< 홍성호 기자 > 전문가들은 올해 평균 30 년 만기 주택 모기 지 대출 이자율이 8 % 에 도달할 가능성은 있 지만 그럴 확률은 낮다고 본다. 그럼에도 만 약의 상황에 대비해야 할 필요가 있다. 대출 기관을 대상으로 조사하는 모기지 뉴 스 데일리의 모기지 이자율에 따르면, 30 년 만기 대출 모기지 이자율은 0.28 % 포인트( 28bp) 급등해 7.45 % 를 기록했다. 이는 2024 년 4 월 이후 최고치이다. 주택 모기지 대출 신 청 건수를 바탕으로 한 프레디맥의 별도 주 간 모기지 이자율 동향에서도 평균 30 년 만기 대출 모기지 이자율은 0.08 % 포인트( 8bp) 상 승해 7.03 % 를 기록한 것으로 나타났다. 이는 2025 년 1 월 이후 가장 높은 수준이다. 이런 30 년 만기 모기지 대출 이자율의 급등 은 10 년 만기 국채 수익율이 2007 년 이후 최고 치를 기록한 데 따른 반응이다. 채권 투자자 들은 인플레이션을 우려하고 있는데, 이는 주 로 유가 상승 때문이기도 하지만 그 외 다양 한 요인들도 복합적으로 작용하고 있다.

8 % 되면 430 만 가구 주택 구입 불가능

주택 모기지 대출 이자율은 경제적, 정치적 불확실성으로 인해 상승한다. 이 이자율은 지 난주 3.75 ~ 4 % 범위로 인상된 연방준비제도( Fed) 의 기준 단기 금리를 직접적으로 따르 지 않는 대신, 10 년 만기 국채 금리와 연동되 어 움직이는 경향이 있다. 10 년 만기 국채 수 익율이 급등하고 미국 경제 전망이 불투명한 상황에서, 이는 주택 모기지 대출 이자율 8 % 시대가 다시 올 가능성이 있다는 것을 의미 한다. 브라이트 MLS( Bright MLS) 의 수석 이코 노미스트는 주택 모기지 대출 이자율 8 % 가 불가능한 것은 아니라고 말한다. 많은 부분이 중동 분쟁, 인플레이션, 그리고 지속되는 경 제적 불확실성에 달려 있지만 현재로서는 올 가을 이자율이 7 % 에서 7.5 % 범위 내에 머물 가능성이 가장 높다고 본다고 덧붙였다. 경제 학자들은 30 년 만기 주택 모기지 대출 이자율 이 8 % 에 도달하려면 10 년 만기 국채 수익율 과 주택 모기지 대출 이자율 간의 격차( 스프 레드) 가 확대되어야 한다고 분석했다. 패니메( Fannie Mae) 에 따르면, 주택 모기 지 대출 이자율은 10 년 만기 국채 수익율에 '

스프레드( 가산폭)' 을 더해 산출된다. 이 스프 레드에는 대출 취급 비용과 더불어, 상대적으 로 안전한 10 년 만기 국채 대비 주택담보증권( MBS) 이 안고 있는 추가적인 위험 요소가 반 영된다. 즉, 수익을 얻기 위한 추가 이익율을 더한 값이다. 주택 모기지 증권 시장의 어떤 요인으로 인 해 10 년 만기 국채 수익율과 주택 모기지 대출 이자율 간의 격차가 벌어진다면, 모기지 이자 율이 8 % 에 도달할 가능성이 커진다. 쉽게 말해 주택 시장의 침체와 수익이 줄어 들면 이익을 확보하기 위해 모기지 채권의 이 자율을 높이는 경향이 있고 이는 모기지 이 자율의 상승으로 나타난다. 현재 이 격차가 200bp( 베이시스 포인트 2 %) 수준에서 움직 이고 있다. 이는 2025 년 5 월의 약 250bp( 2.5 % 포인트) 나 2023 년 여름의 약 300bp( 3.0 % 포인 트) 와 비교되는 수치다. 이런 이유로 주택 모기지 대출 이자율 8 % 가 가능한 시나리오이긴 하지만, " 가능성이 있다 고 해서 반드시 일어날 확률이 높은 것은 아 니다. 30 년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 마지막으로 8 % 를 기록했던 시점은 2023 년 10

월이었다. 높은 주택 모기지 대출 이자율 상 황은 도널드 트럼프 대통령이 2024 년 대선 유 세 기간에 내걸었던 공약, 즉 금리 인하와 미 국인들의 주택 구매 여건 개선 약속과는 배치 되는 것이다.

전국주택건설협회( NAHB) 의 수석경제학 자는 주택 모기지 대출 이자율이 7 % 이고 주 택 중간 가격이 413,595 달러인 상황에서는 미 국 가구의 거의 70 % 가 주택을 구매할 여력이 없다고 밝혔다. 30 년 만기 주택 모기지 대출 이자율이 7 % 에서 7.5 % 로 오르면 약 210 만 가 구가 주택 구매 능력을 추가로 상실하게 된다 고 덧붙였다. 모기지 이자율이 8 % 까지 추가 로 상승할 경우, 220 만 가구가 더 시장에서 밀 려날 것으로 보인다. 결국, 모기지 이자율이 7 % 에서 8 % 로 오르면 중간 가격대의 주택을 새로 구입할 여력이 없는 가구가 총 430 만 가 구에 달하게 된다.

변동 모기지 대출 관심 커져

주택 구매자들은 높은 이자율 부담을 덜기 위해 변동 이자율 주택 모기지 대출( ARM) 로 눈을 돌리는 추세다. ▶3면에 계속