< 홍성호 기자 > 오늘날 주택을 구매하는 사람들의 수는 1 년 전보다 줄었다. 그렇다면 왜 전국적인 주택 가격은 계속 오르고 있는 것일까? 높은 주택 모기지 대출 이자율이 주택 시장 에 큰 타격을 주고 있다. 지난달, 향후 기존 주택 매매의 흐름을 가늠할 수 있는 선행 지 표인 ' 매매 계약 체결 건수( pending-home sales)' 가 2001 년 전국부동산중개인협회가 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 최저 수준 으로 떨어졌다.

통상적인 시장 분석으로는 구매자들이 높 은 주택 가격과 치솟은 모기지 이자율을 감 당하기 어려워 주택 시장에서 발을 빼고 있 기 때문이라고 말한다. 하지만, 현재 주택 소 유율은 역사적으로 볼 때, 매우 높은 수준으 로 집을 살만한 사람은 거의 다 샀다고 봐야 한다. 즉, 집을 사려는 수요는 사실상 거의 없 다고 봐야 한다. 아무튼, 주택 수요 감소에 맞춰 판매인들이 가격을 조정함에 따라, 매물 가격을 낮추는 사례가 점점 늘고 있다. 부동산 분석 플랫폼 에 따르면, 10 월 26 일 기준으로 전국에 나온 매물 중 약 44 % 가 호가를 낮춘 것으로 나타

났다. 가격 인하 폭의 중앙값은 약 5 % 였다. 일반적으로 수요가 줄어들면 가격은 하락하 기 마련이지만, 전국 주택 가격 지표들은 여 전히 상승세를 보이고 있다. 이런 괴리는 어 떻게 설명할 수 있을까? 경제학자들은 세 가 지 주요 이유를 꼽는다.

시장 상황에 반영되려면 시간 걸려 주택 가격이 이미 변화한 시장 상황을 아직 완전히 반영하지 못하고 있다. 케이스- 실러( Case-Shiller) 주택가격지수나 전국부동산 중개인협회 지수와 같은 전국 단위 주택 가격 지표들은 과거의 데이터를 기반으로 하기 때 문에 여전히 상승세를 나타내는 것이다. 전국부동산중개인협회는 9 월 기준 전체 주 택 유형의 중위 가격이 약 41 만 7,500 달러로, 1 년 전 같은 기간보다 1.3 % 상승했다고 밝혔 다. 또한 주택 가격이 39 개월 연속 상승세를 이어왔다고 덧붙였다.

그러나 최근의 데이터를 반영한 지표들은 다른 흐름을 보여준다. 리얼터닷컴( Realtor. com) 이 집계한 매물 중간 가격이 11 개월 연 속으로 전년 대비 하락했다. 매도 희망 가격( 리스팅 가격) 이 항상 실제 거래 가격으로 이

어지는 것은 아니다. 하지만, 매도 희망 가격 은 하락세를 보이는 반면 실제 거래 가격은 여전히 소폭 상승하고 있다면, 이는 향후 최 종 거래 가격이 하락할 수 있음을 알리는 초 기 신호일 수 있다. 따라서 앞으로 몇 달간 가격 상승세가 둔화 하거나, 심지어 가격이 하락할 수도 있다고 예상할 수 있다.

전국 주택 가격은 지역별 차이를 반영하지 못해 전국 주택 가격 수치는 다양한 시장과 주택 유형을 포괄적으로 합산한 것이기 때문에, 수 요 감소로 인해 어디에서 약세가 나타나고 있 는지 정확히 보여주지 못할 수 있다. 예를 들어, 케이스- 실러( Case-Shiller) 주 택가격지수에 따른 8 월 주택 가격을 보면 시 카고( 6.7 %) 와 뉴욕시( 6.2 %) 에서는 가장 큰 폭으로 상승한 반면, 시애틀(-2 %) 과 라스베 이거스(-1.3 %) 에서는 하락했다. 이런 지역별 편차는 전국 주택 가격이 전년 대비 2.1 % 상승했다는 전체 지표에는 반영되 지 않는다. 또한 전국 주택 가격 지표는 실제로 거래되

는 주택 유형의 구성 변화를 반영하지 못한다 고 부동산 플랫폼 질로우( Zillow) 의 시장분 석가는 보았다. 거래되는 주택의 구성이 더 고가인 주택 쪽으로 이동했고, 부유한 매수 자들은 인플레이션이나 기타 시장의 악재로 부터 상대적으로 영향을 덜 받기 때문에, 현 재 시장에서는 고가 주택 위주로 거래가 이뤄 지고 있다.

전국부동산중개인협회 데이터에 따르면, 9 월 전국적으로 100 만 달러 이상 주택의 거래 량은 4.1 % 증가했다. 반면, 그보다 낮은 가격 대의 주택 거래량은 모두 감소했다. 9 월에 거 래된 주택 중 약 8 % 가 이런 고가( 럭셔리) 주 택군에 해당했다.

판매자들은 주택 시장 상황 개선 기다려 주택을 판매하려는 소유자들은 가격을 대폭 낮추는 대신, 판매를 보류하거나 해당 주택을 임대하기로 결정할 수도 있다. 부동산 시장 분석 플랫폼 파클 HQ( ParclHQ) 의 데이터에 따르면, 10 월 말 기준 임대 매물의 9.7 % 는 당 초 매매 시장에 나왔다가 소유주가 이를 거둬 들이고 임대로 전환하기로 결정한 사례였다.

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