Reverse Mortgage
미국 부동산
2026 년 5 월 8 일- 2026 년 5 월 14 일 C-3
▶1면 < 신용점수 평가 > 에 이어 2억 9,500만 명이 넘는 미국 소비자의 데이 터를 관리하는 기업으로서, 경제 주기 전반에 걸쳐 가장 공정하고 정확한 신용 결정을 지원 하는 데이터 세트 및 분석에 지속적으로 투자 하고 있다. AI는 데이터 수요 증가와 혁신 가 속화 등에 힘입어 지속적으로 성장하고 있다. 임대료와 공과금은 신용 점수에 포함되지 만, 집주인과 공과금 회사가 이를 보고하지 않을 수도 있다. 임대료 연체는 신용 보고서 에 기록될 수 있지만, 제때 납부한 경우에는 신용 점수에 제대로 반영되지 않는 경우가 많 았다. 밴티지스코어 4.0의 핵심 기능 중 하나 는 제때 납부한 임대료를 신용 점수에 반영할 수 있다. 밴티지스코어의 최고전략책임자 겸 경제학자는 월세를 제때 납부하는 사람은 주 택모기지 대출금도 제때 갚을 가능성이 높다 는 강력한 신호라고 보았다.
만약 세입자가 주택 구매를 고려하고 신용 점수를 개선하고자 한다면, 집주인이 제때 납 부한 내역을 신용평가기관에 보고하는지 확 인해야 한다. 집주인이 보고하지 않더라도 캘 리포니아와 같은 일부 주에서는 세입자의 요 청이 있을 경우 집주인이 의무적으로 보고해 야 한다. 제때 납부 내역이 보고되면 신용 점 수가 최대 100점까지 오를 수 있다. 또한, 공과금 제때 납부 내역이 신용평가기 관에 보고될 경우에도 점수 향상에 도움이 된 다. 그렇다면 치솟는 공과금 때문에 연체된 금액은 신용 점수에 악영향을 미칠까? 다행 히 대부분의 공과금 회사는 납부 내역을 신용 평가기관에 제공하지 않는다. 다만, 미납금이 추심 절차로 넘어가는 경우에는 예외다. 그리 고 분할 상환 계획을 세운 경우 연체로 기록 되지 않는다.
주택 모기지 대출 신청에 대한 새로운 변화 에퀴팩스와 FICO 에서 근무했던 신용 전문 가에 따르면, 과거에는 주택 모기지 대출을
24 개월간 부채와 납부 추세 감안 빚을 일시에 모두 갚았을 때 ' 측정 불가 '
신청하기 최소 몇 달 전에 신용카드 대금을 전액 상환하는 것이 일반적인 조언이었다. 그 런데 바뀐 상황에서도 여전히 이것은 좋은 조 언이라고 덧붙였다. 하지만 신용 점수에 추세 데이터가 반영되면서 사람들은 지난 1 년 또 는 그 이상의 기간을 고려해야 한다. 동시에, 이미 높은 신용 점수를 가진 사람은 너무 걱정할 필요가 없다. 연체 기록은 7 년 동 안 신용 기록에 남지만, 2 년 전에 발생한 이월 잔액은 대출 이자율에 큰 영향을 미치지 않는 다. 신용 점수가 매우 높은 사람은 앞으로도 계속 높은 신용 점수를 유지하게 된다. 과거 대출 잔액이 잠재적으로 우대 금리 적용 대상 에서 제외될 수 있다. 주택 모기지 대출을 신 청하기 전에 신용 점수를 최대한 높이려는 강 박적인 사람이라면, 더 긴 준비 기간이 필요 하다. 모든 신용 점수의 배경은 다를 수 있지 만, 잠재적 대출자들은 최근 부채 관리 상태 가 지금처럼 깔끔하지 않았다고 해서 지나치 게 걱정할 필요는 없다. 일반적으로 문제가 최근에 발생할수록 그 영향이 더 크다. 반대 로 부채 관리 상태가 좋았던 기간이 길수록 신용 점수는 더 높아진다. 패니메와 프레디맥을 감독하는 기관인 연방 주택금융국( FHFA) 윌리엄 풀테 국장은 패 니메와 프레디맥의 신용 점수 상향 조정은 매 우 중요한 의미를 지닌다고 말했다. 밴티지스 코어 4.0 이 도입됨에 따라 패니메 또는 프레 디맥을 통해 주택 모기지 대출을 받을 자격이 있는 사람이 약 490 만 명에 달할 수 있다. 이 는 곧 490 만 명이 모두 주택 구매 시장에 뛰어 든다는 의미는 아니다. 하지만 이는 대출기관 과 투자자들이 차용자의 상환 위험을 더 명확
하게 파악할 수 있게 되어 주택 모기지 대출 이자율이 더욱 정확하게 책정될 수 있다는 것 을 의미한다. 신용 점수 체계 변화로 인해 주 택 모기지 대출 신청이 급증할 것으로 예상되 지는 않는다. 기대감이 현실을 앞지를 수 있 다. 전국소비자법센터( NCLC) 의 소비자 보 고 및 데이터 옹호 담당 책임자는 이번 변화 가 오랫동안 기다려온 결과지만 아마도 극소 수의 사람들만 혜택을 볼 것이라고 아쉬워했 다. 올봄과 그 이후에도 주택 구매자들이 직 면할 더 큰 문제가 있다. 분명히 이 나라의 주택 소유율에 대한 진짜 문제는 신용 점수 가 아니라 주택 가격이 너무 높다는 것이다.
신용 점수 없이 주택 모기지 대출이 필요할 때 어떻게 해야 할까? 대부분의 사람들이 제기하는 현실적인 문제 는 주택 소유다. 집을 사기 전까지 몇 년 동안 신용 점수가 없었고 집을 살 때가 되어서야 수동 심사를 받는다. 수동 심사는 FICO 점수 대신 임대료, 공과금, 기타 정기 청구서의 납 부 이력을 사용해 대출 신청자를 평가한다. 이런 과정에서는 점수가 높든 낮든 관계없이 신용점수가 똑같이 동일하게 작용하기에 중 요하다. 현금으로 구매한다면 신용 점수는 아 무런 의미가 없다는 점도 중요하다.
신용 점수가 실제로 측정하는 것 새로운 FICO 점수는 부채 규모, 대출 빈도, 사용률, 부채 유지 기간 및 부채 유형을 고 려한다. 모든 구성 요소는 적극적으로 돈을 빌리는 활동을 전제로 한다. 모든 빚을 갚고 새로운 빚을 지지 않는다고 해서 신용 점수
가 높은 상태로 유지되는 것은 아니다. 결국 사라지게 된다. 1,500 달러의 의료비 빚이나, 1,500 달러의 신용카드 빚을 갚거나 기록을 삭 제한 후, 이제 더 이상 돈을 빌리지 않겠다고 결정하면 어떻게 될까? 신용 점수는 사라진 다. 신용 점수가 완전히 사라지는 데는 6 개월 에서 12 개월 정도 걸린다. 하지만 이는 나쁜 일이 아니다. 오히려 매우 긍정적인 현상이 다. 그런데도 대부분의 사람들은 이런 사실을 알지 못한다. 신용 점수가 0 이거나 측정 불가 인 것은 단순히 부채 활동이 없다는 것을 의 미한다. 기업들은 개인들이 빚을 지기를 바란 다. 그러므로 금융기관 입장에서는 소비자가 좋아하고 게임처럼 즐길 수 있는 방식으로 신 용 점수를 매기는 시스템을 만드는 것이 가장 유리하다. 신용 점수가 0 점인 사람에게는 돈 이 없고 돈을 벌 수 있는 방법이 없다. 어떤 금 융기관도 어떤 개인이 신용 점수가 0 점인 것 으로 이득을 얻지 못한다. 그러므로 신용 점 수가 0 점이 되는 것에 대한 광고는 존재하지 않으며 이를 내세울 이유도 없다. 신용 점수를 쌓고, 보호하고, FICO 점수를 관리하는 것에 대한 광고는 수없이 많이 볼 수 있다. 하지만 빚을 모두 갚아서 신용 점수 가 사라지는 순간을 축하하는 광고는 단 한 번도 본 적이 없을 것이다.
신용 점수에 대한 불안감을 제외하면 빚보 다 저축이 많은 사람은 바뀐 규정이 타당하 다. 거의 1 만 달러의 저축이 있고, 은퇴 자금 으로 15 % 를 적립하고 있으며, 총 빚은 3 천 달 러에 불과하다면 모든 빚을 갚고도 저축의 대 부분을 지킬 수 있다. 신용 보고서에 있는 부 정 항목은 부채 통합을 통해 점수를 높이려는 편법이 아니라, 직접 이의를 제기해야 한다.
신용 점수를 높이기 위해 부채를 통합하는 것은 잘못된 목표다. 부채를 없애는 것이 아 니라 재조정하는 것이며, 신용 점수를 높이는 활동을 계속 유지하게 되는데, 더 나은 방법 은 그런 활동을 중단하는 것이다.
주택 수요가 감소한 이유
부모 세대는 자녀들의 주택 구입 노력 부족 탓
|
< 김선영 기자 >
주택 구매에 부정적인 요인들이 주택 매매 를 저조하게 만들고 있다. 그중 하나는 베이비 붐 세대가 젊은 세대들이 집을 구입하는 데 별 로 노력을 하지 않기 때문이라고 한다. 그래서 이들은 더 열심히 노력해야 한다고 주문한다. 주택 시장의 통계가 보여주는 수치를 보면 집 값이 소득에 비해 너무 높아서 구입할 수 없고 주택 소유주가 되었을 때 집에 들어가는 비용 이 급등해서 도저히 유지할 수 없다는 판단도 원인 중 하나다. 이 모든 것들을 원인으로 꼽 는 이유를 보면 나름 일리가 있다. 젊은 세대가 충분히 열심히 일하지 않고 집 을 살려는 의지가 적다는 베이비붐 세대의 생 각은 대부분 고정관념처럼 들릴 수 있다. 그런
|
데 조사에 따르면 베이비붐 세대의 무려 57 % 가 젊은 세대가 집을 살 여력이 없는 이유가 바로 그들의 노력 부족 때문이라고 생각하는 것으로 나타났다. 반면, 젊은 세대가 좀 더 책 임감 있게 행동한다면 주택 소유자가 될 수 있 을 것이라고 64 % 가 답했다. 아마도 자신들의 자녀들을 보고 판단한 결과일 것이다.
다행히도 주택 시장 데이터는 이런 주장을 뒷받침하지 않는다. 2026 년 CBRE 의 조사에 따르면, 전국 25 대 주요 주택 시장 거의 모든 곳에서 2019 년 이후 중간 가격의 주택을 구매 할 여력이 있는 세입자의 비율이 감소했다. 보 고서에 따르면, 주택 구매 프리미엄( 해당 시 장의 평균 임대료 대비 월 모기지 상환액) 또 한 2019 년에서 2025 년 사이에 거의 모든 시장
|
에서 증가했다. 일부 지역에서는 이 기간 동안 거의 두 배로 상승했다. 게다가 이 수치에는 주택을 구입한 후 매년 주택 유지에 지출하는 비용은 포함되지 않았다. 이 모든 것이 주택 구매 희망자들에게 충분 한 어려움을 안겨주는 가운데, 베이비붐 세대 의 절반 이상이 젊은 세대가 더 많은 노력을 기울여야 한다고 생각하는 것으로 나타난 조 사에서 베이비붐 세대의 54 % 는 현재 거주하 는 집을 팔 계획이 없다고 답했다. 이런 현상 은 다른 사회경제적 요인들과 결합되어 주택 소유를 더욱 어렵게 만드는 병목 현상을 초래 하고 있다. 설령 2026 년에 모기지 이자율 하락 으로 주택 시장이 성장하더라도 상황은 나아 지지 않을 것으로 보인다. |
주택 구입 노력을 더 하라는 잘못된 생각 주택을 구입하기 위해 더 열심히 노력하라 는 접근 방식은 현대 주택 경제와는 맞지 않 는다. 어떻게 보더라도, 2020년대에 집을 사 는 것은 베이비붐 세대가 주로 주택 소유자가 되었던 1970년대와 1980년대에 비해 훨씬 더 어려운 일이다. 버클리 경제 리뷰( Berkeley Economic Review) 의 분석에 따르면, 베이비 붐 세대의 45 % 가 25세에서 34세 사이에 주택 소유자가 된 반면, 밀레니얼 세대는 37 % 만이 같은 경험을 했다. 하버드 대학교의 2025년 주 택 현황 보고서에 따르면, 주택 구매 감소의 원인은 높은 주택 매물 가격, 높은 이자율, 그 리고 정체된 임금과 높은 임대료로 인한 재정 적 어려움으로 설명된다. ▶7면에 계속 |
검증된 실력으로 잘 팔고, 잘 사드리는
Best Condition! Best Rate!
LifeTime Top Producer NVAR Diamond Award
Open House: 5 / 9 Sat. 1:00- 3:00pm, 3744 Browntown Rd, Front Royal VA22630
Reverse Mortgage
( 62 세 이상)
SBA, COMMERCIAL LOAN
프론트 로얄, 빅 램블러 하우스 $ 719,000
완전히 리모델링된 방 6, 욕실 3, 사면 벽돌로 튼튼하게 지어진 실 거주면적 3,896 Sqft 의 넓은 램블러 주택. 뒷마당이 셰넌도어 국립공원과 접해 있는 5.6 에이커의 아름다운 부지, 새롭게 시공된 원형 아스팔트 진입로, 프론트 포치에서 펼쳐 지는 환상적인 파노라믹의 절경. 디테일이 살아 있는 럭셔리한 건축 시설과 자연의 완벽한 조화를 선사하는 집. 1 층에도 별도의 출입문, 부엌, 세탁실이 있어서 두 집 살림을 하거나 국립공원 여행객을 위한 에어비앤비 수익 사업에 최적인 주택임. 모든 가전제품, HVAC, 온수기 등의 기계시설을 새로 교체했고 집 전체 안팎의 새 페인트, 뒷마당의 새 스톤 페티오 등 모든 것 이 완벽하게 업데이트되어 더 이상 손볼 것이 없는 집.
렌탈 리스팅도 Professional Photo, Virtual Staging, Floor Plan 제공하여 좋은 테난트 바로 찾아 드리며 매니지먼트 비용없이 끝까지 서비스합니다.
Grace Home Realty & Investment
P. 703-891-8500 / F. 703-891-7300