미국 부동산

2024 년 11 월 15 일 - 2024 년 11 월 21 일 C-3

Jenny Youngjoo Kim , LUTCF RICP

▶1면 < MLS 서비스 > 에 이어 최근의 매물 리스트를 둘러싼 전쟁은 다윗과 골리앗의 대결이지만 , 수백만 명의 다윗에게 는 가장 큰 위험이 있다 . 일반적인 주택 구매 자는 사용 가능한 모든 주택을 보고 싶어하는 반면 일반적인 주택 판매자는 빠른 판매와 좋 은 가격을 원한다 . 어떤 종류의 주택 시장이 더 나은 구조인지는 양측 모두 답을 알고 있다고 주장하지만 , 주 택 구매의 미래에 대한 비전은 답과는 멀리 떨어져 있다 . 빠른 판매와 좋은 가격을 위해 서는 매물 공유가 필요 없다 . 비슷한 주택을 비교하고 적정 가격 수중을 결절하기 위해서 는 매물 공유가 절대적으로 필요하다 .

매물 공유 대신 개별 포켓 리스팅 성행 2000 년대에 진입하기 전 다중매물정보서비 스 ( MLS ) 는 책자를 통해 주택 목록을 배포했 다 . 두껍고 다루기 힘든 책자는 부동산 중개 인의 손에 익숙해질 무렵 구식이 되었고 온라 인 서비스로 빠르게 전환되었다 . 온라인 매 물 정보의 도입은 지역의 사용 가능한 주택 에 대한 신뢰할 수 있는 정보의 중앙 저장소 를 의미했다 . 시스템이 완벽하지 않았으나 MLS 에 대한 접 근은 수수료 외에도 지역 , 주 그리고 전국부 동산중개인협회에 속하기 위해 매년 수백 달 러의 회비를 지불하는 면허가 있는 중개인으 로 제한되는 경우가 많았다 . 전국에는 500 개 이상의 지역 MLS 가 있기 때문에 중개인은 사무실에서 차로 한 시간 이내에 있는 모든 집을 보기 위해 이런 그룹 중 몇 곳에 회비 를 지불해야 할 수도 있다 . 그러나 데이터베 이스는 여전히 전 세계의 다른 국가들에게는 바람직한 부동산 시장의 모델로 널리 간주되 고 있다 . 엄밀히 말하면 에이전트가 참여할 필요는 없 지만 , 매물 공유를 위한 데이터 수집은 실질 적으로 에이전트가 참여하는 데 필수적이다 . 그리고 매물공유서비스 ( MLS ) 를 이용하려 면 규칙을 따라야 한다 . 지역 매물공유서비스 ( MLS ) 의 약 97 % 는 약 150 만 명의 회원을 보 유한 단체인 전국부동산중개인협회 ( NAR ) 에 의해 효과적으로 통제된다 . 이들은 부동 산 중개인에 지정된 비용을 지불하고 조직의 윤리와 지침을 준수하는 데 동의한다 . 전국부 동산중개인협회가 매물공유서비스 ( MLS ) 를 직접 소유하지는 않지만 대부분의 운영 규정 을 설정하고 있다 . 5 년 전 , MLS 의 리더들은 일부 중개인들이 매 물을 제대로 올리지 않는다는 문제를 지적했

다 . 매물공유서비스 ( MLS ) 에서 선별된 목록 을 차단하고 자체 웹사이트나 개인 목록 네트 워크로 알려진 클럽 브로커 그룹에 매물을 올 리고 마케팅을 하고 있었다 . 소위 포켓 리스 팅의 보급은 항상 정량화하기 어려웠지만 거 의 모든 사람이 COVID-19 전염병으로 이어 지는 몇 년 동안 증가했다는데 동의한다 . 레 드핀은 2019 년 2 분기에 매물의 약 1.7 % 인 약 18,000 채의 주택이 에이전트의 포켓 리스팅에 해당할 가능성이 있다고 추정했다 . 해당 주택 들은 MLS 에 등록된 당일에 매각 또는 판매 보류로 표시되었는데 , 이는 거래가 이미 비공 개로 마무리되었다는 신호다 . 포켓 리스팅을 홍보하는 중개인은 고객의 이 익을 위해 최선을 다해 행동하고 있다고 주 장한다 . 예를 들어 , 지저분한 이혼 절차를 겪 고 있는 판매자는 공개 목록에 요란하게 알 려지는 것보다 조용한 판매 프로세스를 선호 할 수 있다 . 또한 판매자에게 유리하지 않을 수 있는 정보가 MLS 에는 표시될 수 있다 . 주 택이 시장에 나온 일수를 보여주고 가격 인 하를 추적해 구매자에게 리스팅 브로커의 웹 사이트에서는 찾을 수 없는 레버리지 포인트 를 보여준다 . 물론 , 중개인이 MLS 에서 집을 광고하는 것 을 선호할 수 있는 이기적인 이유가 있다 . 중 개인이 없는 구매자를 찾으면 구매자의 중개 인에게 돌아갈 수수료의 일부를 주머니에 넣 을 수 있다 . 판매 금액은 일반적인 3 % 대신 6 % 로 증가한다 . 비공개 리스팅 네트워크에 속해 있는 것도 비 즈니스를 촉진하는 데 도움이 된다 . 중개인 이 구매자에게 직접 말할 수 있고 , 다른 사람 은 알지 못하는 리스팅에 액세스할 수 있다 . 실제로 , 고액 중개인들이 아직 MLS 에 올라 오지 않은 부동산을 서로 공유할 수 있는 곳 인 Top Agent Network 는 웹사이트에서 중 개인이 " 시장보다 앞서 나감 " 으로써 구매자 가 꿈의 집을 찾는 데 도움을 줄 수 있다고 주 장한다 .

모든 사람이 볼 수 있는 합리적 경쟁 하지만

매물 공유 서비스의 요점은 모든 사 람이 찾을 수 있도록 모든 매물 목록을 한 곳

에 모아 두는 것이다 . 중개인이 매물 목록을 관리하고 권장 주택을 선택하게 되면 시스템 이 무너진다 . 이 혼란에 대한 전국부동산중개 인협회 ( NAR ) 의 해답은 명확한 협력 정책이 었다 . 2020 년 5 월에 발효된 이 규정은 중개인 이 대중에게 매물공유서비스 ( MLS ) 를 마케 팅한 후 영업일 기준 1 일 이내에 목록에 게시 하도록 요구함으로써 중개인의 의무로 부여 했다 . MLS 에 게시하지 않고 개인 리스팅 네 트워크에 집을 올리는 것은 금물이었다 . MLS 에 대한 대안은 소비자와 중개인 모두 에게 해를 끼칠 것이라는 생각이었다 . 판매자 는 매물에 눈길이 적으면 더 낮은 가격을 받 을 위험이 있다 . 구매자는 언제든지 판매용 주택의 일부만 알 수 있어 선택의 여지가 제 한될 수 있다 . 중개인은 자신도 모르는 그림 자 목록으로 인해 허탕을 칠 수 있다 . MLS 는 운영하는 많은 지역 부동산 중개인 협회 의 거대한 수입원이며 , 전국부동산중개인협 회는 MLS 가 가치를 유지하는 데 직접적인 관심을 갖고 있다 . 모두가 적시에 리스팅을 올릴 때 모두에게 이 익이 된다 . 이것이 무너지면 주택 가격은 블 랙박스 안으로 들어가게 되며 거대 부동산 중 개업체가 시장을 좌우하게 된다 . 새로운 규칙에는 허점이 있고 이를 통해 중 개인은 주택을 공유하지 않고 중개 회사 내의 다른 중개인에게 주택을 판매할 수 있다 . 이 는 " 사무실 독점 " 으로 알려진 관행이다 . 다른 곳에서는 찾을 수 없는 독점 매물 주택으로 가득 찬 중개업체 내에 개인 사이트를 효과적 으로 허용한다 . 전국에 30,000 명 이상의 에이전트를 두고 있 는 콤패스 ( Compass ) 와 같은 대형 중개업체 는 판매자에게 개인정보를 보호해준다고 선 전할 수 있다 . 질로우나 공공 사이트에서 보 호함으로써 개인 정보를 유지하고 거대한 네 트워크를 통해 선택한 가격에 판매해준다고 말한다 . 아무나 집을 보러 들어오지 않도록 제한하고 만약 만족스럽지 않다면 , 언제든지 나중에 매 물공유서비스 ( MLS ) 로 돌릴 수 있다고 할 것 이다 . 오늘날 많은 대형 중개업체는 이런 상 황을 활용하려는 제안을 선전한다 .

명확한 협력 규칙은 중개인 수수료를 둘러싼 집단 소송으로 인해 큰 변화가 닥쳤다 . 중개 인들이 MLS 에 집을 올리기 전에 공개적으로 집을 팔 수 있는 시간을 더 받기를 원했다 . 또 한 질로우와 레드핀은 주택 시장의 잠재적인 재앙적 결과를 비난했다 . 대형 중개업체가 더 많은 재고를 통제할 수 있게 되면 구매자 , 판 매자 그리고 그들의 중개인이 소규모 업체가 아닌 대형 업체로 몰려들 수밖에 없다고 주장 했다 . 명백한 협력을 약화시키는 목표는 자유 를 가장한 정글의 법칙을 주장하는 것이다 . 이후 달라진 것은 주택 매물에 대한 접근을 통제하려는 중개업체의 열망이다 . 주택 판매 량은 2021 년 호황 이후 급감했고 , 이는 중개 인의 판매 수수료를 삭감해 돈을 버는 중개 업체의 수익이 감소했음을 의미한다 . 중개업 체들은 MLS 나 질로우와 같은 사이트에서 이 용할 수 없는 매물을 공개적으로 광고함으로 써 자사 웹사이트로 더 많은 트래픽을 유도할 수 있다 . 그리고 이들 업체에 소속된 중개인 과 협력하는 경우에만 접근할 수 있는 사무실 독점을 계속 선호한다 . 이 논쟁의 양측은 그들이 원하는 대로 되지 않을 경우 업계가 법적 문제에 직면하게 될 것이라고 주장한다 . 법무부는 매물 통제가 반 경쟁적일 수 있다는 신호를 보내고 대체 데이 터베이스 개발을 억누를 수 있다 . 반면에 , 명 백한 협력을 지지하는 사람들은 모든 사람에 게 주택을 보여주지 않는 것은 구매자가 시장 에 동등하게 접근할 수 있도록 보장하기 위해 고안된 공정주택법에 위배될 수 있다고 주장 한다 . 모든 매물이 공유 서비스에 올라가고 모든 소비자가 해당 정보에 액세스할 수 있 다는 사실은 공정한 주택을 지원하는데 압도 적인 장점이다 . 이것이 없어지면 주거 차별이 발생할 가능성이 너무 많아진다 . 매물공유서비스를 어떻게 할 것인지 최종 결 정은 전국부동산중개인협회의 손에 달려 있 다 . 이사회는 11 월 둘째 주에 있을 연례 회의 에서 이 문제를 숙고할 것으로 보인다 . 그러 나 법무부가 이 조직에 대해 어떤 조치를 취 할 수 있는지 명확하지 않기 때문에 결정이 내려지기까지 몇 달이 걸릴 수 있다 . 명확한 협력을 그대로 유지할 수도 있고 , 완 전히 폐지할 수도 있고 , 지금 당장은 명확하 지 않을 수도 있는 방식으로 수정할 수도 있 다 . 더 이상 중개업체 내에서 주택을 마케팅 하는 사무실 독점의 허점이 사라져야 하는 것 이 답이다 . 현재의 MLS 가 사라지는 주택시 장은 분열되고 분석하기가 더 어려워질 수밖 에 없다 .

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자이언트 부동산 부사장