C-4 2026 년 9 월 4 일- 2026 년 9 월 10 일 미국 부동산

< 최민기 기자 > 확하게 처리되고 재정적 어려움을 겪는 차입 트럼프 행정부와 연방준비제도는 주택 가격 부담을 줄이기 위한 노력의 일환으로 은행들 이 주택 모기지 대출 사업에 다시 뛰어들기를 바라고 있다. 한동안 아무 반응이 없던 대형 은행들이 서서히 움직이기 시작했다. 규제 당 국은 주택 모기지 대출을 규제가 덜한 금융기 관에서 은행으로 다시 이전함으로써 주택 구 매자들을 위한 대출을 늘리고, 연방 기관이 주택 시장의 잠재적 위험을 더 잘 파악할 수 있도록 하며, 규제 대상 금융 기관의 수익을 늘리기를 기대하고 있다. 2008 년 신용 위기 이후, 연방 정부는 은행들 이 또 다른 주택 시장 붕괴에 대비하기 위해 더 많은 자본을 보유하도록 하는 규정을 도입 했다. 이 규정으로 인해 은행의 주택 모기지 대출 비용이 증가했고, 많은 은행들이 주택 모기지 대출 사업을 축소했다. 이제 도널드 트럼프 대통령 체제 하에서 규제 당국은 은행 의 대출 매력을 높이기 위해 이런 규정 중 일 부를 완화하고 있다.

스콧 베센트 재무장관은 반사적인 규제는 과도한 규제를 낳았고, 이는 경제 침체를 초 래할 수 있다고 주장했다. 규제 완화를 통해 대형 은행을 끌어들이고 높은 수익을 얻을 수 있는 모기지 시장에 은행들이 다시 관심을 갖 는 것이다. 또한 장기적으로 모기지 시장이 민영화( 패니메와 프레디맥의 민영화) 될 것에 미리 대비하면서 모기지 시장에서 발을 들여 놓는 것이라 볼 수 있다.

은행 규제 감독 완화 모건 스탠리의 애널리스트들은 연구 보고서 에서 2008 년 이후의 막대한 벌금, 핵심 고객과 의 관계 중심 금융에 대한 집중, 그리고 디지 털 우선의 비은행 모델에 비해 높은 비용 구 조가 은행들이 주택 모기지 대출에서 물러나 는 데 영향을 미쳤다. 이는 정부의 광범위한 은행 규제 완화 정책 의 효과가 주택 시장에까지 미치지 않을 가능 성이 높다는 것을 의미한다. 특히 주택 가격 부담 문제가 많은 유권자들의 주요 관심사인 가운데, 정부는 어려운 중간선거를 앞두고 있 기 때문이다. 신용 위기 이전에는 은행들이 미국 내 주택 모기지 대출의 대부분을 담당했다. 하지만 강 화된 규제와 주택 시장 붕괴 이후의 정치적 파장으로 인해 이들은 시장에서 밀려나면서 로켓 모기지나 유나이티드 홀세일 모기지 같 은 대출 기관에 주택 모기지 대출 시장의 지 배권을 넘겨주게 되었다. 금융안정감독위원 회( FSOC) 의 자료에 따르면, 현재 이런 유형 의 대출 기관들이 전체 주택모기지 대출의 약

3분의 2를 차지하고 있다. 지난달 연방준비제도( Fed) 와 다른 규제 기 관들은 은행의 대차대조표상 주택 모기지 대 출에 대한 자기자본 보유 요건을 완화하고, 은행이 더 많은 주택 모기지 대출 관리 자산 을 보유할 수 있도록 하는 계획을 발표했다. 이는 모두 은행의 주택 모기지 대출 이자율을 낮추기 위한 조치다. 이 계획은 주택 모기지 대출 관련 조항을 비 롯한 은행 자본 규정 변경을 통해 약 6,430억 달러의 대출 여력을 추가로 확보할 수 있을 것으로 추산한다. 이 자금이 부동산 시장에 투입될 경우 대출 이자율을 낮추는 효과를 가 져올 수 있다. 하지만 규제 당국은 이런 변화가 모든 문제 를 해결할 만병통치약은 아닐 것으로 예상하 고 있다. 연방준비제도 은행감독 담당 부의 장은 은행 자본은 더 광범위한 주택 모기지 대출 문제의 작은 부분일 뿐이며, 주택 모기 지 대출 시장의 어려움을 종합적으로 해결하 려면 소비자금융보호국( CFPB) 규정과 법적 요건도 재검토해야 한다고 말했다.

통화감독청( OCC), 연방예금보험공사( FDIC), 그리고 연준은 감독 인력을 감축하 고 핵심 금융 위험에만 감독 초점을 맞추는 등 감독 비용 부담을 줄이기 위한 조치를 취 했다. 또한 규제 대상 금융기관의 레버리지 활용을 확대해 규제가 덜한 은행들과 경쟁력

을 강화하는 것을 목표로 하고 있다. 트럼프 행정부는 규제를 간소화하고 모든 미국인의 주택 구매력 향상을 위해 끊임없이 노력할 것 이라고 줄기차게 언급해 왔다.

신용위기 이후 비은행권 대출기관들이 주 택 모기지 대출 업계에서 중요한 역할을 해 왔다. 일부 기관은 수십 년 동안 존재해 왔고 은행에 비해 여러 가지 경쟁 우위를 갖고 있 어 신뢰할 수 있는 대출 기관으로 자리매김하 고 있다. 은행들은 이런 점을 인지하고 대형 주택 모기지 대출 기관에 적극적으로 대출을 제공하고 있다.

그러나 규제 당국은 비은행권 대출기관이 잠재적으로 더 큰 위험에 노출되어 있다고 지 적한다. 규제 당국은 전통적인 은행들이 경 제 성장에 더욱 중요한 역할을 하고 대출 범 위를 확대하기를 바라고 있다.

모기지 시장의 변화 예고 비은행권 주택 모기지 대출 기관이 제기하 는 가장 큰 위험은 이런 주택 모기지 대출 기 관에 대한 규제 및 구조조정 체계가 그들의 성장 속도를 따라가지 못하고 있다는 점이 다. 대형 은행 주택 모기지 대출 관리 기관이 파 산할 경우, 규제 당국은 핵심 서비스 기능이 지속되도록 보장하는 수단을 갖추고 있다. 즉, 차입자의 주택 모기지 대출 상환금이 정

자에게 적절한 조건 변경이 제공되도록 요구 할 수 있다. 하지만 비은행권 관리 기관은 훨 씬 적은 안전장치를 적용받고 있다. 현재 은행은 전체 주택 모기지 대출의 35 % 를 취급하고 45 % 의 대출 관리권을 보유하고 있는데, 이는 2008년의 60 % 와 95 % 에서 각각 감소한 수치다. 나머지 대부분은 비은행권 대 출기관이 차지한다. 은행과 비은행권의 주택 모기지 대출 취급 비중이 완전히 180도 바뀌었다. 2008년 이후 추세가 다소 극단적으로 기울었지만, 이는 항 상 일어나는 일이다. 소규모 비은행권 대출 기관 옹호자들은 연준의 제안된 변화가 자신 들의 시장 점유율에 위협이 되지 않을 것이 라고 말한다. 주로 주택 모기지 대출을 취급하는 소규모 대출기관들을 대표하는 업계 단체는 비은행 권 대출기관들이 시장을 장악하게 된 원인이 금융위기 이후 강화된 은행의 자본 요건 때문 이라는 주장에 대해 이의를 제기한다. 대신 자신들이 모기지 대출과 관련해 업무 능력이 뛰어나기 때문에 은행을 누르고 살아남았다 고 말한다. 하지만 이제는 은행들이 대출 관 리 권한은 유지하고 신규 대출을 취급할 가능 성이 더 높아졌다. 이번 변화로 은행들이 그 렇게 하기가 조금 더 쉬워졌다.

미국 최대 은행인 JP모건 체이스는 거대 한 모기지 대출로 유명했다. 하지만 주택 시 장의 정체로 모기지 업무를 축소했고 트럼프 행정부의 규제 완화에 따라 이번에 다시 신 규 계획, 즉 향후 10년간 주택 시장 개선을 위 해 7,500억 달러를 투자하겠다는 계획을 발 표했다.“ 아메리칸 드림 이니셔티브 " 라는 이름의 이 계획은 100만 채의 저렴한 주택을 건설 또는 보존하고, 50만 명의 고객이 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하며, 그 가운데 20만 명은 생 애 첫 주택 구매가 될 것이다. 이런 움직임은 JP모건 체이스만이 아니다. JP모건과 함께 미국 4대 은행으로 꼽히는 웰 스파고, 시티은행, 뱅크오브아메리카 역시 각 각 대규모 주택 관련 계획을 발표했다. 5조 달 러 규모의 자산을 보유한 JP모건 체이스처 럼, 이들 은행들도 주택 문제 해결을 위해 수 백억 달러를 투자할 계획이다. 전국적인 주택 공급 부족과 젊은 세대 사이 의 만연한 비관론 때문에 이 문제는 더 이상 무시할 수 없다는 것이 은행권의 말이다. 결 국 수요와 공급의 문제라며 가장 큰 문제는 공급, 특히 적정 가격대의 주택 공급이 부족 하다는 것이며 은행들이 이 문제를 풀기 위해 나서는 것이라고 주장한다. ▶7면에 계속