< 홍성호 기자 > 지난 10 년 대부분의 기간 동안, 주택시장은 판매자가 조건을 제시하면 구매자가 이를 맞 추기 위해 분주히 움직이는 구조였다. 이제 이런 구도는 무너지고 있고, 그 가장 확실한 징후 중 하나는 구매자의 대출 비용을 낮추기 위해 누가 비용을 부담하는가에 나타나고 있 다. 9 월 주택 거래의 44 % 에서 판매자가 일종 의 양보( 조건 완화) 를 제공했는데, 이는 최소 2020 년 이후 8 월 기준 가장 높은 수치다.

자금 조달 비용이 상승하면서 구매자들은 이를 즉각적으로 체감하게 되었다. 모기지 이 자율이 7 % 를 훌쩍 넘어서는 상황에서, 판매 자가 대출 비용을 일부 부담해 주는 것은 단 순히 호가를 조금 낮춰주는 것보다 구매자의 예산 측면에서 훨씬 더 실질적인 도움이 될 수 있다.

모기지 이자율 상승이 구매수에게 협상력 을 줘 프레디맥의 주간 조사 결과도 같은 상황을 보여주는데 10 월 15 일 기준 30 년 만기 고정 주 택 모기지 대출 평균 이자율이 7.40 % 를 기록 했다. 이는 1 년 전의 6.27 % 와 비교되는 수치

다. 1 % 포인트가 넘는 이런 이자율의 차이는 일반 가계가 감당할 수 있는 주택 구매 수준 을 완전히 바꿔 놓았고, 많은 잠재적 구매자 들을 주택시장 밖으로 밀어냈다. 모기지 대출 신청 건수도 줄었다. 모기지 이 자율이 상승함에 따라 10 월 둘째주간에 모기 지 신청 건수가 감소했는데, 주택 구매를 위 한 대출과 기존 대출을 갈아타는( 재융자) 대 출 모두 줄어들었다. 또한 변동 모기지 대출 을 선택하는 차입자가 늘어나면서, 전체 대출 중 변동 모기지 대출이 차지하는 비중이 2025 년 10 월 이후 최고치를 기록했다. 모기지 이자율 상승에 따른 월 부담액 증가 는 명확하다. 의회 은행위원회 소속 엘리자베 스 워런 상원의원( 민주당, 매사추세츠주) 측 은 일반적인 주택 구매자가 2 월 말과 비교해 현재 매달 약 361 달러를 더 부담하고 있다고 추산했다. 판매자들 또한 호가를 조정하고 있 다. 레드핀 데이터에 따르면, 9 월 20 일로 끝나 는 4 주 동안 시장에 나온 매물 중 가격을 인 하한 매물의 비중이 역대 최고치를 기록했다.

주요 대도시 중에서는 덴버에서 가격 인하 사례가 가장 많았고, 인공지능( AI) 붐으로 인 한 부가 유입된 샌프란시스코는 가격 인하 비

중이 가장 낮았다. 판매자가 대출 비용을 부담하는 방식( buydown) 이 가장 흔하다. 거래 종결 단계에서 구체적으로 어떤 일이 벌어지는지 살펴보면 실제로 작동하는 원리를 알 수 있다. 일시불 로 대출기관에 선불금을 지급하고, 그 대가 로 차용자는 더 낮은 이자율을 적용받는다. 이자율 인하는 첫 1 ~ 2 년 동안만 적용되는 경 우도 있고, 대출 기간 전체에 적용되는 경우 도 있다.

판매자가 이자율 인하를 제안하면 구매자 의 월 납입금이 줄어들지만, 구매자는 이자율 인하분을 따로 부담할 필요가 없다. 구매자는 계약서에 서명하기 전에 이런 장단점을 이해 해야 한다. 판매자 자금으로 이자율을 인하하 더라도 합의된 매매 가격은 낮아지지 않는다. 매매 가격이 낮게 책정된 경우와 비교하면, 구매자는 월 납입금은 줄어들지만 초기 대출 이자 부담은 더 커진다.

레드핀은 판매자 양보를 추적할 때 이자율 인하를 수리비 및 거래 마감 비용과 함께 집 계한다. 판매된 주택 중 약 15.8 % 가 이자율 인하와 함께 판매자의 양보를 받았는데, 이 는 해당 월 기준 역대 최고치다. 즉, 상당수의

구매자가 이제 두 가지 측면에서 모두 도움을 받고 있다는 뜻이다.

경험이 풍부한 판매자들은 매물 등록 전에 이런 지원 요소를 계산에 판매 가격에 반영 한다. 우선 리스팅 가격을 인하하고 집이 팔 리지 않으면 1 만 달러의 클로징 비용 지원 혜 택을 반영한 매매가를 기준으로 주택을 팔려 는 것이 판매자의 주요 전략이다. 거래가 뜸 한 요즘, 구매자들은 주택 가격과 마감 비용 에 대해 매우 까다롭게 판매자에게 접근하고 있다.

금리 인하는 더디게 나타날 듯 주택 건설업체들은 1 년 넘게 이런 수단을 활 용해 왔다. 주택건설협회( NAHB) 의 데이터 에 따르면 7 월에 건설업체의 3 분의 1 이상이 가격을 인하했고, 거의 3 분의 2 가 거래를 성 사시키기 위해 판매 인센티브를 제공했다. 이 는 16 개월 연속 60 % 이상을 웃도는 수치다.

이런 거래는 인근 주택 구매자들에게 상당 한 압박을 가하고 있다. 건설업체의 가격 인 하와 클로징 비용 할인은 신축 주택의 월 납 입금을 비슷한 기존 주택보다 낮출 수 있다.

▶3 면에 계속

of Counsel / Retired

변호사

Dan D. Park( 단 � 박)

변호사

Roopal Gupta( 루팔 � 굽다)

사무장

Yoon Hee Ahn( 안윤희)

저녁 & 주말 � 전화상담 � 가능 Cell. 571-564-3282