< 홍성호 기자 > 주택 시장에 분명하게 나타나고 잇는 추세 는 고금리 장기화( higher-for-longer) 이다. 향후 채권 금리와 주택 모기지 대출 이자율이 어떻게 변할지 예측하기는 어렵지만, 이제 모 기지 이자율 8 % 시대가 머지않은 현실로 다 가온 듯하다. 전문가들이 밝힌, 현재의 고금 리 기조가 유지되거나 심지어 더 오를 수 있 는 이유는 여러 상황이 복합된 결과다.

주택 구입 부담, 심각한 문제로 대두

일상적인 물품의 가격은 사람들이 나름대 로 관리하며 대처할 수 있는 부분이다. 지출 을 조금 줄이거나, 외식을 한 번 건너뛰거나, 혹은 저렴한 재료로 만든 요리로 예산을 아끼 는 방식이다. 하지만 주택과 같은 고가 품목 은 그 영향력이 훨씬 광범위하다. 주택은 가 족의 형성 및 성장 과정, 가계의 장기적인 자 산 축적, 그리고 사람들이 자신의 삶이 발전 하고 있는지 아니면 제자리걸음인지 판단하 는 인식에까지 영향을 미친다. 특히 주택 시장의 경우, 팬데믹의 충격이 장 기화되고 있으며 트럼프 행정부 출범 이후에 도 상황은 여전히 개선되지 않고 있다. 실제

로 채권 금리가 상승함에 따라 지난 1 년 사이 주택 모기지 대출 이자율이 1 % 포인트 이상 급등했고, 이로 인해 이미 감당하기 어려웠던 주택 구입 여건은 더욱 악화되었다.

주택 모기지 대출 이자율이 요동치고 있는 데 불과 한 달여 만에 이자율이 1 % 포인트나 올라 약 7.5 % 를 기록했다. 이는 3 년 만에 최 고치다. 이에 따라 주택 구매자들은 관망세 로 돌아서고 있으며, 9 월 주택 판매량은 급감 할 것으로 전망된다. 어떻게 이런 일이 벌어 진 것일까?

10 년 국채 금리 향방 주범은 전 세계적인 채권 금리 급등이다. 주 택 모기지 대출 이자율은 특히 10 년 만기 국 채 금리의 움직임에 민감하게 반응하는데, 이 국채 금리가 최근 몇 주 사이 수년 만에 최고 치로 치솟았다. 단기 대출 금리가 연방기금금리의 흐름을 밀접하게 따르는 반면, 주택 모기지 대출 이 자율은 10 년 만기 국채 금리와 훨씬 더 밀접 하게 연동된다. 10 월 8 일 기준, 10 년 만기 국 채 금리는 5.32 % 로 시작했는데, 이는 1 년 전 의 4.14 % 와 비교되는 수치다. 그렇다면 왜 현

재 주택 모기지 대출 이자율은 5 % 대가 아닌 것일까?" 라는 의문이 들 수 있다. 대출 기관은 주택 모기지 대출 이자율을 산 정할 때 10 년 만기 국채 금리에 ' 스프레드( 금 리 차)' 를 더한다. 스프레드란 간단히 말해 소 비자가 부담하는 금리와 10 년 만기 국채 금리 간의 차이를 의미한다. 복잡한 세부 사항은 차치하고라도, 대출 기관이 스프레드를 적용 하는 이유는 일반인을 대상으로 대출을 실행 하는 데 드는 비용과 그에 따른 이장 수익을 감안하기 위해서다. 지난 몇 년간 주택 모기지 대출 스프레드는 확대되어 2 % 포인트를 넘어섰다. 지난 6 개월 동안 채권 금리가 상승하면서 스프레드가 다 소 축소되기는 했지만, 여전히 2 % 포인트 수 준을 유지하고 있다. 예를 들어, 30 년 만기 고 정 모기지 주택 대출의 평균 이자율이 7.5 % 이 고 10 년 만기 국채 금리가 5.32 % 라면, 그 차이 인 스프레드는 2.18 % 포인트가 된다.

채권 금리가 이토록 빠르게 상승하는 배경 을 분석하는 것은 좀 더 복잡한 문제다. 경 제 전문가들은 투자자들이 인플레이션과 경 제 성장에 대한 전망을 수정하게 만드는 복합 적인 요인들을 지목한다.

유가와 이란 사태 2월 28일 미국의 이란 공격 이후, 유가 상승 과 그에 따른 인플레이션 우려로 인해 주택 모기지 대출 이자율이 급등했다. 유가가 고 점 대비 하락하긴 했지만, 에너지 가격 상승 이 공급망 전반에 미칠 파급 효과와 그로 인 한 인플레이션 심화 가능성에 대한 우려는 여 전하다. 유가 자체 외에도 이란 사태를 둘러싼 전반 적인 불확실성이 금리 상승을 부추기고 있다. 투자자들이 미지의 위험에 대해 더 높은 보상 을 요구하기 때문이다. 지정학적 불확실성이 큰 비중을 차지하는데 이는 공급 충격으로 나 타난다. 단순히 석유 문제에 그치지 않고 무 역 전반에 영향을 미친다.

한편, 재무부는 국채 매입( 바이백) 을 통해 국채 금리를 낮추려 했으나 별다른 효과를 보 지 못하자 국채 금리와 주택 모기지 대출 이 자율 상승의 주된 원인으로 에너지 가격을 꼽 았다. 이 분쟁이 다음 주에 끝날지, 다음 달이 나 두 달 뒤에 끝날지는 알 수 없지만, 사태가 진정되면 에너지 가격은 훨씬 낮아질 것이고 국채 금리와 주택 모기지 대출 이자율도 다시 하락할 것이라고 설명했다. ▶3면에 계속