C-4 2026 년 9 월 18 일- 2026 년 9 월 24 일 미국 부동산

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< 최민기 기자 > 집에 관심이 있을 때는 주택 정보 플랫폼에 들어가면 집의 내부와 가격 그리고 세금 내역 을 볼 수 있다. 그런데 상업용 부동산에 관심 이 있거나 임대를 하려고 해도 주택과 달리 정 리된 정보를 볼 수 없다. 어니 돈을 내야만 정 리된 정보를 볼 수 있다. 부동산은 역사적으로 오랫동안 유형 자산의 소유권으로 정의되어 왔다. 토지, 건물, 그리 고 위치는 가치가 축적되는 곳과 그 혜택을 받 는 사람을 결정했다. 이런 점은 여전히 유효하 지만, 이런 자산의 가치 평가, 마케팅, 자금 조 달 및 관리에 사용되는 정보에 대한 소유권이 라는 두 번째 층이 등장하고 있다.

매물 기록, 거래 내역, 건설 데이터, 그리고 자동화된 평가 시스템은 이제 부동산 시장 전 반의 의사 결정에 영향을 미친다. 이런 정보를 수집하는 기업들은 더 이상 단순히 소프트웨 어를 판매하는 데 그치지 않는다. 이들은 개발 업자, 투자자, 중개인, 그리고 소유주들이 시 장을 이해하고 자금 흐름을 결정하는 데 필요 한 인프라를 구축하고 있다.

현재는 이런 정보는 상업용 부동산의 포털 에서 돈을 내고 볼 수 있지만 조만간, 주택도 돈을 내야만 볼 수 있을 것이다. 특히, AI가 대 규모 주택 정보를 일목요연하게 정리해 잠재 적 고객에게 보여주기 위해서는 돈을 받는 유 료 시스템으로 전환될 수밖에 없다.

측정하기 어려운 시장 부동산 데이터와 이를 수집, 분석, 판매하는 데 사용되는 기술 시장은 성장하고 있지만, 그 가치에 대한 추정치는 상당히 다양하다. 비 즈니스 리서치 컴퍼니( Business Research Company) 는 전 세계 부동산 AI 시장 규모 를 2025 년 3,015 억 8,000 만 달러, 올해 4,049 억 달러, 2030 년에는 1 조 3,000 억 달러로 추산 한다. 반면, 그랜드 뷰 리서치( Grand View Research) 는 더 광범위한 전 세계 부동산 기 술 시장 규모를 2026 년 501 억 달러, 부동산 소 프트웨어 시장 규모를 143 억 달러로 예측하고 있다.

이런 부동산 기술 시장 추정치는 직접적으 로 비교할 수 없다. 각기 다른 제품, 서비스, 그리고 인공지능에 대한 정의를 다루고 있기 때문이다. 하지만 부동산 AI 시장 규모에 대 한 한 추정치가 더 큰 차이를 보일 때, 어느 한 예측치를 시장의 신뢰할 만한 척도로 삼기 는 어렵다. 따라서 기업들이 실제로 무엇을 구매하는지 가 더 중요하다. 바로 매물 플랫폼, 거래 기록, 평가 도구, 그리고 건설 데이터베이스이다. 이 런 구매 내역은 부동산 가격 책정, 마케팅, 그 리고 판매 방식을 결정하는 정보를 누가 확보 하고 있는지를 보여준다.

상업용 부동산 데이터의 집중화 코스타( CoStar) 는 상업용 부동산 정보가 어 떻게 집중되고 있는지를 보여주는 가장 명확 한 사례 중 하나다. 코스타( CoStar) 의 플랫폼 은 중개인, 투자자, 대출 기관 및 소유주가 사 용하는 상업용 부동산 매물 정보, 거래 기록, 시장 분석 및 가격 데이터를 통합한다.

지난 4 월 제기된 반독점 집단 소송은 코스 타가 미국 온라인 상업용 부동산 매물 및 정 보 서비스 시장의 약 80 % 를 장악하고 있다고 주장한다. 소송은 주요 중개업체와의 장기 계 약 및 경쟁 플랫폼과의 데이터 공유 제한에 대

한 우려를 제기하고 있다. 코스타는 이런 주 장을 부인하며, 계약은 상당한 투자를 통해 축적된 정보를 보호하는 것이라고 주장한다.

이 소송은 부동산 시장 전반에 걸친 더 큰 문제를 시사한다. 플랫폼은 참여자가 많을수 록 매물과 거래 기록을 제공할수록 더욱 유 용해진다. 그러나 충분한 정보가 하나의 시 스템에 집중되면 경쟁 서비스 구축이 어려워 지고 고객의 선택권이 줄어든다. 이른바, 독 점의 폐해가 소비자의 비용 증가로 나타나는 것이다. 코스타의 최근 인수 사례는 이런 입지가 업 계의 다른 영역으로 확장될 수 있음을 보여 준다. 8 월 21 일, 코스타는 토지 개발, 건설 활 동 및 주택 건설업체 운영을 다루는 주거 건 설 데이터 사업체인 존다( Zonda) 를 8 억 달 러에 인수했다. 이번 인수로 코스타는 완공 된 부동산을 넘어 토지 개발, 건설 및 주택 건 설 사업까지 사업 영역을 확장하게 되었다. 즉, 토지 개발이나 건설 예정인 단지의 정보 까지 세세하게 제공한다.

제공 데이터의 한계 주택 시장은 다른 질문을 던진다. 부동산 데 이터를 보유하는 것이 실제로 얼마나 큰 이 점을 제공할까? 미국에서 가장 잘 알려진 자 동 부동산 가치 평가 도구 중 하나인 질로우 의 제스티메이트( Zestimate) 는 매물로 나온 주택의 경우 평균 오차율이 약 1.8 %, 매물로 나오지 않은 주택의 경우 약 7.2 % 수준이다. 이런 차이는 이용 가능한 정보의 차이를 반영 한다. 매물로 나온 부동산은 호가와 현재 시 장 상황을 제공하지만, 비공개 매물은 그렇지 않기 때문이다. 질로우의 이런 한계는 주택을 직접 매입하 고 다시 판매하려는 비즈니스 시도인 질로우 오퍼( Zillow Offers) 를 통해 더욱 분명해졌 다. 2021 년 재무 결과에 따르면, 질로우의 주 택 사업부는 사업을 정리하면서 8 억 8,100 만 달러의 세전 손실을 기록했다. 부동산 가치 를 추정하는 것과 수익성 있는 투자 결정을

내리는 것은 전혀 다른 일이라는 것이 드러 난 것이다. 최근에는 질로우의 사업적 입장에 대한 의 문이 가치 평가를 넘어 다른 영역으로 확대 되고 있다. 8 월 24 일, 연방거래위원회( FTC) 는 질로우( Zillow) 와 레드핀( Redfin) 간의 합의를 발표했다. 연방거래위원회는 질로우 가 레드핀에 1 억 달러를 지급하고, 레드핀의 아파트 매물 광고 사업을 중단하고 향후 시 장 참여를 제한하는 내용의 합의를 체결했다 고 밝혔다. 질로우는 혐의를 부인하고 있는 데, 이번 합의에 따라 레드핀은 사업 재개를 해야 한다. 이 두 사례는 서로 다른 질문을 제기하지만, 둘 다 시장 통제의 한계와 관련이 있다. 더 많 은 정보에 접근할 수 있다고 해서 더 나은 투 자 결정을 보장하는 것은 아니며, 시장에서의 강력한 지위는 정보 활용 방식에 대한 더 큰 감시를 초래할 수 있다.

접근권, 소유권 및 규제의 역할 주택 시장 전반에서 사용되는 다중 매물 정 보 서비스( MLS) 를 통해 부동산 정보의 통 제권을 둘러싼 문제가 대두되고 있다. 전국 부동산중개인협회( NAR) 는 시처 / 버넷 수수 료 소송을 해결하기 위해 4 억 1,800 만 달러를 지급하고 매수 중개인 보상 관련 규정을 개정 하기로 합의했다. 8 월 19 일, 제 8 순회항소법원 은 이 합의안의 효력을 인정했다. 이와 별도 로 전국부동산중개인협회는 다중 매물 정보 서비스( MLS) 핸드북에 18 가지 변경 사항을 승인해 각 다중 매물 정보 서비스( MLS) 제 공업체가 플랫폼 접근 권한을 더 자유롭게 설 정할 수 있도록 했다. 하지만 규정이 바뀌었다고 해서 관련 정보 를 더 쉽게 얻을 수 있는 것은 아니다. 플랫 폼을 운영하는 파이낸셜 비즈니스 시스템즈( Financial Business Systems) 는 관련 소송 에서 요청된 매물 및 수수료 데이터를 공개 하지 않고, 관련 개별 다중 매물 정보 서비 스( MLS) 제공업체의 승인이 필요하다고 주

장했다. 이후 판사는 해당 업체들에게 합의 에 따른 의무를 상기시키라는 요청을 승인했 지만, 일부 업체들은 정보 공개에 반대했다. 이번 분쟁은 부동산 소유권, 매물 정보 관리 권한, 그리고 관련 데이터 접근권이 서로 다 른 기관에 의해 좌우될 수 있음을 보여준다. 따라서 규제 변경만으로는 이런 상충되는 이 해관계가 자동으로 해결되지 않는다. 더 큰 자본력을 가진 기관이 소유권과 정보 관리 권 한을 주장하고 독점하게 되면 주택 시장 정보 도 유료로 전환될 가능성이 높다.

데이터 경제의 물리적 비용 데이터 자산의 확장은 토지를 차지하고, 전 력을 소비하며, 자체적인 투자를 필요로 하는 인프라에 달려 있다. 알파벳, 아마존, 마이크로소프트, 메타는 2026 년에 약 7,250 억 달러를 자본 지출에 투자 할 것으로 예상되며, 이 중 상당 부분은 클라 우드 컴퓨팅과 인공지능에 관련된 것이다. 미 국에서는 4 월 기준 데이터 센터 건설에 대한 연간 지출이 507 억 달러에 달했으며, 일반 사 무실 건설 지출은 438 억 달러였다. 유럽에서는 전기료, 제한된 토지, 전력망 연 결 확보 지연으로 인해 프로젝트가 기존 도심 시장에서 더욱 멀어지고 있다. 상업용 부동산 정보업체 존스랭라살( JLL) 의 자료에 따르면 2026 년에서 2028 년 사이에 계획된 하이퍼스 케일 데이터 센터는 주요 도시에서 평균 110 마일 떨어진 곳에 위치할 것으로 예상된다. 반면, 2022 년에서 2025 년 사이에 개발된 프로 젝트는 평균 30 마일 떨어져 있었다.

부지의 가치를 결정하는 요소가 변화하고 있다. 데이터센터 개발자에게는 기존 시장의 주소보다 전력 공급, 전력망 연결, 그리고 부 지 확보가 훨씬 더 중요할 수 있다. 부동산 정 보에도 같은 원리가 적용된다. 부동산 정보 의 가치는 자산 소유자보다는 정보 수집, 공 유, 활용 방식을 통제하는 기업에 점점 더 집 중되고 있다.

현재로서는 이미 데이터와 사용자를 확보 한 플랫폼이 유리한 위치에 있다. 하지만 이 런 상황이 계속될지는 규제 당국의 대응, 시 스템 간 정보 이동의 용이성, 그리고 소유주, 개발자, 중개인이 자신들의 부동산에서 생성 되는 데이터에 대한 실질적인 통제권을 유지 할 수 있는지 여부에 달려 있다.