C-4 2026 년 10 월 23 일- 2026 년 10 월 29 일 미국 부동산

< 김선영 기자 > 9월 기존 주택 매매는 소폭 증가했으나, 매수 자와 매도자 모두 어려운 주택 시장 상황에 피 로감을 느끼는 징후를 보이고 있다. 전국부동산중개인협회의 데이터에 따르면, 9월 기존 주택 매매는 전월 대비 1.5 % 증가한 399만 채( 계절 조정치 기준) 를 기록했다. 8월 보다 증가하긴 했지만, 8월과 9월은 모두 올해 들어 주택 매매가 가장 저조했던 두 달이다.

전년 동기 대비 주택 매매는 2.2 % 감소했 고, 실제 거래 건수 기준으로는 3.9 % 줄었다. 주택 가격은 상승세를 보이고 있으나 그 폭은 매우 미미하다. 9월 주택 중간 가격은 1.3 % 상승한 417,500 달러를 기록했다. 이는 9월 기준으로는 역대 최고치이지만, 여름철 가격 급등기보다는 하 락한 수준이다. 한편, 주택 재고는 1.9 % 증가 한 160만 채로, 이는 4.8개월 치 공급량에 해 당한다. 이는 2019년 11월 이후 가장 높은 재 고 수준이다. 미국 내 8,700만 명에 달하는 주택 소유자들 은 팬데믹 이전과 비교해 최근 몇 년간 상당 한 자산 가치 상승을 경험했다. 이 때문에 대 체로 안정적인 상황에 있다. 다만 현재 주택 매수자와 매도자 모두에게 시장 상황이 어려 운 것은 사실이다.

프레디맥에 따르면, 9월 30년 만기 고정 주 택 모기지 대출의 평균 이자율은 6.86 % 를 기 록했다. 이는 8월의 6.67 % 및 1년 전의 6.35 % 보다 상승한 수치다. 그 이후 10월 8일 기준 으로 모기지 이자율은 7.40 % 까지 상승했다.

리얼터닷컴( Realtor. com) 의 데이터에 따 르면, 미국의 일반적인 주택 호가( asking price) 가 2026년 들어 다소 약세를 보이고 있 는데 9월에는 1.4 % 하락했다. 현재 시장 이 자율이 7 % 를 훌쩍 넘는 상황에서 6.7 % 라는 모기지 이자율은 양호해 보일 수 있지만, 8월 초 당시에는 이 이자율이 2026년 최고치였다. 모기지 이자율이 전년 동기 수준을 넘어선 것은 44주 만에 처음 있는 일이었다. 모기지 이자율이 높은 수준을 유지함에 따라 올해 남 은 기간 동안 주택 매매는 비교적 저조한 상

태를 유지할 것으로 보인다.

부정적 요인 주택 구매 여력은 지역별로 여전히 차이를 보이고 있다. 주택 공급이 부족한 북동부 지 역에서는 가격 상승세가 지속되고 있고, 해당 지역의 주택 구매 여력 지수는 4.5 % 하락했 다. 중서부 지역의 지수는 3.1 %, 남부 지역은 0.4 % 하락한 반면, 서부 지역에서는 구매 여 력이 1 % 개선되었다.

주택 매매 시장에 참여하지 않는 일반 주 택 소유자들은 여전히 자신의 주택 가치에 만 족하고 있다. 전국 주택 시장에서 15 조 달러 의 자산 가치 상승이 있었고, 이는 주택 소유 자 1 인당 17 만 달러에 해당하는 금액이다. 주 택을 반드시 팔아야 하는 사람들에게는 시장 상황이 더 어렵다. 앞으로 다가올 몇 달은 힘 든 시기가 될 수 있다. 부동산 중개인들은 향

후 3 개월간의 매매 활동 전망에 대해 비관적 인 견해를 보이고 있다. 향후 3 개월 내 주택 매매 활동이 증가할 것으로 예상한 중개인은 8 % 에 불과했다. 이는 모기지 이자율이 상승 세를 보였던 2023 년 이후 가장 낮은 수준의 신뢰도이다. 모기지 이자율 상승으로 인해 시장 참여자 들이 어려움을 겪으면서 계약이 지연되는 사 례가 늘고 있다. 모기지 이자율은 주택 매매 를 움직이는 핵심 요인인데, 현재 이자율은 계속해서 오르기만 하고 있다.

주택 시장에 불만 지속 주택 시장이 정상화로 가는 기나긴 과정이 라고 보고 있지만 이에 대한 불만이 지속될 수 있다. 그것은 다름아닌 모기지 이자율의

상승세를 넘어선 접근할 수 없는 주택 가격이 다. 주택 구매에 어려움을 겪는 이들에게 주 택 비용이 언제쯤 다시 정상 수준으로 돌아올 지에 대한 시나리오를 볼 수 있다. 물론, ' 정상 ' 이라는 의미를 신중하게 받아들 일 필요가 있다. 일반적인 주택 모기지 대출 상환액이 가구 소득의 30 % 수준( 2018 년 8 월 당시 전국 평균치) 으로 회복되는 상태로 정의 하는 것이 타당하다. 그렇다고 해서 주택 가 격이 갑자기 저렴해지는 것은 아니다.

시나리오에 따르면, 주택 가격 상승률이 2.1 % 수준을 유지하는 가운데 대출 이자율이 6 % 로 하락한다면 2031 년 11 월경에는 전국 주 택 시장이 해당 기준점에 도달할 수 있다. 반 면 주택 가격 상승이 멈춘다면 그 시점은 2029 년 2 월로 대폭 앞당겨질 수 있다. 반대로 대출 이자율이 7 ~ 8 % 대를 유지하고 주택 가격이 계속 오를 경우, 주택 구매 여력

은 10 년 넘게 과거의 정상 범위 밖에서 머물 수 있다. 이것은 확정된 예측이 아니라 하나 의 시나리오일 뿐이지만 주택 가격과 모기지 이자율을 감안했을 때 현실성이 있는 분석이 다. 이는 중요한 수리 계산인데 대출 이자율 인하만으로는 문제가 해결되지 않을 수 있기 때문이다.

질로우( Zillow) 도 지난 여름 본질적으로 같 은 주장을 펼치며 핵심 요인은 공급이라고 언 급한 바 있다. 질로우는 미국 내 주택이 여전 히 약 470 만 채 부족한 것으로 추산하고 있는 데, 하루아침에 해결될 문제가 아니라고 경 고했다. 이는 대출 비용이 결국 낮아지더라도 주택 구매 여력이 여전히 빠듯할 수 있는 이유를 설명해 준다. 주택 건설과 재고 상황이 충분 히 개선되기 전에 금리 인하로 인해 억눌렸던 수요가 폭발한다면, 구매자들이 다시 가격을 끌어올릴 수 있기 때문이다.

나아가 이는 다음 질문의 초점을 ' 언제 주 택 시장이 정상화될 것인가 ' 에서 ' 어떤 요인 이 미국인들의 인식을 바꿀 만큼 빠르게 변화 하기 시작할 것인가 ' 로 옮겨가게 한다.

시장에 대한 신뢰 회복시킬 수 있는 요인 주택 문제가 미국인들의 경제 인식에 더 이 상 큰 부담을 주지 않으려면, 세 가지 요소가 같은 방향으로 움직여야 한다. 첫째, 모기지 이자율은 단순히 10 분의 1 퍼센 트 포인트만 인하하는 것이 아니라 6 % 를 향 해 의미 있게 낮아져야 한다. 이는 월별 지불 액을 낮추고 일부 부업 구매자를 시장으로 다 시 불러올 수 있다. 둘째, 주택 가격 상승은 임금이 따라잡을 수 있을 만큼 오랫동안 억제된 상태를 유지해야 한다. 공급이 증가하는 것보다 더 빨리 억눌 린 수요를 방출해 가격을 높이고 경제성 이점 을 상당 부분 없애면 모기지 이자율을 낮추는 것만으로도 역효과를 낳을 수 있다. 셋째, 구매자에게 진정한 선택권을 줄 수 있 을 만큼 재고와 시공이 확대되어야 한다. 그 렇기 때문에 대출 비용을 유일한 신호로 여 기지 않고 모기지 이자율과 함께 새로운 목 록, 주택 착공 및 판매자 양보를 관찰하는 것 이 중요하다. 더 넓은 경제도 중요하다. 인플레이션이 진 정되고 노동 시장이 안정되면 가계는 장기적 인 약속을 이행할 수 있는 자신감을 갖게 된 다. 반면, 고용이 약해지거나 가격이 상승하 면 금융 비용이 개선되더라도 구매자는 조심 스러워질 수 있다.

따라서 가장 명확한 기준은 단순히 모기지 이자율이 하락하는지 여부가 아니다. 가구 소 득에 비해 월 지불금이 감소하면 주택 신뢰 도가 개선되기 시작한다. 그렇게 되기 전까 지 주택은 약한 자신감의 부작용이 아니라 좌 절감이 지속될 수 있는 이유 중 하나처럼 보 일 수 있다. 지금 시장 현상이 바로 그런 모 습이다.