노인들은 축적된 자산을 활용해 주 택을 유지하는 것이 더 쉬워졌다. 그리고 이

런 자금 조달의 증가는 향후 3 ~ 4년 동안 미 국 경제의 주요 화두가 될 것으로 보인다.

소비자 부채 중 가장 저렴하면서도 가장 빠르게 성장하는 형태는 현재 주택 모기지 대출로, 주택이 얼마나 큰 재정적 자원이 되 었는지를 보여주는 사례다. 또한 노인층이 회전형 주택 모기지 대출 잔액의 41 % 를 차지한다. 자신의 부동산에 서 현금을 확보하고자 하는 주택 소유자들 을 위해 다른 부채 상품과 새로운 형태의 신 용 상품도 제공된다. 결론적으로, 베이비붐 세대는 더 작은 집으로 이사하는 것을 꺼리 고 현재 상태를 유지할 재정적 여력이 있기 때문에 매물로 나오는 주택 재고는 제한적 이다.

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