C-6 2026 년 9 월 4 일- 2026 년 9 월 10 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 집을 팔려고 하는데, 가능하면 현재 상태대로 가장 높은 가격으로 빨리 팔고 싶습니다. 리스팅 가격은 어떻게 정해지는 것이며, 무엇에 중점 을 두어야 높은 가격으로 집을 잘 팔 수 있을까요?

A: 사실 집을 빨리 잘 파는 일은 에이전트에 딸린 일이 아니라 가격으로 집을 파는 것입니다. 그러므로 받고 싶은 가격이 있다 할지라도 팔릴 수 있는 가격인 지를 파악하고 리스팅 가격을 잘 정하는 것이 바로 매 매의 핵심 포인트입니다. 집 가격은 최근에 같은 동네 에서 팔린 비슷한 매물들의 가격을 바탕으로 타깃 가격 을 설정한 다음, 시장 상황에 따라 이 가격과 비슷하게 높이거나 낮추어서 결정하게 됩니다.

가격을 정할 때, 매물보다 수요가 많아 부동산 가격 이 올라가는 추세라면 적정 가격보다 높여서 책정하 고 매물이 수요보다 많아 바이어 마켓으로 돌아서는 추 세라면 적정 가격보다 낮추어 책정해야 합니다. 즉, 현 재의 시장 상황을 잘 파악해서 가격을 정하는 것이 중 요합니다.

요즈음같이 부동산 시장이 활발해진 봄 마켓에서는 보통 한 주 안에 여러 개의 오퍼가 들어오는 것이 정상 입니다. 만약에 그렇지 않다면 바로 가격 조정을 고려 해야 합니다. 아무리 봄마켓이라 할지라도 가격이 높게 책정되면 바이어의 관심을 끌지 못합니다. 매물은 시장에 오래 머물수록 적정 가격보다 낮은 가격의 오퍼를 받게 될 가능성이 많습니다. 마켓에 오래 나와 있는 집의 경우, 셀러는 시간이 지날 수록 초조해지게 되고, 바이어는 앞으로 더 낮은 가격 으로 살 수 있다는 자신감을 갖게 됩니다. 그러므로 타 이밍을 놓치지 말고 가격 조정을 해야 하는데 요즈음은 2 주가 마지노선으로 보여집니다. 2 주 동안 안 팔린 집을 마켓에 그대로 놔두면 시간만 낭비하는 것입니다. 경우에 따라서 시세보다 낮은 가격 전략을 내세워 내 놓은 집은 더 높은 가격으로 팔리기도 합니다. 낮은 가 격은 바이어들의 관심을 더 많이 끌어들이는 효과가 있습니다. 아직도 매물이 부족한 요즘 주택 시장에서 는 복수 오퍼를 유도할 수 있어서 예상외로 더 높게 팔

리게 됩니다. 하지만 해당 매물이 같은 동네에서는 볼 수 없는 독보 적인 특징을 갖고 있거나 메가진에 나올 법한 리모델링 하우스, 범접하기 어렵게 잘 가꾸어진 정원이 있는 집, 독특하고 유려한 건축 양식을 가진 집등은 적정 가격보 다 높은 가격을 책정해도 무방합니다. 왜냐하면“ 이런 집 다시는 못 만난다.” 라는 생각이 든 바이어는 가격이 높아도 오퍼를 하기 때문입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 > 내 집 마련은 과대평가되어 이제는 임대가 훨씬 더 나은 금전적 선택인 경우가 많다. 2008년 봄, 금융 시장이 완전히 붕괴되기 직 전, 전국의 유망한 도시들에 새로 지은 초호 화 고층 아파트들이 생겨났다. 로비에는 폭포 가 있고, 옥상에는 수영장이 있으며, 발레파 킹 서비스 등 온갖 편의 시설이 갖춰져 있었 다. 헬스장의 모든 운동 기구에는 iPod을 개 인 사운드 시스템에 직접 연결할 수 있는 슬 롯이 있었다. 이런 유닛들은 대부분 선분양된 상태였다. 그러나 소유주들은 유닛을 되팔아 이익을 남기지 못하고, 대신 임대를 주면서 상황을 지켜볼 수밖에 없었다. 특히, 마이애미 해변을 조망할 수 있는 유닛 의 소유주들은 이런 특권을 누리기 위해 적어 도 한 달에 3,500달러를 지불하고 있었다. 그 들은 주택 모기지 대출금, 관리비( 심지어 발 레파킹 비용까지 포함된 관리비, 재산세 등을 내야 했다. 그런 동안, 많은 사람들이 고통에 서 벗어나기 위해 필사적으로 자기 집을 임대 해서 월 2,000달러, 심지어 그보다 더 낮은 가 격에 임대하는 경우도 있었다. 다시는 이런 어처구니없는 상황을 볼 수 없 을 것이다. 하지만 내 집 마련이 임대보다 항 상 낫다는 생각은 완전히 잘못된 통념이다. 집을 구입할지 임대할지는 결국 재정적인 문 제일 뿐이다. 많은 밀레니얼 세대와 Z세대가 내 집 마련의 어려움을 겪는 지금 시기에 더 욱 의미 있다. 특히 2020년과 2021년 코로나19 봉쇄 이후 집값은 사상 최고치를 기록했다. 게다가 당시 2.5 % 까지 떨어졌던 주택 모기지 이자율은 현재 6.5 % 를 넘어섰다. 이 두 가지 악재가 겹치면서 많은 사람들에게 집은 감당 하기 힘든 액수가 되었다.

주택업계 연구에 따르면 최근에는 많은 지 역에서 임대가 주택 소유보다 훨씬 더 나은 선택인 경우가 많다.

주택 구입에 대한 오해 주택 소유가 부를 쌓는 데 필수적인 단계라 는 생각은 대부분 잘못된 통념이다. 주택은 투자 자산으로서 과대평가되어 있다. 지난 50 년 이상 동안 미국 주택 가격은 실질적으로 연평균 약 1.4 % 상승했다. 이 수치는 케이스- 쉴러 전국 주택 가격 지수, 인구조사국, 연방 주택금융청 자료를 기반으로 한 수치다. 이 기간 동안 주식, 채권, 금에 투자했을 때 훨씬 더 높은 수익률을 올렸다. 게다가 이는 재산 세, 관리비, 유지 보수비, 보험료, 부동산 중개 수수료 등 부동산 관련 추가 비용을 고려하지 않은 수치다.

그리고 그 평균 수익률 수치는 상당한 변동 성을 숨기고 있다. 인플레이션을 감안한 주택 중간 가격은 1982 년에 15 년 전인 1967 년보다 낮았다. 2011 년에는 30 년도 더 전인 1979 년보 다 낮았다. 수십 년 동안 주택 소유자들은 낮 은 고정 모기지 이자율로 30 년 동안 저렴하게 대출받을 수 있었기 때문에 주택 가격의 최대 20 % 만 지불하는 레버리지를 통해 상당한 이 익을 얻었다. 하지만 레버리지는 기초 자산의 수익률이 이자 비용을 초과할 때만 효과가 있 다. 1982 년부터 2021 년까지 30 년 만기 주택 모 기지 대출 이자율이 최고 18 % 에서 3 % 미만 으로 급락한 것도 도움이 되었다. 연구 결과에 따르면 현재 주택 시장에서 월 세는 주택 소유보다 평균 약 1,000 달러 저렴 하다. 즉, 월세를 내면 연간 12,000 달러를 절 약할 수 있고, 이 돈을 주식, 채권 등에 투자 할 수 있다는 뜻이다. 실제로 젊은 세대들은 이 돈을 반도체 호황기를 맞아 주식에 대거 투자하고 있다. 물론, 부동산을 소유하면 월세를 내지 않고 도 해당 주택에서 거주할 수 있다는 장점이

있다. 이는 정부가 때때로“ 주택 소유주 상당 임대료 " 라 부르는, 세금이 부과되지 않는 무 형의 소득 흐름이다. 특히 임대료 인플레이 션으로부터 보호해 주기 때문에 매우 유용한 혜택이다. 주택 비용, 특히 " 주택 소유주 상 당 임대료 " 는 공식 물가상승률 계산에서 가 장 큰 비중을 차지한다. 이런 이유로, 임대료 와 물가상승률은 밀접한 관련이 있다. 공식 자료에 따르면 1970 년 이후 평균 임대료는 연 평균 4.2 % 상승했는데, 이는 소비자물가지수( CPI) 의 4.0 % 상승률을 약간 웃도는 수치다.

임대는 주택 구입보다 큰 이점 있어 주택 소유가 재정적 성공의 핵심이라는 인 식이 널리 퍼져 있지만, 실제로는 임대에 재 정적, 비재정적 측면 모두에서 상당한 이점이 있다. 유동성, 이동성, 선택권이라는 세 가지 주요 요소로 이점을 요약할 수 있다. 이 세 가 지 이유는 임차인이 자산의 상당 부분을 특정 투자에 집중하지 않기 때문에 잠재적으로 더 많은 돈을 활용할 수 있다는 것을 의미한다.

주택 모기지 대출은 장기적으로 연평균

4.5 % 의 수익률을 보이지만, 매각 시 8 % 의 비 용이 발생한다. 반면, 세금 혜택을 고려하더 라도 장기적으로 연평균 수익률이 6 % 이고 매각 비용이 2 % 인 S & P 500 지수에 투자하 는 것이 수익성이 더 나은 경우가 많다. 주택 소유와 관련된 총 유지 비용은 비슷한 조건 의 주택 월세보다 거의 항상 더 높을 것이다. 지붕 교체는 임차인의 문제가 아니다. 식기 세척기 고장도 마찬가지다. 배관 파손도 집 주인이 처리해야 한다. 이런 비용은 현실이 다. 애리조나 피닉스에서는 지붕 교체 비용 이 3 만 달러에서 5 만 달러에 달할 수 있다. 새 에어컨 설치는 1 만 달러에서 1 만 5 천 달 러 정도다. 온수기는 수천 달러에 이를 수 있 고, 주택에 손상이 있는 경우 비용은 더욱 증 가할 수 있다. 이런 비용과 수리 번거로움을 피하고 싶어 하는 것은 당연하다. 특히 마음에 드는 임대 주택에 계속 거주할 수 있다면 더욱 그렇다. 임대 주택을 진심으로 좋아하는 사람이라면 이런 선택이 충분히 합리적일 수 있다. 이는 재정적인 영향보다 라이프스타일과 관련된 결정일 가능성이 크다.

지금 시장 상황은 임대가 유리 주택 시장의 상황을 고려할 때, 시기적으로 지금은 집을 구입하지 않는 것이 오히려 이상 적인 선택일 수도 있다. ▶7면에 계속