C-6 2026 년 11 월 13 일- 2026 년 11 월 19 일 컬럼 / 특별 기획

그레이스 김 컬럼

Q: 투자용 부동산을 매각할 때 발생하는 양도소득 세를 당장 내지 않고 나중으로 무기한 연기 할 수 있는 1031 익스체인지를 쉽게 정리해 주세요.

A: 1031 익스체인지는 상가 건물뿐만 아니라 렌트를 주는 주거용 주택 등 수익을 창출하는 모든 형태의 투 자용 부동산을 대상으로 합니다. 핵심 원리는 세금을 안 내는 것이 아니라, 세금 납부를 미래로 미루는 것입 니다. 여기에는 반드시 지켜야 할 4 가지 엄격한 규정 이 있습니다. 첫째는 가장 중요한 기간 규정입니다. 즉 기존 부동산 의 매각 완료 날짜로부터 딱 45 일 안에 새로 살 부동산 을 서면으로 지정해야 합니다. 이 기간을 하루라도 넘 기면 1031 혜택은 자동으로 무산되며 기존 부동산 클로 징 날짜로부터 180 일 안에 새 부동산의 매입을 완전히 마쳐야 합니다. 사실 45 일 안에 마음에 쏙 드는 매물을 찾기가 생각보 다 촉박하기 때문에, 가능하면 새로 살 부동산을 먼저 계약하거나 확보해 둔 상태에서 기존 부동산을 파는 방

식이 훨씬 안전합니다. 둘째는 자금 관리 규정입니다. 1031 교환 전문 클로징 회사를 반드시 선임해야 하며, 기존 부동산을 팔고 나 온 돈이 셀러 본인의 통장으로 단 1 달라라도 들어오거 나 거쳐 가면 규정 위반으로 세금 감면 혜택이 즉시 박 탈됩니다. 매각 대금은 전액 클로징회사의 계좌에 보 관되었다가 새 부동산 구입 시 곧바로 이체되어야 합 니다. 셋째는 가격 및 부채 규정입니다. 세금을 단 1 달라도 안 내고 전액 연기하려면, 새로 사는 부동산의 총 구입 가격이 기존에 팔았던 부동산의 매각 가격과 같거나 더 높아야 합니다. 또한 매각한 부동산에 남아 있던 융자금보다 새로 사 는 부동산의 융자금이 적거나 없으면, 그 차액만큼은 현금 부당 수령으로 간주되어 세금을 낼 수 있으며, 만 약 사는 부동산의 가격이 팔 것보다 낮다면, 낮아진 차 액에 대해서만 비율대로 양도세를 내고 나머지만 연기 할 수 있습니다. 넷째는 개수 제한 규칙입니다. 부동산 하나를 팔고 여

러 개를 살 수도 있고, 반대로 여러 개를 팔고 하나를 살 수도 있습니다. 개수에는 제한이 없으며, 오직 판 금 액 이상의 구매 조건만 맞추면 정상적으로 1031 적용을 받을 수 있습니다. 결론적으로 1031 을 통해 부동산을 계속 갈아타며 자 산을 불려 나가다가 최종적으로 부동산을 보유한 상태 로 사망하게 될 경우 생전에 쌓였던 양도소득세가 완전 히탕감되는 효과를 볼 수 있으며 자녀들에게 세금 부 담 없이 자산을 물려줄 수 있는 유익한 방법이 됩니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

미국은 50 개주로 구성된 연방국가다. 미국 각 주는 크기와 규모, 경제력, 인구 등에 있어 웬만한 국가를 능가하는 곳들이 많다. 세계 유일의 초강대국 미국을 구성하고 있는 50 개주의 면면 들을 주별로 소개해 본다.

< 김용일 기자 > 노스캐롤라이나는 흔히‘ 딥 사우스’( Deep South) 로 불 리는 곳이다. 이웃한 사우스 캐롤라이나, 조지아 등과 함 께 미국의 남부를 상징, 대표하는 주들 가운데 하나다. 노스캐롤라이나의 면적은 139,390 km2 로 남한 땅의 1.4 배 가량 된다. 인구는 2024 년 기준 약 1,150 만명으로 50 개주 가운데 9 위이며 GDP 는 약 8200 억달러로 미국내 9 위, 다른 나라들과 비교하면 대만 보다 앞서는 세계 21 위 권이다.

건국 13 개주의 하나인 노스캐롤라이나에도 식민지 이전 에는 여러 종족의 인디언들이 살고 있었다. 유럽인들이 들어오기 전 이 지역에 자리잡은 인디언들은 체로키 부족 을 비롯, 약 3 만 5 천여명에 달했을 것으로 추정되고 있다. 노스캐롤라이나는 16 세기 말엽 스페인, 영국, 프랑스 등 각 유럽국들이 찾기는 했으나 어느 쪽도 영구 식민지를 설립하지는 못했다. 그러다가 식민지로서는‘ 선배’ 격이 었던 버지니아에서 온 이주민들이 영구 정착민으로 자리 잡았다. 이 곳은 원래 영국 찰스 1 세의 이름을 딴 캐롤라 이나 지역이었으나 몇 개의 카운티 행정구역으로 구분 되다가 1712 년에 노스캐롤라이나와 사우스캐롤라이나로 분리됐다. 1729 년 부터 영국의 왕립 식민지가 되어 이후, 국왕이 임 명한 총독들에 의해 통치됐다. 노스캐롤라이나는 온화한 기후와 농장에 적합한 대평원 등으로 인해 비교적 거주자가 많은 편이었다. 1776 년 독 립이 선언될 때를 즈음해 주민수가 35 만여명에 달했던 것 으로 알려지고 있다. 1774 년 매사추세츠 등 동북부 지역에서 불붙은 영국과의 항쟁은 노스캐롤라이나에 까지 번졌다. 같은 해 필라델피 아에서 열린 식민지 연합회의, 즉 대륙회의에 노스캐롤 라이나 식민지도 대표를 보내 독립 투쟁의 일원이 됐다.

그러나 매사추세츠, 뉴욕, 펜실베니아 등 북부 지역 주들 과는 달리 노스캐롤라이나에서는 영국군과 대규모 전투 가 벌어지지는 않았다. 대부분의 전장( 戰場) 은 노스캐롤 라이나 밖에서 펼쳐졌다. 하지만 노스캐롤라이나 역시 많

은 무장 민병대들을 대륙군에 파병했고 무기 조달 등 병 참에도 기여했다. 북부의 식민지들과는 달리 남부 쪽 식민지들은 상대적 으로 종주국 영국에 호의적인 성향이 강했다. 노스캐롤라 이나에서도 이같은 경향이 뚜렷했다. 영국에 대항하는 휘 그당파와 영국 국왕에 충성하는 토리당파로 패가 갈려 충 돌하는, 일종의 내전이 벌어진 끝에 휘그당파가 무어즈 크리크 전투에서 승리하며 주도권을 잡았다. 식민지내 독 립전쟁의 첫 전투로 불리는 이 사건을 통해 노스캐롤라이 나는 대영( 對英) 항쟁에 돌입하게 됐다.

노스캐롤라이나는 온화한 기후와 넓은 경작지로 인해 일찍이 부터 대규모 농장, 즉 플랜테이션이 성했다. 이러 한 농장 가동을 위해 노예 노동에의 의존도가 높았다. 그 결과 노스 캐롤라이나의 인구 가운데 대략 3 분의 1 정도 는 노예가 차지했다. 13 개 식민지들 가운데 전형적인‘ 노 예주’ 가 된 이유다. 노스캐롤라이나의 이 같은 속성은 이후 남북전쟁에도 그대로 드러난다. 1861 년 4 월 12 일 남북전쟁이 시작됐을 때 당시 링컨 대통령은 노스캐롤라이나에 북군을 위한 파 병을 요청했다. 그러나 노스캐롤라이나는 이를 거부했다. 나아가 한 달쯤 뒤에는 합중국으로 부터 탈퇴하면서 남군 의 일원이 됐다. 이후 4 년여간 노스캐롤라이나는 남북전쟁의 주요 전쟁 터가 됐다. 양측 사이에는 10 여 차례 이상의 대규모 전투 가 벌어졌다. 노스캐롤라이나는 남군에 12 만여명 이상의 병력을 지원했다. 남군 전체 전사자 가운데 대략 25 % 가 량은 노스캐롤라이나 출신들이었다. 1868 년 6 월 25 일, 노스캐롤라이나는 연방 탈퇴 7 년여 만에 다시금 미합중국으로 재 편입됐다. 그 뒤 노예제도가 폐 지되면서 30 여만명 이상의 노예들이 해방됐다. 그럼에도 불구하고 노스캐롤라이나의‘ 딥 사우스’ 성향은 완전히 가시지 않았다. 남부 주 곳곳에서 피어나던 인종차별조직 KKK, 즉‘ Ku Klax Klan’ 의 주요 거점이 되기도 했다.

그러나 남북전쟁 종결은 노스캐롤라이나의 산업화를 촉 진시켰다. 대규모 농장은 노예 대신 소작인들이 운영하는

소형 농장들로 분할, 운영 체계를 바꿨다. 2 년여 만에 농 장수는 15 만개 이상으로 늘어났다. 전통 작물인 담배와 면화 생산이 급증했다. 북부주에서 개발한, 당시로서는 첨단(?) 방적기, 면직기 등의 보급에 힘입어 원료 수요가 늘어나면서 면화 생산량은 폭발적으 로 증가했다. 노스캐롤라이나는 남부 지역에서는 드물게 금광이 활성화된 곳이기도 했다.

1849 년 캘리포니아에서 골드 러시가 일기 전까지 노스 캐롤라이나는 가장 유력한 금 생산지였다. 노스캐롤라이 나는 비교적 지대가 높은 곳이다. 다른 지역들이 대부분 낮은 구릉에 평원인 것에 반해 드물게 높은 산도 있다. 가 을철, 설악산 못지 않은 단풍으로 이름 높은 그레이트 스 모키 마운틴 자락에 있는 미첼산은 고도가 2,037m 로 미시 시피강 동쪽에서는 최고봉으로 꼽히며 미국내 국립공원 가운데 내방객이 가장 많은 곳으로 꼽힌다. 또 고지대 지형을 바탕으로 나중에 수력발전도 활성화 돼 전력 생산 및 산업발전에 큰 기여를 했다.

전형적인 남부주인 노스캐롤라이나는 정치적인 색깔에 서도 보수 성향을 그대로 드러내고 있다. 대통령 선거에 서 선거인단이 15 명인 노스캐롤라이나는 2008 년 대선에 서 민주당의 오바마 후보가 공화당 매케인 후보를 0.32 % 라는 간발의 차로 이겨봤을 뿐, 1980 년 이래 한 번도 민주 당 후보의 승리를 허용치 않았다. 노스캐롤라이나는 주요 군 사령부가 많이 자리잡고 있 는 것으로도 유명하다. 미육군 특수작전사령부, 제 82 공 수사단 및 태평양 육군사령부 본부도 이곳에 자리잡고 있 다. 이 외에 해병대 베이스 캠프, 공군 기지 및 각급 훈련 부대들이 소재한‘ 군인 주’ 이기도 하다.

이 밖에 더럼에 있는 듀크대, 롤리의 노스캐롤라이나 주 립대 등이 전국적으로 명문으로 꼽히는 노스캐롤라이나 의 간판 대학들이다. 미국 영토를 대폭 확장시키는 데 기 여한 11 대 제임스 포크 대통령, 듀크 대학의 설립자 듀크 가문, 그리고 농구의 황제 마이클 조던이 노스캐롤라이 나 출신이다.