C-6 2026 년 10 월 30 일- 2026 년 11 월 5 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 최근 저희 동네에 나온 집 중에는 몇 차례 가격을 내렸는데도 여전히 팔리지 않는 집이 있습니다. 지금은 가격이 상당히 낮아졌는데도 팔리지 않는 모습을 보니, 같은 동네에 집을 소유한 사람으로서 걱정이 됩니다. 집을 좋은 가격에 잘 팔 수 있는 노하우가 있을까요?

A: 집이 빨리 팔리지 않는 이유를 셀러의 입장에서 살펴보면, 처음부터 시장 가격보다 지나치게 높은 가 격에 집을 내놓거나, 내 집의 단점은 별문제가 되지 않 을 것이라는 안일한 생각을 하는 경우가 있습니다. 특 히 바이어의 선택권이 많아지는 시장에서는 바이어가 우리 집을 선택해야 하는 이유를 분명하게 제시해야 합니다. 집을 오랫동안 소유한 셀러일수록 집에 대한 애착이 크고, 그만큼 집의 가치를 높게 평가하는 경향 이 있습니다. 이 때문에 시장 가격보다 높은 가격으로 집을 내놓는 실수를 범하기 쉽습니다. 대부분의 바이어 는 새로 나온 매물에 더 큰 관심을 보이지만, 새 매물이 라도 가격이 지나치게 높으면 외면합니다. 또한 가격이 낮춰진 집이라도 시장에 오래 머문 매물에 대해서는 관

심을 보이지 않는 경향이 있습니다. 셀러에게는 대수롭지 않게 여겨지는 집의 단점이 바 이어에게는 큰 문제로 느껴질 수 있다는 점도 알아야 합니다. 내 집을 바이어의 시선으로 바라보는 지혜가 필요합니다. 그래야 보완할 부분은 미리 보완하고, 가격에 반영해 야 할 부분은 반영해 경쟁력 있는 집으로 만들 수 있습 니다. 일단 바이어의 오퍼가 들어오면 이를 소중하게 여기고, 유연한 자세로 협상하여 계약이 성공적으로 마 무리될 수 있도록 노력해야 합니다. 시간이 지난 뒤에 야 이전에 받았던 오퍼가 더 좋은 조건이었다고 후회 하는 일은 없어야 하기 때문입니다. 인스펙션 후 바이 어가 예상하지 못했던 수리비를 요구하더라도, 협상을 통해 계약을 유지하는 것이 유리한지 신중하게 판단해 야 합니다. 계약이 취소되어 집이 다시 시장에 나오면 다른 바이어들은 집에 심각한 문제가 있어 계약이 무산 된 것은 아닌지 의심할 수 있습니다. 이러한 상황은 집을 다시 판매하는 데 불리하게 작용할 수 있습니다.

결국 집을 잘 팔기 위해서는 내 집의 가치를 객관적으로 평가하고, 시장 상황에 맞는 가격을 책정하며, 바이어의 입장에서 집을 준비하는 것이 중요합니다. 또한 계약이 체 결된 후에는 작은 양보가 필요하더라도 전체적인 거래의 이익을 고려해 합리적으로 협상하는 자세가 필요합니다. 이러한 원칙을 지킨다면 시장 상황이 어떻든 보다 좋은 결 과를 얻을 가능성이 높아질 것입니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 최민기 기자 > 현재 주택시장에서는 ' 가진 자 ' 와 ' 가지지 못 한 자 ' 사이의 격차가 점점 더 벌어지고 있다. 높은 모기지 이자율이 주택 소유를 어렵게 만 들면서 이런 이중 구조를 더욱 악화시키고 있 다. 주택 가격은 상승하고 매물은 부족한 상 황에서, 일반적인 주택 구매자들은 주택 구입 비용 부담이라는 커다란 난관에 직면해 있다. 여기에 최근 모기지 이자율까지 급등하면서 주택 구입 결정은 더욱 어려워졌고, 비용 부 담은 한층 가중되고 있다. 프레디맥이 발표한 자료에 따르면, 30년 만 기 고정 모기지 평균 이자율은 7.4 % 를 기록했 다. 이는 1년 전 같은 시기의 6.27 % 에서 크게 오른 수치다. 중간선거를 몇 주 앞둔 상황에 서, 주택 구입 비용 문제가 많은 유권자에게 핵심적인 관심사로 떠오른 가운데, 모기지 이 자율 상승은 이미 어려움을 겪고 있는 주택 시 장에 새로운 압박 요인이 되고 있다.

더 많은 현금과 넉넉한 예산을 갖춘 고소 득층 구매자들은 주택시장에서 차지하는 비 중이 커지고 있는 반면, 저소득층 구매자들은 시장을 따라가기조차 버거운 상황이다. 이는 ' K자형 ' 경제 구조를 반영하는 현상이다. 생 활비가 상승할 때 부유한 미국인들은 이를 감 당할 여력이 충분하지만, 예산이 빠듯한 사람 들은 여유가 거의 없기 때문이다. 이런 격차 는 주택 시장에서도 그대로 나타나고 있다. 모기지 이자율 상승에 상대적으로 덜 민감한 미국인들이 주택시장에서 점점 더 유리한 위 치를 점하고 있다. 현재 주택을 마련하려는 사람들에게는 비용 부담이 매우 큰 상황인데, 주택시장에서 거래 를 주도하고 있는 이들은 사실상 고소득 소비 자들이다. 이들은 대부분의 미국인에게는 감 당하기 어려운 이 시장에서 거래를 진행할 수 있을 만큼 충분한 자산을 보유하고 있다. TD 증권사가 분석한 자료에 따르면, 올해 주택 구매 의향에서 계층 간 격차가 더욱 벌 어지고 있다. 지난 몇 년간 다른 소득 계층과 비슷한 흐름을 보였으나, 이제는 연 소득 10 만 달러 이상인 사람들이 저소득층에 비해 주 택을 구매하겠다는 의사를 밝히는 경우가 훨 씬 더 많아졌다.

최근 주택 모기지 대출 이자율이 7 % 를 넘 어서면서 이런 격차가 더 벌어질 수 있다. 월 상환액이 늘어나면 저소득층 미국인들은 대 출 자격을 얻기 어려워질 뿐만 아니라, 설령 대출을 받더라도 상환 부담을 감당하기 힘들 어진다. 고가 주택을 찾는 매수자들은 최근까 지 사상 최고치를 기록했던 주식 시장의 강 세 덕분에 더 큰 구매력을 확보했을 가능성 이 높다. 부동산 중개업체 컴퍼스의 CEO는 주택 거 래 둔화 현상이 지역별로, 그리고 가격대별로 시장 상황이 제각각이라고 분석했다. 또한 현

재 저조한 저가 주택 시장이 전체 시장을 끌 어내리고 있는 형국이다.

이자율 변화에 민감한 매수자의 위축 로스앤젤레스의 부동산중개인에 따르면, 모 기지 상환액 증가가 예상되면서 예산이 빠듯 해진 매수자들이 주택시장에서 발을 빼기 시 작했다. 자동차는 월 납입금을 기준으로 마 케팅이 이뤄지는데, 주택은 그렇지 않다. 주 택은 단순히 가격만 제시될 뿐, 실제 매수자 가 부담해야 할 월 상환액은 직접 모기지 계 산기를 두드려봐야 알 수 있다. 그런데 지금 은 그 상환액이 예전보다 훨씬, 아주 많이 높 아진 상황이다.

전국적인 데이터를 살펴보면, 주택 구매를 위해 대출이 필요한 매수자들이 시장에서 물 러나고 있음을 알 수 있다. 미국 모기지은행 협회( Mortgage Bankers Association) 가 수요일에 발표한 자료에 따르면, 지난주 모 기지 대출 신청 건수는 1 년 전 같은 기간보 다 16 % 감소했다. LA 시장에서 현금으로 주 택을 매입하는 사례가 늘고 있지만, 이들조 차도 몇 년 전과 비교하면 지갑을 훨씬 더 굳 게 닫고 있다. 현금 매수자들도 상황을 잘 알고는 있지만, 금리 변화에는 상대적으로 덜 민감하다. 반면 대출을 받아 집을 사려는 사람들은 높은 금 리 때문에, 불과 2 ~ 3 개월 전만 해도 구매 자 격이 되었던 집을 이제는 살 수 없는 상황이 될 수도 있다.

전국부동산중개인협회가 발표한 최신 자료 에 따르면, 9 월 전체 주택 거래 중 현금 거래 가 차지하는 비중은 27 % 였다. 이는 1 년 전의 30 % 보다는 낮은 수치이지만, 주택 모기지대 출 이자율은 9 월 마지막 주에 7 % 를 넘어섰 다. 일부 전문가들은 이 7 % 라는 임계점이 주 택 모기지 대출에 의존하는 매수자들로 하여 금 거래를 잠시 멈추게 만들 수 있다.

주택 모기지 대출 이자율은 보통 채권 수익 률을 따라 움직이는 경향이 있는데, 최근 몇 달간 채권 수익률은 변동성이 컸다. 이는 투 자자들이 인플레이션을 억제하기 위한 연방 준비제도( Fed) 의 추가 금리 인상을 예상했 기 때문이다. 이런 예상은 채권 수익률을 상 승시켰고, 결과적으로 주택 모기지 대출 이자 율을 끌어올리는 압력으로 작용했다. 미국 최대 부동산 중개업체 중 하나는 지난 달 말 주택 모기지 대출 이자율이 7 % 를 넘 어선 이후 몇 주 동안 평소보다 높은 계약 취 소율이 나타났다고 전했다. 이는 심리적으로 큰 충격을 주는, 실질적인 장벽이라고 보았 다. 다만 현재 계약 취소율은 다시 예년 수준 으로 돌아온 상태라고 덧붙였다. 고금리 환 경 속에서도 여전히 합리적인 가격대의 주택 을 찾는 구매자들에게 신축 주택을 고려해 볼 것을 조언했다.

전통적으로 신축 주택은 기존 주택보다 가 격이 더 높았으나, 지난 2 년간 이런 상황은 역 전되었다. 전국부동산중개인협회에 따르면, 9 월 기존 주택 가격은 전년 대비 1.3 % 상승 한 41 만 7,500 달러를 기록하며 39 개월 연속 전 년 대비 상승세를 이어갔다. 반면, 인구조사 국( Census Bureau) 의 최신 자료에 따르면 8 월 신축 주택의 중위 가격은 39 만 3,700 달러 였다.

기존 주택 소유자는 시장에 매물을 내놓았 다가 원하는 가격을 받지 못하면 매물을 거둬 들일 수 있지만, 주택 건설업체는 주택을 판 매하는 것이 본업이다. 그 결과, 건설업체들 은 새로운 구매자를 유치하기 위해 인센티브 를 적극적으로 활용하고 있다. 여기에는 월 별 주택 모기지 대출 상환액을 낮출 수 있도 록 돕는 ' 모기지 이자율 인하 지원( mortgage rate buydowns)' 등이 포함된다.

구매자들의 협상력 강화

프레디맥의 주간 조사 결과는 이와 같은 상 황을 보여준다. 프레디맥에 따르면, 10 월 15 일 기준 30 년 만기 고정 주택 모기지 대출 평 균 이자율은 7.40 % 로, 1 년 전의 6.27 % 보다 높 았다. 1 % 포인트 이상 벌어진 이 이자율 차이는 일 반 가계가 감당할 수 있는 주택 가격 수준을 완전히 바꿔 놓았다. 이로 인해 많은 잠재적 구매자들이 시장에서 발을 빼게 되었다. 대출 신청 건수도 줄어들고 있다. 모기지 이 자율이 상승함에 따라 10 월 9 일로 끝나는 주 간에 모기지 신청 건수가 감소했고, 주택 구 매를 위한 대출과 재융자 대출 모두 줄어들었 다. 또한 변동 모기지 대출을 선택하는 차입 자가 늘어나면서, 전체 대출에서 변동 이자 율이 차지하는 비중은 2025 년 10 월 이후 최고 치를 기록했다. 모기지 이자율 상승이 매달 부담해야 하는 비용에 미치는 영향은 분명하다. 엘리자베스 워런( 민주당, 매사추세츠주) 상원의원실은 일반적인 주택 구매자가 현재 매달 부담하는 비용이 2 월 말보다 약 361 달러 더 많을 것으 로 추산했다. 기존 주택 판매자들 또한 매도 희망 가격을 조정하고 있다. 부동산 정보업체 레드핀의 데 이터를 분석한 결과에 따르면, 4 주 동안 매물 로 나온 주택 중 가격 인하 비율이 역대 최고 치를 기록했다. 주요 대도시 중에서는 덴버가 가격 인하율이 가장 높았고, AI 붐으로 인한 부의 증가에 힘입어 샌프란시스코는 가장 낮 은 비율을 보였다.

높은 이자율이 안정될 때까지 기다리려는 주택 구매자들은 실망할 수도 있다. 패니메 는 10 월에 30 년 만기 모기지 이자율이 2026 년 4 분기에 평균 7.4 %, 2027 년까지는 7.5 % 에 이 를 것으로 전망했다. 모기지은행협회는 이보 다 약간 낮지만 여전히 7 % 를 웃도는 수준을 예상하고 있다. 이런 전망으로 인해 협상 능력은 시기보다 더욱 중요해졌다. 레드핀의 수석 경제학자는 주택을 빠르게 매각하는 판매자들이 처음부 터 적절한 가격을 책정하는 데 더욱 능숙해지 고 있다고 분석했다. 레드핀은 또한 한 달 이 상 매물로 나와 있는 주택은 호가보다 낮은 가격으로 매수 제안을 하는 것이 타당할 수 있다고 지적했다.

다음으로 중요한 시험대는 10 월 27 일과 28 일에 열리는 연방준비제도( Fed) 의 정책 회 의다. 이 회의 결과에 따라 국채 수익률과 그 에 연동된 주택 모기지 대출 이자율이 변동될 가능성이 매우 높다. 주택 모기지 대출 이자 율이 인하해 대출 비용이 완화될 때까지는 상 당한 기간이 필요하다. 이런 이유로 판매자는 매도 가격을 내리는 것이 주택 구매자가 감당 할 수 있는 수준의 이자율을 확보하는 가장 빠른 방법이 될 수 있다.