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미국 부동산

2025 년 11 월 28 일- 2025 년 12 월 4 일 C-3

Jenny Youngjoo Kim, LUTCF RICP

▶1면 < 첫 주택 구입자 > 에 이어 따라서 2026년 변화는 세금 감면이라기보다 는 재정 충당비에 가깝다. 하지만 생애 첫 주 택 구매자에게는 실수령액이 조금이라도 늘 어나면 계약금이나 주택 모기지 대출 자격을 위한 저축 여력이 조금 더 생길 수 있다. 첫 주택 구매자들이 누릴 수 있는 또 다른 큰 혜택은 초과 근무 수당과 팁에 대한 세금 감 면 혜택일 수 있다. 일부 집단의 경우 초과 근 무 수당과 팁이 소득에서 상당한 비중을 차지 하기 때문에 이 소득에 대한 세금 감면은 큰 차이를 만들 수 있다. 이 소득에 대한 세금 감 면은 이런 소득자들의 주머니에 더 많은 돈을 돌려주어 가처분 소득을 늘리고 주택 모기지 대출 자격을 얻기 쉽게 만들 수 있다.

표준 공제와 항목별 공제: 주택 구매자에게 미치는 영향 수년 동안 주택 소유의 가장 큰 장점 중 하나 는 세금 감면이었다. 주택 모기지 대출 이자 와 재산세를 공제하면 매년 봄 국세청( IRS) 에 납부해야 할 금액에 상당한 차이를 만들 수 있었다. 하지만 주택법에 따라 표준 공제 액이 일시적으로 인상되었지만 이제 영구적 으로 적용됨에 따라 이런 계산 방식이 바뀔 것이다. 많은 첫 주택 구매자들이 주택 모기지 대출 이자와 재산세가 표준 공제액보다 크지 않다 는 것을 알게 될 것이다. 이로 인해 간단한 일 정 액수 공제를 선택하고 다음 단계로 넘어갈 가능성이 더 높다. 이 옵션은 신고를 더 빠르 고 쉽게 만들어 주지만, 주택 구매 시 즉시 적 용되는 " 세금 공제 " 혜택이 예전만큼 강력하 지 않다는 것을 의미한다. 이것이 꼭 나쁜 소 식은 아니다. 단지 주택 소유의 진정한 이점 이 다음 세금 보고서에서 발견되지 않을 뿐이 다. 대신 장기적인 관점, 즉 자산 축적, 주택 비용 안정화, 그리고 장기적으로 부를 축적하 는 것을 고려해야 한다.

주 및 지방세( SALT) 상한선 기존 주 및 지방세( SALT) 공제는 납세자가 연방 세금 보고서에서 주 및 지방 소득세 또 는 판매세와 함께 재산세 전액을 공제할 수 있도록 허용했다. 이는 2017 년 세금 감면 및 일자리 창출법으로 변경되어 총 공제 한도를 1 만 달러로 제한했다. 2017 년에는 1 만 달러가 넘는 재산세 고지서는 드물었고, 부유층만 걱 정해야 할 일이었다. 그러나 코로나 19 팬데믹 기간 동안 주택 가격이 급등하면서 점점 더 많은 중산층 주택 소유자, 특히 고가 지역 주

택 소유자들이 이런 위험에 노출되었다.

뉴저지와 뉴욕의 일부 지역에서는 전체 가 구의 3 분의 1 이상이 재산세만으로 1 만 달러 이상을 납부했으며, 이는 사실상 매년 납부하 는 수천 달러의 세금을 공제할 수 없다는 것 을 의미한다. 그래서 다시 일부 주에서는 4 만 달러로 상한선을 높였고 이는 주택 소유자 에게 불리한 영향을 주고 있다. 원래 의회는 SALT 상한선을 3 만 달러로 인상하는 법안을 제출했는데, 이는 상당한 감세 효과를 가져왔 을 것이다. 하지만 4 만 달러 상한선이 시행되 면 엄청난 변화를 가져올 수 있다.

뉴저지를 예로 들면, 현재 주택 소유자의 40 % 가 재산세로만 1 만 달러 이상을 납부하고 있다. 3 만 달러 상한선에서는 이 수치가 2.6 % 로 떨어지지만, 4 만 달러 상한선에서는 이 수 치가 1.6 % 로 급락한다. 뉴욕주( 25.9 % 에서 2.5 %), 캘리포니아주( 20.2 % 에서 1.8 %), 코네 티컷주( 19.4 % 에서 1.8 %), 워싱턴 DC( 15.6 % 에서 2.5 %) 도 비슷한 상황이다. 주 소득세가 없어 재산세가 높은 텍사스주조차도 감세 혜 택을 받게 되며, 상한선을 초과한 주택 소유

자의 비중이 13.4 % 에서 1.2 % 로 감소한다.

유권자의 61 % 가 부동산 친화적인 개혁에 대한 납세자들의 광범위한 지지의 일환으로 지방세( SALT) 상한액 인상 또는 폐지를 지 지한다. 이는 주택 소유주들의 목소리가 주 택 구매력 및 재고 문제에 대한 실질적인 해 결책을 점점 더 구체화하고 있음을 보여준다. SALT 상한액에는 주 및 지방 소득세도 포함 된다. 따라서 세금은 적지만 소득이 높은 세 입자와 주택 소유주도 더 높은 공제 상한액으 로 혜택을 볼 수 있다. 하지만 뉴욕, 뉴저지, 캘리포니아처럼 세금이 높은 주에 거주한다 면 주세 및 지방세( SALT) 공제에 대한 새로 운 관대한 한도 덕분에 항목별 공제가 합리적 일 수 있다. 뉴저지에서는 주택 소유자의 40 % 가 재산세로만 1 만 달러 이상을 납부한다. 그 런데 새로운 4 만 달러 지방세( SALT) 상한선 에 따라 그 수치는 1.6 % 로 급감할 예정이다. 항목별 공제는 비즈니스를 소유한 경우, 세금 보고를 하는 유리한 방식일 수 있기 때문에 항목별 공제는 사업체 소유자의 세금 보고와 주택 재산세 납부에 유리하다.

첫 주택 구매자를 위한 미래 계획 세율 구간 변경은 갑작스러운 횡재는 아니 지만, 특히 전국적인 주택 시장이 재편되는 시기에 구매력에 영향을 미칠 수 있다. 첫 주 택 구매자의 경우, 이런 높은 소득은 계약금 이나 부채상환비율( DTI) 을 맞추기 위한 저 축에 약간의 도움이 될 수 있다. 구매력 측면 에서는 차이가 미미할 수 있지만, 주택 모기 지 대출 자격을 갖추면서 발생하는 추가 현금 흐름은 매우 중요하다.

2026 년에 주택 시장에 진출하려면 예상 실 수입을 예측하는 것부터 시작해야 한다. 이런 예측을 바탕으로 계약금 저축 계획을 세우고, 시장이 약화될 가능성이 있는 우편번호 지역 을 집중적으로 살펴보고 주기적으로 동향을 살펴야 한다. 이런 변화가 주택 구매자에게 큰 변화를 가져올 것이라고 기대하지 않지만 앞으로 조금씩 시장 환경은 주택 구매자에게 보다 낙관적이다. 지금 경제 상황은 한 푼 한 푼이 중요한 여 건에 살고 있다. 실질 소득의 이런 소폭 증가 는 오늘날의 경제적 어려움에 실제로 큰 변화 를 가져온다.

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