< 홍성호 기자 > 트럼프 행정부는 50년 고정 모기지 주택 대 출 프로그램 도입을 추진하고 있다. 이 개혁 안은 치솟는 주택 가격과 증가하는 주택 구매 력에 대한 우려 속에서 수백만 명의 주택 구 매자들에게 주택 소유를 더욱 현실적으로 만 들어 줄 수 있을 것이라고 주장한다.

트럼프 대통령의 제안에 연방주택금융국( HUFA) 빌 풀테 국장은 즉각 긍정적인 답 변을 내놓으면서 트럼프 대통령 덕분에 50년 주택 모기지 대출이라는 완전히 새로운 시장 을 개척할 수 있게 되었다고 밝혔다. 이런 발표는 트럼프 대통령이 자신의 제안 을 뉴딜 정책 당시 프랭클린 D. 루스벨트 대 통령이 주창했던 30년 주택 모기지 대출 정책 과 비교하는 그래픽을 온라인에 공유한 후 나 온 것이다. 30년 고정 모기지 이자율이 3년 넘게 6 % 를 상회하는 수준에 머물러 있는 가운데, 높은 주택 소유 비용 때문에 많은 예비 주택 구매 자들이 주택 시장에서 발을 빼고 있다. 온라 인 주택중개업체 레드핀 데이터에 따르면, 전 국 중위 가구는 현재 월 소득의 약 39 % 를 주

택 모기지 대출 상환에 지출하고 있는데, 이 는 장기적인 상환 능력 기준을 훨씬 웃도는 수준이다. 한편, 자물쇠 효과( lock-in effect) 로 인해 많은 잠재적 판매자들은 2022 년 모기지 대출 이자율이 급등하기 전에 확보했던 초저금리 를 포기하고 싶지 않아 주택을 시장에 내놓 지 못하고 있다. 그 결과 주택 시장은 교착 상태에 빠져 젊 은 세대들이 주택을 소유하기 어려워지고 전 반적인 상환 능력도 악화되고 있다. 높은 이 자율과 전례 없는 높은 주택 가격 속에서 주 택 구매자들이 대안을 모색함에 따라, 변동 이자율 주택 모기지 대출에 대한 수요가 증 가했다. 주택금융협회에 따르면 변동 모기지 는 현재 전체 주택 모기지 대출 신청 건수의 10 % 이상을 차지하며 2021 년 이후 최고치를 기록했다.

연방주택금융국 풀테 국장은 인플레이션 억제를 위해 금리를 인상했지만 이후 신중한 완화 정책을 재개한 제롬 파월 연방준비제도( Fed) 의장을, 금리를 인위적으로 높게 유지 하고 있다고 비난했다. 또한 행정부가 젊은

이들의 아메리칸 드림을 실현하는 데 총력을 기울이고 있으며, 이는 주택 구매라는 경제 적 측면에서만 실현될 수 있다고 말했다. 50 년 주택 모기지 대출은 현재 연방주택금융국 이 개발 중인 다양한 해결책 중 하나의 잠재 적 무기라며 계속 지켜봐 달라고 주문했다. 50 년 주택 모기지 대출 작동 방식 제안된 50 년 주택 모기지 대출 상품의 핵심 은 표준 상환 기간을 연장해 월 상환액을 낮 추는 것을 목표로 한다. 예를 들어, 패니메( Fannie Mae) 의 모기지 계산기를 이용해 6,575 % 이자율의 40 만 달러 주택을 20 % 계약금으로 상환할 경우, 30 년 고 정 모기지 이자율의 월 원금과 이자는 2,788 달러, 40 년 모기지의 월 원금과 이자는 2,640 달러, 50 년 모기지의 월 원금과 이자는 2,572 달러라고 추정한다. 그러나 상환액 총액을 보 면 50 년 모기지는 30 년 모기지의 1.5 배에 달하 는 부채를 감당해야 한다. 비평가들은 이런 위험이 상당하다고 경고한 다. 주택 모기지 대출 기간을 50 년으로 연장 하면 총 이자 지급액이 증가하고 주택 자산 축적이 둔화되어 차용인이 평생 빚에 갇힐 가

능성이 높다. 영향력 있는 블로그 ' 마지널 레볼루션( Marginal Revolution)' 을 운영하는 조지 메이슨 대학의 경제학자 타일러 코웬은 이런 아이디어를 GPT-5 에 반영해 정부 지원 50 년 주택 모기지 대출은 " 월 상환액은 감소할 가 능성이 높지만, 주택 가격은 상승하고, 자산 축적은 둔화되며, 경기침체 시 채무 불이행 위험이 증가해 금융 시스템의 이자율 리스크 위험도 증가할 것이라는 결론을 도출했다. 단 기적으로는 매도자와 기존 주택 소유주가 많 은 혜택을 누리는 반면, 첫 주택 구매자는 더 높은 주택 가격에 직면하게 될 것이다. 하지만 현재 상황은 최선과는 거리가 멀다. 지난 몇 년 간의 부동산 시장 침체 속에서 첫 주택 구매자의 평균 연령은 계속해서 높아지 고 있다. 최근 전국부동산중개인협회는 2025 년에 첫 주택 구매자의 평균 연령이 40 세로 역 대 최고치를 기록했다고 밝혔다. 이는 첫 주 택 구매자들이 고등학교 졸업만큼이나 사회 보장연금을 수령할 시점에 가까워졌다는 것 을 의미한다.

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