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C-6 2026 년 10 월 2 일- 2026 년 10 월 8 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 안녕하세요? 저희 집은 안팎에 보안 카메라가 설 치되어 있습니다. 집을 내놓으려고 하는데, 보안 카메 라를 작동시키는 것이 바이어의 사생활 침해나 공정거 래법 위반 등 법적인 문제가 있는지 궁금합니다. 셀러 입장에서는 집을 보러 오는 바이어들을 파악할 수 있어서, 좋을 것 같습니다. 보안 카메라 작동이 법에 저촉되지 않는다면 화장실을 제외한 모든 곳에서 사용 할 생각입니다.

A: 최근 많은 사람들이 집에 보안 카메라를 설치하는 추세입니다. 보안 카메라가 작동되고 있는 집은 MLS 리스팅에 이를 표시하여 방문하는 바이어들이 미리 알 수 있도록 해야 합니다. 셀러들은 보안 카메라를 통해 바이어의 반응을 살펴 보면서 협상 전략을 세우고 싶어 합니다. 실제로 셀러 가 음성 녹음 기능을 이용해 바이어의 대화를 엿듣고 이를 협상에 활용한 사례도 있습니다. 그러나 바이어들도 이를 알기 때문에 보안 카메라가 설치된 집에서는 말과 행동을 조심하게 됩니다. 셀러 의 기분을 상하게 하는 말을 했다가 원하는 집을 놓칠 수도 있고, 반대로 집을 너무 마음에 들어 하는 모습을

보이면 자칫 높은 가격을 지불하게 될까 걱정하기 때 문입니다. 따라서 보안 카메라가 설치된 집에서 바이어들의 행 동이 부자연스러워지는 것은 당연합니다. 한 바이어는 집을 보러 갔다가 집 안팎에 설치된 여러 대의 보안 카 메라를 보고 집을 제대로 보는 데 집중하지 못했다고 합니다. 실내를 에이전트와 함께 이동하는 동안 보안 카메라가 그들의 동선을 따라 움직이는 것을 발견했기 때문입니다. 결국 그 바이어는 마치 어떤 시설에서 감 시당하는 듯한 느낌을 받아 집을 다 보지도 않고 서둘 러 떠났다고 합니다.

안전을 위해 보안 카메라를 설치하는 것은 좋지만, 이 처럼 지나치게 사용할 경우 오히려 집을 파는 데 방해 가 될 수 있습니다. 빈 집은 바이어와 에이전트가 서로의 생각을 자유롭 게 공유할 수 있는 가장 좋은 장소입니다. 집을 함께 둘 러보며 자유롭게이야기하다 보면 행복한 결론에 도달 하기도 합니다. 이미 내 집인 것처럼 가구 배치나 가든 구상까지도 해봅니다. 일반적으로 집을 오래 보는 바이어가 오퍼를 하는 경

우가 많습니다. 반면 빨리 둘러보고 말없이 나가는 바 이어는 오퍼를 하지 않는 경우가 많습니다. 그러므로 셀러는 방문한 바이어가 충분히 둘러보고 결론을 내 릴 때까지 편안하게 머무를 수 있도록 하는 전략도 필 요합니다. 방문객을 위한 적절한 실내 온도와 자유로운 의견을 나눌 수 있는 편안한 분위기를 제공해야 한다는 것입 니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

▶3 면 < 노년층 주택 자산 > 에 이어 또한 빈곤율 수치만으로는 재정적 어려움의 심각성을 온전히 파악할 수 없다. 노인 지수( Elder Index)’ 에 따르면, 2025 년 기준 독거 노인의 절반 이상( 53 %) 과 노인 부 부의 4 분의 1( 25 %) 이 기본적인 생활비를 충 당하는 데 필요한 소득에 미치지 못하는 수입 으로 생활하고 있었다. 이는 2022 년 대비 각각 5 % 포인트와 4 % 포인트 증가한 수치다. 이런 관점의 차이는 노인 지수를 통해 추구 하는 목표가 재정적 안정에 관한 논의의 초점 을 단순한 빈곤 상태를 벗어나는 것에서 벗어 나, 실질적으로 충분한 생활 수준을 유지하는 방향으로 전환하는 것에 있다. 그리고 주거 문제는 이런 논의에서 점점 더 큰 비중을 차지하고 있다. 주택 모기지 대출이 있는 독거 노인 주택 소유자의 경우, 기본적인 생활비를 충당하는 데 필요한 소득은 2022 년 36,300 달러에서 2025 년 39,396 달러로 증가했 는데, 이런 증가분의 약 3 분의 2 는 주거비 상 승에 따른 것이었다. 주택 모기지 대출이 없는 주택 소유자들도 예외는 아니다. 주택 보유 관 련 비용이 상승함에 따라 이들의 주거비 또한 같은 기간 동안 14 % 가까이 증가했다. 하버드 대학교 주택연구합동센터의‘ 2026 년 국가 주택 현황’ 보고서에 따르면, 전체 주택 소유자들의 경우 2019 년에서 2025 년 사이 재 산세는 31 % 상승했고, 월평균 주택 소유자 보 험료는 72 % 급등했다. 대출 없이 주택을 완전 히 소유한 가구의 경우, 2019 년에서 2024 년 사 이 주택 소유자 소득은 23 % 증가한 반면 중간 주거비는 35 % 상승했다.

주택 자산 가치( 홈 에퀴티) 에 부담주는 생활 비 상승

생활비 상승이 전반적으로 가계 소득을 잠 식하고 있고, 미국 노인들은 이런 격차를 절 실히 체감하고 있다. 소득만으로는 이런 비용 을 감당하기 어려울 때, 주택에 축적된 자산( 주택 지분) 은 또 다른 자금 조달 수단이 될 수 있다. 실제로 많은 은퇴자가 결국 이 방법을 선택한다. 보스턴 칼리지 은퇴연구센터의 조 사에 따르면, 초기 투자 가능 자산이 10 만 달 러 이상이었던 가구 중 40 % 이상이 은퇴 후 주택 모기지 대출을 받거나 더 저렴한 집으로 이사하는 방식으로 주택 자산을 활용했다. 반 면, 사전에 이런 방법을 계획했던 가구는 3 분 의 1 미만이었다. 센터의 또 다른 연구에서는 장기 요양 비용 이 그 원인 중 하나가 될 수 있음을 시사했다. 연구 결과에 따르면, 예상치 못한 거액의 장기 요양 비용이 발생할 경우 은퇴자들은 주택 자 산을 꺼내 쓰게 되며, 이에 따라 상속인에게 물려줄 자산 규모에 대한 기대치도 낮아지는 것으로 나타났다.

이런 비용은 일반적인 은퇴 소득만으로는 감당하기 벅찬 수준일 수 있다. 하버드 대학의 연구에 따르면, 75 세 이상 가구주가 있는 가구 중 기본 생활비를 제외하고 유급 가정 요양보 호사의 일일 방문 서비스를 이용할 여력이 있 는 가구는 24 % 에 불과했다. 하지만 주택 자산 을 현금화하는 가장 확실한 방법 중 하나인 ' 더 크고 비싼 집을 팔고 더 작고 저렴한 집으 로 이사하는 것 ' 또한 결코 쉬운 일은 아니다. 주택 부족 현상은 젊은 세대의 내 집 마련을 가로막고 있을 뿐만 아니라, 주택 소유자에게

는 매각 및 유동성 문제, 임대 소득이 고정된 노년층에게는 치솟는 임대료 부담 등 여러 가 지 어려움을 야기하고 있다. 이론적으로는 많 은 주택 소유 노인들이 더 작은 집으로 이사 하고 주택 자산을 현금화할 수 있지만, 생애 첫 주택 구매자에게 많은 기회가 없는 것과 마찬가지로 시장에서는 노년층이 그렇게 할 수 있는 기회가 많지 않다. 소형 주택 재고가 극도로 부족하기 때문이다. 대신, 유지비가 더 많이 드는 더 큰 집에 갇 히게 되어 현금 흐름 문제가 더욱 악화되고 있다. 게다가 고령 임차인들은 애초에 현금화 할 수 있는 자산이 없다. 하버드 대학교 자료 에 따르면 2023 년 65 세 이상 가장이 있는 임 차 가구의 58 % 가 주거비 부담을 안고 있었으 며, 이는 약 450 만 가구에 해당한다.

이런 상황은 ' 대규모 부의 이전 ' 을 이해하 는 데 도움이 된다. 2048 년까지 총 124 조 달러 의 부가 이전될 것으로 추산되는데, 이 중 105 조 달러는 상속인에게 돌아갈 것으로 예상한 다. 하지만 전체 부의 절반 이상은 전체 가구 의 2 % 에 불과한 고액 자산가 및 초고액 자산 가 가구에서 발생할 것으로 예상된다. 나머지 모든 사람들에게는, 노령화와 주택 비용의 상 승으로 인해 그 자산의 일부를 먼저 사용해야 할 수도 있다.

대규모 부의 이전의 허실

향후 10 년 내에 베이비부머 세대 중 일부가 80 세에 접어들면서, 주거비와 더불어 자택에 계속 거주하기 위해 필요한 지원 및 서비스 비용을 감당하는 데 어려움을 겪는 고령 가 구가 늘어날 전망이다. 새로운 보고서에 따 르면, 75 세 이상 1 인 및 부부 가구 중 주거비 와 기본 생활비를 지출한 후 가정 요양보호 사의 일일 방문 서비스를 이용할 수 있을 만 큼 충분한 소득이 있는 가구는 24 % 에 불과했 다. 이런 비용 감당 능력은 세입자, 유색인종 가구, 그리고 돌봄 서비스가 필요할 가능성이 높은 신체 기능상 어려움이 있는 가구의 경우 훨씬 더 낮게 나타났다. 그러나 많은 중산층 가구가 활용 가능한 주 택 자산을 보유하고 있다. 주택 모기지 대출 이 없는 완전 소유 가구의 비율을 산출하고, 이론적으로 주택 가치의 최대 80 % 까지 대 출을 받을 수 있다는 가정하에 이 자금을 활 용한다면 160 만 가구가 5 년 동안 장기 요양( LTC) 서비스를 이용할 수 있게 된다. 2021 년 물가 기준으로 일일 돌봄 서비스를 감당할 수 있는 표본 가구의 비율은 24 % 에서 41 % 로 증가할 수 있다. 하지만 모든 주택 소유자가 이 정도 규모의 자산 가치를 현금화할 수 있는 대출을 확보 할 수 있는 것은 아니다. 또한 2 인 가구의 경 우, 건강한 배우자가 향후 겪을 수 있는 상황 을 고려해 주택 모기지 대출에 대해 더 신중

한 태도를 보일 수도 있다. 아울러 돌봄 비용 을 감당할 수 없는 흑인 및 히스패닉 가구의 비율이 불균형적으로 높다는 점을 감안할 때, 주택 자산을 현금화하는 것은 세대 간 자산 이전의 잠재력을 제한하고 인종 및 민족 간의 지속적인 주택 소유 격차를 악화시킬 수 있 다. 마지막으로, 정의상 주택 자산이 없는 세 입자의 경우 장기 요양 서비스 비용 부담 능 력에 아무런 개선도 기대할 수 없다.

주거비와 돌봄 비용이 모두 상승하고 연방 프로그램 재원 또한 불안정한 상황에서, 이 높은 비용 문제를 해결할 간단한 방법은 없 다. 메디케이드의 재가 및 지역사회 기반 서 비스에 대한 재원을 충분히 확보한다면 비용 부담 능력이 가장 절실한 이들에게 도움이 될 수 있다. 또한, 메디케어가 장기 요양 서비스 를 포함한다면 수백만 명의 사람들에게 추가 적인 혜택을 줄 수 있다. 주거 관련 필요를 충 족시키는 것은 노인 가구가 생계를 꾸려 나가 는 데 도움이 될 수 있다. 여기에는 임대료 보 조 확대와 돌봄을 받기에 적합하고 편안한 주 거 환경을 조성하기 위한 주택 수리 및 개조 지원 등이 포함된다. 초부자는 의료 비용이 부담이 되지 않을 정 도로 충분한 자산을 보유하고 있어서 자녀에 게 자산을 상속하는데 아무런 문제가 없다. 하지만 중산층이나 모기지가 있는 노년층은 주택을 소유하고 있음에도 의료 비용과 주거 비용의 부담으로 인해 상속은 거의 불가능하 다. 심지어 주택을 소유하고 잇지 않은 노년 층은 빈곤층에 근접한다. 이처럼 주거비와 장 기의료비용은 노년층의 생활을 위협하는 가 장 중요한 요소다. 특히 노년층에 적합한 소 규모 주택의 부족은 이들을‘ 하우스 푸어’ 로 만드는 가장 심각한 요인이다.