Reverse Mortgage
미국 부동산
2026 년 10 월 30 일- 2026 년 11 월 5 일 C-3
▶1면 < 판매자 바이다운 > 에 이어 또한, 대부분의 개인 판매자는 건설업체가 제공하는 모든 혜택을 감당할 재정적 여유가 없다. 심지어 파격적인 인센티브조차도 수요 부진을 해소하지 못하고 있다. 부동산 정보업 체 질로우에 따르면, 건설업체들은 2026년 상 반기에 2017년 이후 어느 기간보다 적은 수의 신규 주택을 판매한 것으로 나타났다. 이는 높은 모기지 이자율, 부진한 고용, 그리고 고 착화된 인플레이션이 가계 형성을 저해하는 주요 요인이 되고 있기 때문이다. 부동산중개인들은 구매자들이 이런 변화를 감지하고 적극적으로 협상에 나서고 있다고 평가한다. 양보가 가장 흔한 상위 10개 대도시 중 8개가 남부 지역에 위치해 있다. 높은 모기지 이자율이 무너지기를 기다리는 구매자들은 실망할 수도 있다. 패니메는 10월 에 30년 만기 모기지 이자율이 2026년 4분기 에 평균 7.4 %, 2027년까지는 7.5 % 에 이를 것 으로 전망했다. 모기지은행협회는 이보다 약 간 낮지만 여전히 7 % 를 웃도는 수준을 예상 하고 있다.
이런 전망으로 인해 협상 능력은 시기보다 더욱 중요해졌다. 부동산 정보업체 레드핀은 집을 빨리 팔려는 판매자들이 처음부터 가격 책정에 더욱 능숙해지고 있다고 분석했다. 또 한 한 달 이상 시장에 나와 있는 집은 호가보 다 낮은 가격으로 매수 제안을 하는 것이 타 당할 수 있다고 지적했다.
앞으로 중요한 시험대는 10월 27일과 28일 에 열리는 연방준비제도의 정책 회의가 될 것 이다. 이 회의 결과에 따라 국채 수익율과 이 에 연동된 주택 모기지 대출 이자율이 변동할 수 있기 때문이다. 대출 비용이 낮아지기 전 까지는, 매도인이 비용을 부담해 대출 이자율 을 낮춰주는 ' 바이다운( buydown)' 방식이 구 매자에게 감당 가능한 수준의 월 상환액을 제
모기지 이자율 상승으로 인센티브 제공 이런 추세 내년까지 이어질 가능성 많아
시할 수 있는 가장 빠른 해결책이 될 수 있다. 구매자와 판매자의 협상력 구매자의 협상력이 커졌지만, 판매인들 또 한 전략을 수정하고 있다. 이런 변화의 핵심 은 구매자에게 충분한 대안이 생겨나면서, 판 매인들이 거래 초기 단계부터 양보하도록 압 박할 수 있게 되었다는 점이다. 레드핀의 데 이터에 따르면, 가격을 인하한 매물 비중은 작년 19.8 % 에서 올해 9 월 21.1 % 로 증가했다. 이는 9 월 기준으로는 역대 최고치이지만, 현 재 시장이 구매자에게 매우 유리해진 상황을 고려하면 그 증가 폭은 놀라울 정도로 작다. 가격 인하 매물 비율은 2022 년 18.8 %, 2023 년 17.9 %, 2024 년 19.0 %, 2025 년 19.8 %, 그리고 올해 21.1 % 로 변화해 왔다. 이는 주목할 만한 부분이다. 통상적으로 구 매자 우위 시장에서는 훨씬 더 큰 폭의 가격 인하가 나타날 것으로 예상되기 때문이다. 하 지만 실제로는 일부 매도인들이 주택을 시장 에 내놓지 않거나, 기대에 못 미치는 입찰이 들어오면 매물을 거둬들이기도 한다. 혹은 처 음부터 현재 시장 상황을 반영해 적정 가격을 책정하는 경우도 있다. 이는 훨씬 더 중요한 신호다. 이는 판매자들이 매물이 ' 악성 매물( 거래가 어려운 상태)' 이 되기 전에 미리 대 응 방식을 조정하고 있는 신호로 볼 수 있다.
주택을 빠르게 매도하는 사람들은 처음부 터 가격을 적절하게 책정하는 요령을 터득하 고 있다. 반면, 과거의 거래 사례에만 의존하 거나 여전히 치열한 입찰 경쟁을 기대하는 판 매자들은 매물이 장기간 팔리지 않고 방치될
위험을 안고 있다. 이것이 구매자들에게 주는 시사점은 분명하다. 구매자의 협상력은 실질 적으로 존재하지만, 단순히 가격이 대폭 하락 하는 상황을 기다리기보다는, 오랫동안 팔리 지 않은 매물을 공략하거나, 판매자로부터 양 보를 얻어내거나, 판매자가 금융 비용을 일부 부담하게 하는 방식에서 더 좋은 기회를 찾을 수 있다. 수년간 많은 주택 소유자들은 낮은 모기지 이자율과 치열한 구매 경쟁으로 인해 높은 호가를 책정해도 방어하기 쉬웠던 2021 년의 이례적인 주택 시장 상황에 기대를 걸 수 있었다. 하지만 이런 접근 방식이 점점 더 어려워지고 있다.
모기지 이자율이 여전히 7 % 를 웃도는 가 운데, 구매자들은 더 많은 선택권을 갖고 있 다. 그리고, 너무 높은 가격으로 책정된 주택 은 팔리지 않고 오래 머물러 판매 동력을 잃 을 수 있다. 따라서 판매자들은 나중에 협상 여지를 남겨두는 것보다 처음부터 적절한 가 격을 책정하는 것이 더 중요하다. 이런 변화는 구매자들에게 또 다른 협상력 을 제공한다. 한 달 이상 시장에 나와 있는 주 택은 호가보다 낮은 가격으로 매수 제안을 하 는 것이 타당할 수 있다. 이미 구매자의 절 반 가까이는 수리비 지원, 클로징 비용 절감, 모기지 이자율 인하와 같은 혜택을 받고 있 다. 핵심은 구매자 우위 시장이 반드시 전국 적인 주택 가격 폭락을 의미하는 것은 아니 라는 점이다.
매매 기간 연장, 입찰 경쟁 완화, 양보 확 대, 그리고 판매자가 현실적인 가격을 더 일
찍 수용하는 등의 방식으로 시장 상황이 개선 될 수 있다. 따라서 가격 인하는 전체적인 상 황의 일부다. 더 큰 변화는 판매자가 더 이상 구매자가 원하는 가격에 맞춰줄 것이라고 기 대할 수 없다는 점이다. 주택 구매를 희망하 는 가구에게는 의미 있는 진전이다. 하지만, 판매자에게는 팬데믹 시대의 주택 붐을 특징 짓는 상황에서 시장이 벗어났다는 경고 신호 가 된다.
내년에도 이어질 문제들 내년에도 올해와 같은 주택시장의 틀에서 크게 벗어나지는 않을 것으로 봐야 한다. 내 년에도 주택 모기지 대출 이자율 인상으로 인 해 다시 불거진 주택 구매력 문제가 주택 시 장 활동에 부담을 줄 것으로 보인다. 지속적 인 높은 주택 모기지 대출 이자율은 주택 거 래에 가장 큰 영향을 미치고 있다. 최근 금리 인상은 향후 몇 달 동안 기존 주택 판매량을 감소시킬 가능성이 높다. 주택 모기지 대출 차입자의 95 % 이상이 현재 시장 모기지 이자 율보다 낮은 이자율을 받고 있다. 65 % 는 시장 이자율보다 2 % 포인트 낮은 이자율을 받고 있 다. 다시 말해, 이들이 조만간 주택을 판매하 고 이사할 가능성은 낮다.
내년에도 기존 주택 매매 건수가 390 만 건 에 그칠 것으로 예상되는데, 이는 팬데믹 이 전 수준보다 26 % 낮은 수치다. 현재 매물을 내놓은 주택 소유자 중 22 % 가 가격을 낮추 고 있다. 주택 소유자들의 판매 의지가 강해 진 것은 구매자에게는 반가운 소식일 수 있 지만, 주택건설업체에는 골칫거리가 되고 있 다. 건설업체들은 가격 인하와 각종 인센티 브 제공으로 인해 이미 수익 마진이 줄어들고 있는 상황이다. 레나( Lennar) 나 KB 홈( KB Home) 같은 대형 주택건설업체들은 현재 기 존 주택 시장과 치열한 경쟁을 하고 있다.
손해를 보고 집을 팔아야 한다면 매물로 내놓기 전 손실 규모 파악
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< 김선영 기자 > 손해를 보고 집을 팔아야 하는 상황이라면 매물을 내놓기 전에 검토해야 할 문제들이 있 다. 이직, 재정적 어려움, 혹은 삶의 예기치 못 한 변화 등 어떤 이유로든 손해를 보며 집을 팔게 되는 상황은 결코 반갑지 않다. 하지만 재정적으로 더 나은 결과를 얻을 수 있는 선 택지가 있을지도 모르기에 신중히 검토해야 할 항목들이 있다.
손해를 보고 집을 팔게 되는 이유 모든 주택 매매가 수익으로 이어지는 것은 아니다. 특히 집을 소유한 기간이 길지 않다 면 더욱 그렇다. 구매자 우위 시장이든, 판매 자 우위 시장이든, 혹은 그 중간 상태의 시장 이든, 여러 이유로 인해 투자한 금액보다 적 은 금액을 회수하게 될 수 있다. 우선, 주택 자
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산( 에퀴티) 이 부족한 경우 손해를 볼 가능성 이 크다. 재향군인 모기지 대출( VA Loan)) 이나 연방주택청 대출( FHA Loan) 처럼 초 기 계약금을 적게 내고 집을 샀다면, 애초에 확보한 주택 자산( 에퀴티) 이 많지 않았을 가 능성이 있다. 또한 주택 소유 초기에는 매달 납부하는 주택 모기지 대출금의 대부분이 원 금 상환이 아닌 이자 비용으로 충당된다. 소 유 초기 단계에 집을 팔게 되면 쌓아둔 자산 이 거의 없을 가능성이 높으며, 매매 과정에 서 발생하는 비용 때문에 그나마 있던 자산마 저 모두 사라질 수 있다. 다음은 지역 주택 시장이 침체되어 가격이 하락하거나 구매자가 적은 경우다. 주택 가치 는 전국적으로 동일하게 상승하지 않는다. 다 른 지역의 집값은 계속 오르는데 본인이 거주 하는 지역의 집값은 정체되거나 하락했다면, |
구입 가격보다 낮은 금액에 집을 팔게 될 수 있다. 특히 매물은 늘어나는 반면 주택 구매 수요는 줄어들었거나, 기타 가치 하락 요인이 있을 경우 더욱 그렇다. 세번째는 삶의 변화로 인한 불가피한 이사 가 필요한 경우다. 때로는 집을 팔기로 한 결 정이 금전적인 이유가 아니라 ' 필요 ' 에 의한 불가피한 것일 수 있다. 새로운 직장, 가족 구 성원의 증가, 예상치 못한 지출, 또는 공동 소 유주와의 이혼 등은 재정적으로 준비가 되지 않은 상태에서 집을 팔아야 하는 상황을 만 들 수 있다.
네번째는 매매 비용이 급격히 증가하면서 남는 것이 없는 경우다. 중개 수수료, 거래 종 결 비용( 클로징 비용) 등 집을 팔 때 발생하 는 비용은 보통 매매가의 6 % 에서 10 % 에 달 한다. 이런 비용만으로도 작은 수익이 순손실
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로 빠르게 바뀔 수 있다.
실제로 손해를 보고 있는지 확인하는 방법 구입 가격보다 낮은 금액에 집이 팔린다면, 당연히 손해를 보고 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 이것이 전부는 아니다. 자신의 정확한 재정 상황을 파악하려면 몇 가지 계산을 해보 고 다양한 비용을 고려해야 한다.
매입 가격: 주택을 구매할 때 지불한 금액 에, 거주하는 동안 진행한 업그레이드나 개선 공사에 들어간 비용을 더한 금액이다.
현재 주택 모기지 대출 잔액: 특히 주택을 소유한 기간이 길지 않다면, 남아 있는 대출 잔액이 예상보다 많을 수 있다. 예상 매도 가격: 이는 본인이 받고 싶은 금액 이 아니라, 현재 시장 상황에서 구매자가 지불 할 의사가 있는 금액을 의미한다. ▶7면에 계속
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