C-6 2026 년 9 월 18 일- 2026 년 9 월 24 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 투자용 부동산을 팔고 양도소득세를 당장 내지 않으려면 1031 부동산 교환 규정을 따라야 한다는데, 그 규정을 자세히 알고 싶습니다.

A: 투자용 부동산을 매각한 후 발생하는 양도소득 에 대한 세금을 즉시 납부하지 않고 연기할 수 있는 방법 중 하나가 바로 IRC Section 1031, 일명‘ 1031 Exchange( Like-Kind Exchange)’ 입니다. 주거용 임대주택, 상업용 건물 등 다양한 형태의 투자용 부동 산이 대상이 될 수 있습니다. 1031 교환을 이용하기 위해서는 몇 가지 중요한 규정 을 지켜야 합니다.

첫째, 45 일과 180 일의 기한을 반드시 지켜야 합니다. 기존 부동산의 매각이 완료된 날부터 45 일 이내에 새 로 취득할 부동산을 서면으로 지정해야 하며, 원칙적으 로 180 일 이내에 새 부동산의 취득을 완료해야 합니다. 일반적으로 최대 3 개의 부동산을 지정할 수 있으며, 그중 하나 또는 그 이상을 실제로 취득할 수 있습니다. 따라서 기존 부동산을 먼저 매각한 후 45 일 안에 적합

한 대체 부동산을 찾는 것이 쉽지 않을 수 있습니다. 이 러한 위험을 줄이기 위해 매각 전에 대체 부동산을 미 리 알아보고 준비하는 경우도 있습니다.

둘째, 매각대금을 납세자가 직접 받아서는 안 됩니다. 1031 Exchange 에서는 매각대금이 납세자에게 직 접 전달되지 않도록 기존 부동산의 매각대금은 QI( Qualified Intermediary) 가 보관하고, 납세자가 대금 을 직접 수령하지 않은 상태에서 새로운 부동산의 취득 에 사용하도록 합니다.

셋째, 세금을 전액 연기하려면 새로 취득하는 부동산 의 가치와 거래 조건을 신중하게 맞춰야 합니다. 새로 취득하는 부동산의 가치가 처분한 부동산의 가 치와 같거나 더 높고, 매각대금도 적절하게 재투자하는 1031 Exchange 의 요건을 충족해야 합니다.

넷째, 한 채를 팔고 여러 채를 구입하거나, 여러 채를 팔고 한 채 또는 여러 채를 구입하는 것도 가능합니다. 기존 부동산이나 대체 부동산의 합산 금액에 초점을 맞

추는 것이 중요합니다. 또한, 두자녀가 있는 사람이 구입 당시보다 가치가 크 게 상승한 투자용 건물 한 채를 매각하고, 그 돈으로 새 로운 두채를 취득하였는데, 이후 해당 부동산을 장기간 보유하다가 두자녀에게 각각 상속하는 경우도 있을 수 있습니다. 상속세금이 거의 없거나 아주 낮은 미국에서 는 이 제도로 혜택을 보는 사람들이 많습니다. 1031 Exchange 는 거래 시기와 절차가 매우 중요하 고, 개인의 세금 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므 로 실제 거래를 진행하기 전에는 세무 전문가에게 구체 적인 자문을 받는 것이 중요합니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 김선영 기자 > 주택시장이 여러 악재에 진입하고 있다. 유 가 폭등으로 다시 모기지 이자율은 7 % 선을 넘어섰고 8월 주택 판매는 겨우 406만 채를 기록했으며, 매물 재고는 늘었으나 팔리지 않 고 있다. S & P 코어로직 케이스-실러( S & P Core- Logic Case-Shiller) 전국 주택 가격 지수( 계절 조정 전 기준) 는 6월에 전년 동기 대비 1.5 % 상승해 5월의 1.2 % 상승보다 오름폭이 커졌다. 전반적인 물가 상승률에 비하면 여전 히 완만한 수준에 머물러 있다. 계절 조정 후 전월 대비 기준으로는 전국 주택 가격이 0.1 % 소폭 상승했다. 6월 물가 상승률이 3.5 % 를 기 록함에 따라, 실질 주택 가치는 13개월 연속 하락세를 보였다. 북동부와 중서부 주택 시장은 계속해서 견 조한 흐름을 보인 반면, 서부와 선벨트( Sun Belt) 지역의 많은 대도시권에서는 가격 하 락세가 나타나고 있다. 시카고는 4개월 연속 가장 높은 연간 상승률(+ 6.9 %) 을 기록했고, 뉴욕(+ 4.8 %) 과 클리블랜드(+ 4.1 %) 가 그 뒤 를 이었다. 반면 시애틀은 가장 가파른 가격 하락세( 전년 대비-2.0%) 를 보였고, 라스베 이거스(-1.9%) 와 덴버(-1.2%) 가 그 뒤를 이 었다.

7월의 급격한 위축 이후 주택 건설 여건은 여전히 부진한 상태다. 7월 전체 주택 착공 건 수는 12.4 % 감소한 연율 123만 9천 채를 기록 하며, 6월에 수정된 19.7 % 급증세가 반전되 었다. 이런 월간 감소세는 다세대 주택 착공 이 15.6 % 줄고 단독 주택 착공이 9.9 % 감소( 80만 8천 채) 한 데 따른 것이다. 반면, 향후 건설 경기를 가늠할 수 있는 건축 허가 건수 는 5.0 % 증가한 연율 144만 3천 채( 전년 대비 + 3.1 %) 를 기록했다. 그럼에도 현재의 건설 활동 위축에도 불구하 고 건설업체의 신뢰도가 회복될 가능성을 시 사했다. 지역별로는 7월 착공 건수가 북동부(+ 17.1 %) 에서만 증가했고, 중서부(-27.6%), 서부(-21.6%), 남부(-12.6%) 에서는 감소했 다. 한편, 8월 건설업체 신뢰도는 소폭 상승 했으나 16개월 연속 부정적인 영역에 머물렀 다. 높은 자재비와 모기지 이자율 속에서 수 요를 유지하기 위해 건설업체의 30 % 가 주택 가격을 인하했다. 높은 자금 조달 비용이 수요를 억제함에 따 라 7월 신규 주택 판매는 크게 감소했다. 7월 신규 단독주택 판매는 연율 기준 60만 7,000 채를 기록하며 전월 대비 10.5 % 감소했다( 6 월 판매량은 7.6 % 증가로 상향 조정). 전년 동기 대비로는 6.3 % 줄어들었다. 지역별로는

희비가 엇갈렸다. 북동부(+ 30.3 %) 와 서부(+ 6.2 %) 에서는 판 매가 증가한 반면 중서부(-42.7 %) 와 남부(-13.0 %) 에서는 급감했다. 미분양 신규 주택 재고는 9.6 개월 치로 늘어났다. 신규 주택 중 간 가격은 393,800 달러로 하락했는데( 6 월의 수정치인 403,100 달러 대비 2.3 % 하락), 이는 주택 구매 부담을 완화하기 위해 건설사들이 제공한 할인 및 인센티브가 반영된 결과다.

모기지 이자율 상승 이유 최근의 이자율 상승세는 연방준비제도( Fed) 의 단일 결정보다는, 중앙은행의 향후 행보에 대한 시장의 예상이 커지고 있는 상황 과 더 밀접한 관련이 있다. 캐빈 워시 연준 의 장은 8 월 28 일 잭슨홀 연설에서 인플레이션이 여전히 지나치게 높은 수준이며, 연준은 물가 안정에 초점을 맞춰야 한다고 경고했다. 당 시 경제학자들은 주택 모기지 대출 시장이 이 미 단기 금리 인상 가능성을 가격에 반영하기 시작했다고 분석했는데, 이번 주 발표된 새로 운 인플레이션 지표는 연방준비제도( Fed) 가

9 월 15 ~ 16 일 회의에서 금리를 인상할 것이라 는 전망에 더욱 힘을 실어주었다.

지난 목요일 발표된 생산자물가지수( PPI) 에서 도매 물가가 전년 동기 대비 5.4 % 상승 한 것으로 나타나자 이런 전망은 더욱 강화되 었다. 이는 경제학자들의 예상치를 소폭 상 회하는 수준이었다. 이에 따라 월가의 트레 이더들은 이번 주 연준의 금리 인상 확률을 약 70 % 로 점쳤다. 주택 모기지 대출 이자율 은 연방기금금리와 직접적으로 연동되지는 않지만, 통상 채권 금리, 특히 10 년 만기 국채 수익율의 흐름을 따르는 경향이 있다. 재무부 데이터에 따르면 수요일 4.83 % 로 마 감했던 10 년 만기 국채 수익율은 목요일 거래 에서 약 4.92 % 까지 상승했다. 모기지 뉴스 데 일리( Mortgage News Daily) 또한 최근 몇 주간 유가, 국채 금리, 주택 모기지 대출 이자 율 간의 밀접한 상관관계를 주목해 왔다. 프레디맥의 주간 ' 주요 주택 모기지 대출 시 장 조사 ' 에는 아직 이번 주 시장의 움직임이 온전히 반영되지 않았다.

프레디맥( Freddie Mac) 의 최신 주간 조사

에 따르면, 9 월 3 일 기준 30 년 만기 고정 주택 모기지 대출 평균 이자율은 6.71 % 로, 일주일 전의 6.66 % 보다 상승했다. ' 모기지 뉴스 데일 리 ' 의 일일 지수는 더 가파르게 움직여 화요 일 6.89 % 에서 수요일 6.97 % 로 올랐다. 그리 고 금요일에 7 % 를 넘어섰다. 모기지 뉴스 데 일리에 따르면 모기지 이자율은 2025 년 5 월 이후 최고 수준을 기록했고, 이는 지난 1 년간 주택 구매자들이 누렸던 금리 인하 효과를 상 당 부분 상쇄하는 결과가 되었다. 이번 모기지 이자율 상승은 이미 뚜렷하게 나타나고 있는 주택 구매자와 판매자 간의 불 균형을 더욱 악화시킬 수 있다. 부동산 중개 업체 레드핀( Redfin) 의 연구진은 보고서를 통해 8 월 기준 주택 판매자 수가 구매자 수 보다 57.9 % 많았다고 밝혔다. 이는 높은 주택 비용과 경제적 불확실성이 수요를 계속 억제 함에 따라 2013 년 이후 가장 큰 격차를 보인 것이다. 모기지 대출 비용 상승은 잠재적 주 택 구매자들을 시장에서 더욱 멀어지게 할 수 있고, 결과적으로 시장에 남아 있는 이들의 협상력을 강화할 가능성이 있다. 모기지 대출 비용 부담이 지속적으로 완화 되기를 기대했던 주택 구매자들에게 있어, 모 기지 이자율이 다시 7 % 대로 향하는 2026 년 의 흐름은 주택 구매 여력이 이미 한계에 다 다른 주택 시장 상황에 추가적인 압박 요인 이 되고 있다.

▶7 면에 계속