< 홍성호 기자 > 중동 분쟁 시작 이래로 주택 모기지 대출 이 자율은 변동성이 컸다. 그렇다면 향후 5 년간 모기지 이자율은 어디로 향할까? 그리고 주 택 모기지 대출 이자율이 크게 하락할 때까지 기다린 후 주택 구매나 재융자를 해야 할까?

모기지 이자율은 여러 요인에 의해 결정되 며, 이 모든 요소들이 미래에 대한 단서를 제 공한다. 앞으로 5 년간의 모기지 이자율예측 을 자세히 살펴보면 이런 질문에 대한 답도 얻을 수 있다.

모기지 이자율은 정부 채권 시장에 맞춰져 있어 모기지 이자율을 예측하는 데 가장 유용한 지표 중 하나는 10 년 만기 국채의 수익률이 다. 모기지 이자율과 10 년 만기 국채 수익률 은 일반적으로 같은 방향으로 움직이지만, 대 출 기관이 추가 위험을 고려하기 때문에 보통 더 높은 모기지 이자율이 형성된다. 이 두 차 이를 스프레드라고 하며, 모기지 이자율이 어 디까지 오를지 추정할 때 이를 고려한다.

이 점을 염두에 두고, 첫 번째 단계는 경제 학자들이 향후 5 년간 국채 수익률이 어디로 향할 것이라 예상하는지 살펴보는 것이다. 예 측을 만들기 위해 전문가의 경제 전망과 인공 지능을 활용한 데이터를 결합해 추정치를 얻 을 수 있다. 향후 5 년간 국채 수익률 전망을 개괄한 딜로 이트 글로벌 경제 연구센터의 자료를 기초로 활용할 수 있다. 여기에서 연준이 2026 년 12 월까지 금리를 변동 없이 유지할 것으로 가 정했다. 연방기금 평균 금리는 2027 년 중반에 중립 3.125 % 에 도달한다고 전망했다. 10 년 만기 국채 수익률이 2027 년 2 분기까지 점진적으 로 완화되어 2027 년 3 분기부터 2030 년 말까지 3.9 % 에 머물 것이라고 보았다. 다른 예측들은 장기적으로 다소 높은 수익 률을 가리키고 있다. 예를 들어, 골드만 삭스 애널리스트들은 10 년 만기 국채가 장기적으 로 2035 년까지 4.5 % 까지 상승할 것으로 예상 한다. 한편, 의회예산국( CBO) 은 10 년 만기 국채 수익률이 2026 년말까지 4.1 % 에 도달하

고, 2030 년까지 약 4.3 % 까지 점진적으로 상 승할 것으로 전망하고 있다. 엔트로픽( Anthropic) 의 클로드( Claude) 인공지능이 예 측한 과정을 정리하면 다음과 같다.

10 년 국채- 모기지 이자율 스프레드 추정 앞서 언급했듯이, 10 년 만기 국채 금리와 30 년 고정 모기지 이자율은 스프레드로 구분된 다. 이 두 가지 차이는 최근 몇 년간 약 2.5 % 포인트 정도 있었다. 이는 2010 년부터 2020 년까지의 스프레드와 비교하면 상당한 변화다. 당시 스프레드는 2 % 포인트 미만이었고, 종종 1.5 % 근처였다. 2 % 포인트 스프레드를 사용해 국채와 모기지 이자율이 어떻게 비교되는지 예시할 수 있다.

10 년 만기 국채 금리 = 4 % 스프레드 = 2 % 포인트 모기지 이자율 = 6 %

최근 예시를 들면, 3 월 5 일 기준 10 년 만기 국채 수익률은 4.09 %, 30 년 고정 모기지 이

자율은 6.00 % 였다. 스프레드는 6.00- 4.09 = 1.91 % 포인트였다. 스프레드는 2 % 포인트 미 만으로, 이것이 모기지 이자율이 하락한 이유 중 하나다. 클로드 AI 는 서서히 압축하는 가 변 스프레드를 사용할 것을 제안했다: 30 년 고정 모기지 이자율과 10 년 만기 국채 금리 간 스프레드는 조기 상환 위험, 신용 위 험, 그리고 모기지담보증권( MBS) 의 수요와 공급에 의해 결정된다. 연방준비제도( Fed) 의 양적 긴축( Quantitative Tightening) 프 로그램은 2022 년 이후 민간 시장이 더 많은 모기지담보증권을 흡수하면서 스프레드를 확대했다. 스프레드는 2025 년 말부터 정상화 되기 시작했고 앞으로도 계속 긴장될 것으로 예상된다. 이 스프레드 추정치를 바탕으로 이 제 5 년 모기지 이자율 예측을 완성할 수 있다.

향 후 5년 모기지 이자율 전망 재무부 전망을 활용해, 클로드가 제안한 기 본 사례 스프레드를 채권 시장과 30년 고정 모 기지 이자율 간의 가정 스프레드를 더해 5년 전망을 작성할 수 있다. ▶3면에 계속

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