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< 홍성호 기자 > 현재 주택 시장은 매우 특이한 상황에 놓여 있다. 주택 가격은 역사적으로 높은 수준이지 만, 매물은 팬데믹 이전과 비교하면 상당히 부 족한 상황이다. 하지만 만약 집을 내놓을 생각 이라면, 악몽 같은 협상 상황에 휘말릴 수도 있다. 이 모든 문제의 핵심은 바로 주택 구매 자가 시장에 턱없이 부족하다는 현실에 있다. 현재 미국에서 활동 중인 주택 구매자 수를 나타내는 최신 추정치는 역대 최저 수준이다. 주택 공급과 구매 수요가 동시에 감소하고 있 다면 큰 문제가 아니겠지만, 현실은 그렇지 않 다. 현재 판매자가 구매자보다 51.3 % 나 많아, 집을 팔려는 입장에서는 시장 상황이 훨씬 불 리하게 느껴질 수 있다. 이런 불균형의 원인과 해결 방법을 이해하려면, 관련 수치를 자세히 살펴보는 것이 중요하다.

주택 시장, 가을은 비수기 구매자 부족 핵심 데이터는 부동산 중개 및 매물 검색 플 랫폼인 레드핀( RDFN) 에서 수집한 것으로, 매우 암울한 상황을 보여준다. 레드핀의 추산 에 따르면 미국 내 활성 구매자 수는 전월 대 비 2.5 % 감소한 반면, 매도자 수는 0.3 % 감소 에 그쳤다. 이런 격차가 벌어지는 이유는 수백 만 명의 미국인이 갑자기 집을 팔기로 결정해 서가 아니다. 바로 구매자가 줄어들고 있기 때 문이다. 특히, 모기지 이자율이 7 % 를 넘어서 면서 상당수의 주택 구매자는 시장에서 철수 했다고 봐야 한다. 미국 주요 대도시의 약 80 %

가 구매자 우위 시장으로 분류된다. 구매자 우 위 시장이란 특정 지역에서 판매자 수가 구매 자 수보다 10 % 이상 많을 때를 말한다. 하지 만 일부 주요 시장에서는 그 격차가 터무니없 이 커졌다. 마이애미에서는 판매자가 구매자 보다 무려 154 % 나 많다. 내슈빌은 151 % 로 바 로 뒤를 쫓고 있고, 텍사스의 대부분 대도시들 은 100 % 이상의 격차를 보이고 있다. 이 모든 상황은 팬데믹 이후 미국 여러 도시 에서 일어났던 주택 구매 열풍과는 완전히 동 떨어진 모습이다. 불과 몇 년 전만 해도 구매 자들은 치열한 입찰 경쟁을 벌였고, 판매자들 은 원하는 가격을 얼마든지 요구할 수 있었다. 하지만 2026 년 현재, 구매자들이 모든 주도권 을 쥐고 있다. 가장 큰 원인은 바로 주택 가격 부담이다. 주택 가격은 다른 OECD 국가들에 비해 엄청나게 비싸고, 주택 모기지 대출 이 자율은 상황을 더욱 악화시키고 있다. 모기지 이자율이 지난 3 년 동안 최고치를 경신하면서 많은 잠재적 구매자들이 관망세로 돌아섰다.

이런 상황에서 판매자들은 어려운 결정을 내려야 한다. 호가를 낮출지, 인센티브 제공 으로 양보할지, 아니면 상황이 나아지기를 기 다리며 시장에서 철수할지 여부다. 그런데 일 부 잠재적 판매자들이 아예 매물을 내놓으려 는 시도조차 하지 않는 것처럼 보인다. 실제 로 활성 매물 수는 0.3 % 감소했고, 신규 매물 도 0.1 % 줄었다. 게다가 이미 매물을 내놓은 사람들 중 누구도 호가를 낮추려는 기색이 없 다. 전국 중간 주택 판매 가격은 현재 410,700

달러다. 이는 전년 대비 3.2 % 상승한 수치이며, 매 수자 우위 시장에서는 평 균 2.3 % 의 가격 상승률을 보인다. 나머지 6 개 판매 자 우위 시장에서는 판매 가격이 4.2 % 상승했다. 이런 데이터는 주택 시 장이 하나의 거대한 시장이 아니라, 지역별로 매우 다른 시장으로 분화되고 있다는 중요한 사실을 다시 한번 상기시켜 준다. 주택 소유자 에게 중요한 것은 자신의 시장이 어떤 위치에 있는지 파악하고, 이런 특수한 시장 환경 속에 서 현명하게 대처하는 것이다.

2027 년 이전에는 이자율 부담 완화 어려울 듯 연방준비제도( Fed) 가 9 월 중순 단행한 금리 인상으로 인해 30 년 만기 고정 주택 모기지 대 출 평균 이자율이 2025 년 1 월 이후 처음으로 7 % 를 넘어섰다. 이번 조치로 주택 모기지 대 출 비용은 도널드 트럼프 대통령의 두 차례 임 기 중 어느 때보다 높은 수준이 되었다. 중앙 은행이 인플레이션을 억제하기 위해 백악관 의 반대에도 불구하고 차입 비용을 인상하기 전부터 이미 모기지 이자율은 한 달 넘게 상승 세를 보이고 있었다.

많은 전문가들은 고금리 모기지 시대가 적 어도 2026 년 남은 기간 동안 지속될 것이며, 그 여파가 주택 구매자와 판매자 모두에게 심각 할 수 있다고 전망한다. 모기지 이자율 상승은 구매력을 떨어뜨리고 월 상환액을 늘릴 뿐만

아니라, 7 % 라는 수치는 심리적으로도 암울한 장벽이 되어 이미 냉각된 주택 시장을 더욱 얼 어붙게 만들 수 있다. 하지만 반드시 비관적인 상황만은 아니다. 고금리 기조가 당분간 이어질 것이라는 점에 는 동의하지만 주택을 구매하려는 사람과 판 매하려는 사람 모두에게 여전히 많은 기회가 있다. 모기지 이자율은 2026 년 남은 기간 동안 7 % 수준 또는 그 이상을 유지할 가능성이 높 다. 또한 추가 금리 인상 가능성도 있으며, 설 령 추가 인상이 없더라도 가을과 겨울 동안 연 준을 만족시킬 만큼 인플레이션이 진정되지 않는 한 대출자의 부담이 완화되기는 어려울 것으로 전망된다. 연방기금금리가 주택 모기 지 대출 비용에 가장 직접적인 영향을 미치는 것은 사실이나, 연준의 조치가 유일하거나 반 드시 가장 결정적인 요인인 것은 아니다. 모기지 이자율은 연준의 직접적인 결정보다 는 채권 시장 및 10 년 만기 국채 수익률과 훨씬 더 밀접하게 연관되어 있다. 연준의 조치가 시 장 심리에 영향을 미치는 것은 분명하지만, 장 기 모기지 이자율은 인플레이션 전망, 투자자 심리, 그리고 전반적인 경제 지표에 반응한다.

▶3 면에 계속