▶5면 < 주택가격 > 에 이어 이런 조건들, 즉 자물쇠 효과, 시장 침체, 주 택 자산 가치 상승, 그리고 이사를 강요하는 경 제적 이유가 사리지자 잠재적 판매자들이 가 격을 낮추기보다는 매물을 철회하도록 만들 었다( 매물 철회 급증). 이런 요인들이 복합적 으로 작용해 전국 대도시 지역의 주택 가격 하 락 압력을 제한했다. 즉, 많은 잠재적 판매자 들은 낮은 모기지 이자율로 인해 현재 재정적 으로 유리한 위치에 있고, 이사를 할 필요가 없다. 많은 경우, 너무 낮다고 생각하는 가격 을 받아들이기보다는 기다리는 것을 선택하 고 있다. 그 결과, 주택 매매는 30년 만에 최저 수준에 머물렀고, 주택 가격은 대체로 안정적 인 수준을 유지했다.

1) 이자율 자물쇠 효과: 판매자 감소 및 필 수 구매자 증가 이자율 자물쇠 효과는 이번 시장 마찰을 가 져온 주요 구조적 특징 중 하나다. 최근 주택 모기지 대출 분석에 따르면, 상당수의 주택 소 유자가 여전히 현재 이자율보다 훨씬 낮은 이 자율을 유지하고 있다. 차입자의 50 % 이상이 4 % 미만의 모기지 이자율을 받고 있다. 많은 가구에게 이사를 한다는 것은 낮은 주택 모기 지 대출을 거의 두 배나 높은 이자율로 갈아타 는 것을 의미한다. 전국적으로 2026 년 1 월 신 규 매물 등록 건수는 2022 년 1 월 대비 1.7 % 증 가에 그쳐 4 년 동안 거의 변동이 없었다. 북동 부 지역에서는 신규 매물 등록 건수가 같은 기 간 동안 13.5 % 감소했고, 중서부 지역에서는 10.3 % 감소했다. 이 지역들은 재고 증가율이 가장 낮은 지역으로, 주택 소유자들이 이사할 경우 가장 큰 비용 증가에 직면하는 지역이다. 하지만 자물쇠 효과로 인해 사람들이 시장에 서 이탈하면서 주택 공급과 수요가 모두 감소 했는데 가격 상승 압력을 가했다. 여기에는 두 가지 주요 이유가 있다. 첫째, 주택 시장이

공급 부족 상태이고 판매자에게 유리할 때, 자 물쇠 효과는 시장을 더욱 경색시킨다. 의자뺏 기 게임에서 한 사람과 의자 하나를 치우면 남 은 자리를 차지하기 위한 경쟁이 더욱 치열해 지는 것과 같다. 둘째, 자물쇠 효과는 여유로 운 구매자들을 시장에서 많이 이탈시켜, 이사 하거나 필요에 의해 구매하는 사람들의 비중 을 상대적으로 높인다. 이는 자연스럽게 선택 의 폭이 좁아진 구매자들이 필요한 것을 얻기 위해 프리미엄을 지불할 의향이 있는 것으로 나타난다. 이것이 바로 오퍼 가격의 상승으로 나타났다.

2) 장기적인 효과: 매물 기간 증가 vs. 신규 매물 증가 2022 년 1 월 이후 전국적으로 활성 매물 수가 142 % 증가했지만, 이 수치는 중요한 구성 변 화를 숨기고 있다. 전반적으로, 특히 최근에 는 신규 매물 유입보다는 기존 매물의 재고로 인해 장기 재고가 증가했다. 2021 년과 2022 년 초에는 전국적으로 신규 매물이 전체 활성 매 물의 약 85 %~ 90 % 를 차지했다. 주택 거래는 2022 년 1 월 평균 59 일에서 2026 년 1 월 평균 78 일로 늘어나 느리게 진행되었고, 재고 회전율 도 팬데믹 이전 1 월 평균 84 % 보다 이례적으 로 느렸다. 2026 년 1 월에는 이 비율이 36 % 까 지 떨어졌다. 이런 변화는 시장에 꾸준히 진입 하는 신규 매물보다는 주택이 더 오랫동안 시 장에 나와 있는 활성 재고 증가에 기인한다는 것을 보여준다. 판매자들은 빠른 거래를 위해 공격적으로 가격을 책정하기보다는 인내심을 갖고 가격 수준을 시험하며 구매자를 기다리 고 있다. 물론, 시장에 나와 있는 기간이 길어 진다는 것은 구매자에게 더 유리한 방향으로 시장이 움직이고 있음을 의미한다. 시장의 속 도가 느릴수록 가격 조정 과정도 느려진다. 공 급이 물량 증가보다는 장기적으로 축적될 경 우, 구매자와 판매자가 정확한 가격 신호를 얻

는 데 시간이 더 오래 걸리기 때문에 시장 가 격 조정에도 더 오랜 시간이 소요된다. 이는 경직된 시장의 본질적인 특징이다. 거래 회전 율이 낮으면 즉, 판매량이 적으면 적정 가격 발견의 기회도 줄어든다.

3) 매물 취소 효과: 가격 하락의 안전장치 주택 가격 하락을 제한하는 세 번째 요인은 매물 취소의 증가다. 2025 년 한 해 동안 매물 취소가 크게 증가했는데, 이는 변화하는 주택 시장의 현실에 직면하고 싶지 않은 판매자들 에게 일종의 " 비상 탈출구 " 역할을 했다. 이런 현실 부정은 자기 충족적 예언이 되기도 했는 데, 매물 취소라는 탈출구를 택함으로써 가격 하락 압력에 기여하는 공급이 제거되기 때문 이다. 지난 5 년간 1 월 매물 취소 건수는 재고 매물 대비 두 배 이상, 신규 매물 대비 네 배로 증가했다. 많은 경우, 매물 취소는 판매자의 재 정적 어려움 때문이 아니라 판매자의 특권 의 식을 반영한다. 오늘날 주택 소유자들은 역사 적으로 높은 수준의 주택 자산을 보유하고 있 다. 대다수가 낮은 고정 모기지 이자율을 이용 하고 있다. 이런 상황은 판매자에게 유연성을 부여하고, 원하는 가격을 받을 때까지 매물을 올렸다가 철회하고, 다시 올리는 과정을 반복 할 수 있는 여유를 제공한다. 결과적으로 시장 은 재고가 해소되기보다는 정체되는 경향을 보인다. 간단히 말해, 매물 취소는 활성 재고 의 증가를 억제하고 일반적으로 가격 조정을 가속화하는 피드백 경로를 차단해 추가 하락 을 막는 데 도움이 된다.

가격이 아닌 물량 증가를 통한 조정 이런 세 가지 요인을 종합적으로 고려하면 지난 4 년간 주택 시장의 핵심적인 수수께끼인 가격 상승의 이유를 풀 수 있다. 자물쇠 효과 는 주요 지역에서 신규 매물 유입을 제한했다. 재고 증가는 새로운 판매자의 지속적인 유입

보다는 매물 대기 기간의 연장을 반영한 것이 다. 그리고 구매 수요 감소에 직면하고, 낮은 이자율과 최근의 자본 이득에 힘입어 많은 잠 재적 판매자들은 가격을 대폭 인하하기보다 는 매물을 철회하는 쪽을 선택했다. 주택 수요에 대한 충격은 가격보다는 거래량 측면에서 주로 나타났다. 이는 이자율 상승이 공급 감소외에도 다방면으로 영향을 미쳤기 때문이다. 이런 역학 관계로 인해 시장이 표면 적으로는 완화된 것처럼 보이지만, 주택 구매 력은 여전히 불안정한 상태다. 주택 시장은 가 격 폭락 없이 활동이 급격히 위축되는 현상을 겪었는데, 이는 통화 정책 및 거시 경제 측면에 서 " 연착륙 " 과 유사한 현상이라 할 수 있다. 그 렇다면 주택 시장은 앞으로 어떻게 될까? 이상 적으로는 이자율 인하에 힘입어 판매량과 거 래량이 회복되는 순조로운 도약이 이뤄져야 하지만, 주택 구매력 문제를 심화시키는 가격 상승 압력은 쉽게 사라지지 않을 수 있다.

순조로운 도약이 보장되는 것은 아니지만, 충분히 가능한 경로가 있다. 주택 모기지 이 자율 하락은 그 자체로 수요를 촉진하고 가격 상승 압력을 가한다. 하지만 동시에 기존 주 택 소유자들이 관망세를 벗어나 매물을 내놓 게 만든다. 기존 소유자들이 매물을 내놓고 새 집을 구매하면, 수요를 늘리는 동시에 공급 측 면에도 기여하게 된다. 이런 역동성은 특히 재 고가 팬데믹 이전 수준에 미치지 못하는 공급 부족 시장에서 매우 중요하다. 이런 선순환 과정이 진행되고 있는지 알 수 있다. 초기 징후는 신규 매물 증가세 강화, 계 약 진행 중인 매물 증가, 그리고 매물 취소 감 소다. 수요와 함께 공급이 확대된다면, 시장은 저금리로 인한 주택 구매력 향상 효과를 상쇄 하는 가격 변동성을 다시 불러일으키지 않고 도 활성화될 수 있다. 지속 가능한 회복은 바 로 이런 수요 확대와 매물 증가에 따른 균형 에 달려 있다.