< 홍성호 기자 >

주택 공급 확대를 목표로 기관투자자의 주 택 구매 금지 법안이 상원을 통과했다. 월가 투자자와 일반 주택 구매자 간의 대립 구도 는 공개 토론을 넘어 최근 발표된 행정 명령, 후속 지침, 그리고 ' 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act)' 에서 볼 수 있 듯이 초당적인 정책 제안으로 전환되었다. 양 당은 초당적으로 찬성 89 표, 반대 10 표로 통 과시켰다. 이로써 하원에서는 월가의 주택 시장 개입 을 제한하는 논란이 많은 조항을 둘러싼 공 방이 예상된다. 이 모든 제안은 대규모 기업 의 단독주택 매입을 금지하는 것을 목표로 한 다. 이런 제안들은 대기업의 주택 구매를 막 음으로써 자금력이 풍부한 수요를 억제하고, 결과적으로 주택 재고를 확보해 일반 개인 주 택 구매자의 주택 구매력을 향상시킬 수 있다 는 가정에서 기반한다. 상원에서 ' 21 세기 주택법 ' 이 통과되면서 이 런 논의는 전국적으로 가속화되었다. 금지 법 안의 기본 틀이 하원으로 넘어가 조정 절차를 거치게 되면서, 구체적인 정의와 소유권 기준

에 대한 논쟁이 계속되는 가운데, 실제 기관 투자자의 규모를 명확하게 파악하는 것이 더 욱 중요해졌다. 금지 법안에 대한 정치적 추 진력은 분명하지만, 구체적인 실행 방안은 아 직 확정되지 않았다. 대규모 기업 투자자의 정의, 매각 전 보유 기간, 다양한 사업 모델에 대한 면제 범위 등 중요한 세부 사항들을 명 확히 확정해야 한다. 더 나아가, 투자 활동 제한은 최근 제안 된 ' 21 세기 주택법( 21st Century ROAD to Housing Act)' 의 핵심 정책 수단 중 하나다. 이 법안은 기업 활동에 대한 집중적인 감독과 신규 건설 촉진을 위한 광범위한 규제 완화를 결합해 국가적 주택 부족 문제를 완화하는 것 을 목표로 한다. 이 법안의 핵심 논란은 투자자 가운데 기관 투자자의 비율이 적어서 실제로 이들의 주택 소유가 금지되더라도 늘어나는 주택은 미미 한 수준이라는 사실이다. 또한 이들의 주택 소유가 주택 임대에 목적을 둔 것이기 때문에 임대료가 상승할 수 있다는 우려다.

현재 상황

법안에 규정한 기관투자자를 어떻게 정할 것인지는 현재 주택시장에서 투자자의 현황 을 파악해야 정확하게 그 영향과 효과를 분 석할 수 있다. 법안이 주택 공급을 늘려 주택 소유를 쉽게 유도하기 위한 것이라고 하지만 투자자의 현 황이 이를 뒷받침하지 못할 수도 있다. 지난 10 년간 기관 투자자들의 단독주택 시장 실제 매입 규모를 정량화하고, 포트폴리오 규모 정 의에 따른 변동성을 분석해, 투자자의 지리적 분포와 지역적 집중도를 파악한다면 정확한 영향을 알 수 있다. 일반적인 투자자 보고서에서는 50 채 이상의 주택을 매입한 투자자를 대규모 투자자로 정 의한다. 그러나 대규모 투자자 범주의 최상위 그룹, 즉 2015 년에서 2025 년 사이에 주택 구매 건수가 350 건을 넘는 기관 투자자를 21 세기 주택법( ROAD to Housing Act) 에서 정한 기준에 따라 분석하면 상황은 약간 다른 모 습을 보여준다. 향후 단독주택 구매에서 가장 큰 규모의 기 업 투자자만을 금지할 경우 발생할 수 있는 잠재적 영향을 보다 정확하게 평가해야만 이

법안의 장단점을 이해할 수 있다.

기관 투자자 금지의 최종적인 영향은 기관 투자자의 정의와 시행 방식에 따라 크게 달라 지겠지만, 가장 큰 규모의 투자자들이 주택 시장에서 차지하는 비중은 제한적인 것으로 나타났다. 전국적인 영향력은 미미하며, 그 마저도 점차 감소하고 있다. 지난 10 년간 기 관 투자자는 전체 투자 구매의 약 12 % 를 차지 했지만, 전국 단독주택 판매량에서는 약 1 % 에 불과했다. 더욱이, 기관 투자자의 구매 활 동은 2021 년 정점을 찍은 이후 꾸준히 감소 하고 있다. 기관 투자자는 높은 집중도에도 불구하고 단독 주택 시장을 지배하지는 못하고 있다. 기관 투자자들의 구매는 주로 주택 공급이 풍 부하고 가격이 저렴한 남부 지역( Sun Belt) 의 몇몇 시장에 집중되어 있다. 하지만 이런 투자 집중 지역에서도 기관 투자자의 전체 구 매 비중은 최대 4.4 % 에 불과하다. 반대로 주 택 공급이 부족하고 심각한 주택난을 겪는 대 도시에서는 기관 투자자의 존재감이 거의 느 껴지지 않는다.

▶3 면에 계속

of Counsel / Retired

변호사

Dan D. Park( 단 박)

변호사

Roopal Gupta( 루팔 굽다)

사무장

Yoon Hee Ahn( 안윤희)

저녁 & 주말 � 전화상담 � 가능 Cell. 571-564-3282