성수와 목동 , 여의도 등 서울 주요 정비사업 지역에서 50 ~ 70 층 이상의 ‘ 마천루 ’ 재건축이 유행처럼 번지고 있다 . 주거지의 랜드마크화 를 통해 분양가를 높일 수 있다는 조합원들의 기대가 반영된 결과다 . 다만 늘어나는 공사비 와 공사 기간은 복병으로 꼽힌다 . 17 일 정비업계에 따르면 양천구는 다음 달 5 일까지 목동 8 단지 재건축사업 정비계획 수 립과 정비구역 지정안의 공람을 받는다 . 1987 년 준공된 이 아파트는 재건축 시 최고 49 층 이하 , 1881 가구 규모로 재탄생한다 . 목동신시 가지 아파트 중 정비계획안이 공개된 네 번 째 단지다 . 재건축 속도가 가장 빠른 6 단지와 올 5 월 정 비구역지정 공람을 진행한 4 단지 , 18 일 정비 계획안 주민설명회를 앞둔 13 단지도 최고 층 수를 49 층으로 추진하고 있다 . 5000 가구가 넘 는 규모를 자랑하는 14 단지는 최고 60 층으로 의 재정비를 예고했다 . 목동 1 ~ 3 단지도 초고 층 재건축과 한 발짝 가까워졌다 . 지난달 서 울시가 해당 용도지역을 기존 2 종 일반주거 지역에서 3 종으로 올리는 대신 공공기여로 공원을 조성하기로 하는 지구단위계획 변경 안을 통과시키면서다 . 2 종은 15 층까지의 아 파트만 지을 수 있지만 3 종은 층수 제한이 없 다 . 서울의 신흥 부촌으로 떠오르고 있는 성동

구 성수전략정비구역 또한 초고층 아파트타운

으로 변모하는 데 속도를 내고 있다 . 지난달 성

동구는 총 4 개 지구 중 마지막으로 성수 3 지구

재개발구역 지구단위계획과 정비계획 변경안

을 공람 공고했다 . 조합원들은 최근 조합총회

에서 투표를 통해 50 층 이상 초고층 건립을 의

결했다 .

4 지구는 한강 조망권을 살린 77 층 초고층 설계

를 확정한 뒤 시공사 선정을 위한 준비에 돌입

했다 . 이대로 착공되면 성수동에서 가장 높은

아파트로 자리매김한다 . 기존 아크로서울포레

스트 ( 48 층 ) 보다 29 층 더 높다 .

정비계획 변경을 진행하고 있는 2 지구는 올

해 말 변경안 통과에 따라 정확한 층수를 확정

할 전망이다 . 3 월 열린 총회에서 투표를 진행한

결과 총 771 명의 참석자 가운데 준초고층 ( 50 층

미만 ) 은 375 표 , 초고층 ( 50 층 이상 70 층 이하 ) 은

369 표를 각각 획득하는 접전이 벌어졌다 . 이후

진행한 조합원 설문조사에서는 70 층 이상 초고

층을 원하는 주민이 절반을 넘은 것으로 알려졌

다 . 여의도 일대도 마찬가지다 . 서울시 신속통

합기획을 활용하면 3종 일반주거지역에서 준주 거지역으로 종 상향을 허용하며 용적률이 최대 800 % 까지 늘어난 것이 계기가 됐다 . 여의도 재건축 단지 중 가장 처음 시공사를 선 정한 한양아파트는 최고 53층 , 956가구로 재건 축을 진행한다 . 신통기획 1호 재건축 단지로 지 정된 시범아파트는 최고 65층으로 지어질 예정 이지만 , 현재 데이케어센터 ( 노인돌봄시설 ) 기 부채납을 두고 서울시와 갈등을 빚고 있어 층 수 변동 가능성도 언급된다 . 8월 대교아파트는 최고 49층 , 총 912가구를 재건축하는 정비계획 이 확정됐으며 진주아파트는 지난해부터 58층 으로의 재정비를 추진하고 있다 . 지난달 말 서 울시가 여의도 금융중심지 지구단위계획구역 을 수정 가결함에 따라 공작 · 수정 · 진주 · 서 울 등의 단지는 향후 추가적인 용적률 혜택을 받을 것으로 보인다 . 아파트를 초고층으로 다시 짓게 되면 일반분 양 물량이 늘어나 사업성 확보가 쉽다 . 특히 한 강 변에 위치한 단지라면 조망권을 바탕으로 재 건축 이후 가치 상승을 기대할 수 있다는 장점 도 있다 . 여기에 공급물량을 높이기 위한 각종 규제 완화가 겹치며 초고층 재건축은 최근 정비 사업 시장의 트렌드로 자리 잡았다 . 다만 높이 지을수록 공사비도 천정부지로 오 른다는 것이 최대 단점이다 . 초고층 건축은 강 풍이나 지진에 견딜 수 있는 고가의 자재를 사 용해야 하고 기술적 요구사항도 많아 공사 난도 가 높은 것으로 평가된다 . 50층 이상이나 높이 200m 이상의 건축물을 짓는 경우 피난안전구역 과 피난용 승강기 , 소화설비 등 받아야 할 인허 가 절차도 길어진다 . 이로 인해 공사 기간이 연 장되면 금융 비용 또한 불어나는데 , 이는 결국 조합원 분담금으로 돌아온다 . 올 초 서초구 반 포주공1단지 1 · 2 · 4주구 재건축 조합은 49층 으로의 설계 변경을 추진하다 조합원 반대에 부 딪혀 기존 정비계획대로 짓는 방향을 선택했다 . 공사비가 2200억 원으로 추가되는 데다 준공도 7개월 이상 밀릴 것이란 예상이 나왔기 때문이 다 . 전문가들은 초고층으로의 재건축 선택에 앞 서 조합원 사이 깊이 있는 논의가 선행돼야 한 다고 입을 모은다 . 김제경 투미부동산연구소 소 장은 “ 초고층 재건축을 추진할 때 안전 심의가 강화되는 것 자체가 설계 비용이 추가된다는 의 미 ” 라며 “ 높이 올라갈수록 건폐율이 낮아지니 남는 땅에 지을 수 있는 커뮤니티 시설 등이 줄 어든다는 문제도 있다 ” 고 말했다 .

정부가 정책대출을 전방위로 조이고 있다 . 앞서 정부는 디딤돌 대출 금리를 인상한 데 이어서 아예 대출 취급을 제 한해달라는 요청을 시중은행에 전달했 다 . 이에 부동산 시장에선 무주택 실수요 자나 서민층이 대출 축소 직격탄을 피 할 수 없는 상황이다 . 전문가는 일괄적 인 정책대출 축소가 아닌 , 연체율 관리 등 대안 실행이 필요하다는 의견이다 . 17 일 금융권과 부동산 업계에 따르면 주택도시보증공사 ( HUG ) 는 주택도시 기금 대출을 취급하는 시중은행에 디딤 돌 대출 취급 제한을 요청했다 . 이번 조 치로 주택 매매를 위한 디딤돌 대출 규 모는 소폭 줄어들고 , 신축 아파트 입주 에 앞서 잔금을 치를 때 이용하는 후취 담보 대출도 한시 중단돼 입주 예정자 들은 디딤돌 대출을 이용할 수 없을 전 망이다 . 정부의 디딤돌 대출 축소 의도는 가계 대출 총량 억제다 . 정부는 서울 아파트 값을 중심으로 수도권 주택가격 상승세 가 계속되자 정책대출량을 줄여 집값을 잡겠다는 계획을 이어가고 있다 . 금융위원회가 발표한 ‘ 9 월 가계대출 동향 ’ 에 따르면 9 월 주택담보대출은 전 월 대비 6 조 2000 억 원 늘었다 . 이는 8 월

( 8 조 2000 억 원 ) 대비 2 조 원가량 줄어든 규모다 . 하지만 정책대출인 디딤돌 · 버 팀목 대출은 3 조 8000 억 원 늘어나 8 월 ( 3 조 9000 억 원 ) 과 비슷한 수준의 대출 이 계속됐다 . 다만 이번 디딤돌 대출 축 소와 제한 정책은 집값 제어와는 관련 없는 ‘ 헛다리 짚기 ’ 라는 평가가 나온다 . 당장 집값 상승의 축인 서울 아파트값 과 디딤돌 대출량은 사실상 무관하다 .

서울 평균 아파트값은 9 월 기준 12 억

4378 만 원 ( KB 부동산 기준 ) 으로 강북지

역도 9 억 4500 만 원 수준이다 . 디딤돌 대출

기준이 최대 가액 5 억 원 주택으로 한정하

는 것과 비교하면 서울 외곽지역 소형 평

수를 제외하곤 디딤돌 대출을 받아서 매

수할 수 있는 서울 아파트는 없는 셈이다 .

여기에 후취담보 대출 취급 제한도 집값

상승세를 제어하는 정책으로 보기 어렵

다 . 해당 대출은 준공 전 신축 아파트를 담

보로 하는 디딤돌 대출로 보통 아파트 잔

금을 치를 때 주로 사용한다 . 당장 후취담

보 대출을 이용해 잔금을 치를 계획이던

입주 예정자들은 대출 취급 제한 소식에

분통을 터트리고 있다 . 한 입주 예정자는

“ 유예기간도 없이 수년 전에 분양받고 입

주 날만 기다렸는데 ( 후취담보 대출 제한

은 ) 날벼락 ” 이라며 “ 주제넘게 집을 매수

하려 한 내가 잘못한 것 같다 ” 고 말했다 .