미국 부동산 / 한국 부동산

2025 년 6 월 27 일- 2025 년 7 월 3 일 C-11

▶5 면 < 비공개 매물 > 에 이어 컴파스는 5 월 28 일에 발효되어 6 월 30 일부 터 시행될 이 규칙이 주택 검색 사이트에서 의 경쟁을 억제하기 위해 고안되었다고 주장 했다. " Zillow 금지법 " 은 부동산 중개인을 위 한 규칙을 자주 정하는 중개인 협회인 전국부 동산중개인협회( NAR) 가 제정한 Clear Cooperation 이라는 2019 년 정책에 편승한 것이 다. 이 정책에 따르면 부동산 중개인이 부동 산을 공개적으로 마케팅하는 경우( 예: 웹사 이트에 게시하거나, 이메일로 보내거나, 소셜 미디어에 게시) 영업일 기준 1 일 이내에 해당 목록을 지역 다중 리스팅 서비스( MLS) 에 제 출해야 한다. MLS 는 부동산 중개인이 간소 화된 방식으로 부동산 매물을 공유하는 데 사 용하는 전국 협력 데이터베이스이다.

소송에 따르면 " 질로우 금지” 조항은 주택 판매자가 질로우 외부에서 주택을 판매하는 것을 어렵게 만들고 실제로 거의 불가능하게 만들기 위해 고안되었고, 질로우가 주택 소유 자의 매물을 선점해 판매하고 이를 통해 돈을 버는 질로우에 모든 목록을 게시하도록 강제 하기 위한 시도 " 라고 주장했다. 질로우는 컴파스의 소송 성격에 이의를 제 기하면서 소송은 근거가 없으며 새로운 규칙 은 공정성의 정신으로 제정되었다고 주장했 다. 질로우는 새로운 정책이 지난 한 해 동안 인기를 얻은 중개업체들의 독점 매물 판매 전 략에 대응하기 위한 것이라고 밝혔다.

컴파스는 질로우가 시장 지배력을 유지 하기 위해 부동산 업계의 다른 회사, 주택 검색 경쟁사 레드핀( Redfin) 및 중개업체 eXp Realty 와 공모했다고 비난했다. 레드 핀( Redfin) 과 eXp Realty 는 질로우의 새로 운 규칙이 발표된 후 이를 채택하고 준수하 기로 합의했다. 컴파스는 레드핀( Redfin) 과 eXp Realty 가 공모자라고 비난했지만 소송 의 피고로 지명되지는 않았다. eXp Realty 는 성명을 통해 " 공모의 암시는 명백히 거짓 " 이며 사업 전략은 독립적으로 개발되었다고 밝혔다. 한번도 흑자를 낸 적이 없는 회사인 컴파스 가 소송에서 현금과 신뢰를 불태우기로 선택 한 것은 아이러니라고 비난했다. 그리고 소비 자에게 접근 권한을 부여한 질로우를 고소하 는 것은 전략이 아니라 절박함이라고 반박했 다. 질로우는 성명에서 이 문제의 핵심은 매물 목록이 공개적으로 판매될 때 질로우를 포함 한 모든 플랫폼에서 모든 구매자가 매물 정 보에 접근할 수 있어야 한다는 간단한 원칙 에 기반한다고 했다. 매물 정보를 숨기면 매 물 시장이 각각의 중개업체로 쪼개지고 소비 자 선택이 제한된다. 결과적으로 주택 소유에 대한 장벽이 생겨 구매자, 판매자 및 업계 전 반에 좋지 않으며, 특히 재고 및 경제성이 제 한된 현재의 주택 시장 환경에서 더욱 악화된 다고 말했다.

원인은 비공개 독점 리스팅 누군가가 대중의 눈에 띄지 않게 자신의 집

을 필 수 있는 정당한 이유가 있다고 부동산 중개인들은 주장한다. 예를 들어 유명인과 기 타 공적 인사들은 집 주소나 사진을 광고하고 싶지 않을 수 있다. 그러나 지난 몇 년 동안 주 택 구매자 수요가 공급을 크게 앞지르면서 시 장 전반의 비공개 독점 리스팅은 선별된 구매 자만 수요가 많은 주택에 대한 우선적인 접근 을 할 수 있음을 의미한다. 그리고 부동산 중개인은 주택 소유자에게 더 높은 가격을 보장하고 더 빠른 판매 서비 스를 내세우고 비공개 독점 매물로 자신에게 제공할 것을 설득한다. 그 이유는 당연히 수 요가 많은 상황에서 독점 매물은 더 높은 수 입을 가져다주기 때문이다. 비공개 독점 매물 은 사실은 특정 주택 판매자가 원하는 것이라 기보다 부동산 중개인이 더 원하는 것이기도 하다. 컴파스가 주택을 오프마켓에 등록하는 유일한 중개업체는 아니지만, 이 관행은 중개 인이 주택 목록을 마케팅하는 방법의 시그니 처 부분이 되었다. 주거용 부동산 업계의 다른 전문가들은 이 런 관행이 배타적이며 부동산 중개인에 대한 소비자의 신뢰를 더욱 깎아내릴 위험이 있다 고 주장한다. 재고의 일부가 모두의 시야에 서 사라지고 소수의 사람들에게만 보인다면, 정의에 따르면 이것은 다른 사람들에게 해를 끼칠 배타적 행동이라고 미국 최대의 부동산 중개 회사 중 하나인 이엑스피 리얼티( eXp Realty) 는 말했다. 실제로 배타적 독점 매물 의 거래는 특별한 상황에서 부득이한 경우에 만 진행되는 것이 타당하다. 연예인이나 공인 의 주택 판매는 전체 주택 거래 중에서 0.3 % 정보에 불과하다. 가격 상승과 높은 주택 모

기지 이자율로 인해 일부 잠재 주택 구매자 들이 주택 구매를 미루면서 주택 매매 속도 가 정체되자 컴파스는 소송을 당했다. 컴파스 는 질로우가 일부 매물을 부동산 중개인과 주 택 구매자에게 ' 특정 개인 전용 ' 으로 먼저 등 록한 후, 자사의 공개 검색 플랫폼에 ' 곧 공개 ' 단계로 게시하는 전략을 훼손하고 있다고 지 적했다. 질로우는 6 월 30 일부터 공개 매물 데 이터베이스인 다중 매물 서비스( MLS) 에 등 록되기 전 하루 이상 비공개로 마케팅된 매물 을 차단할 계획이다. 비공개 독점 매물은 24 시간 동안 적용되는 것으로 이 시간에 판매가 진행되지 않으면 MLS 를 통해 공개 매물로 등록된다. 그런데 질로우는 이런 비공개 매물 의 공개 매물로의 전환을 받아들이지 않겠다 는 결정이다. 컴파스는 이것이 독점 행위라고 비난하면서 소송을 제기했다. 이 금지 조항은 2015 년 질 로우가 20 억 달러에 인수한 부동산 포털 트 룰리아( Trulia) 에도 적용된다. eXp 의 최고 경영자도 성명을 통해 자사는 시장 상황에 대 응해 전략을 개발했고, 공모 혐의는 명백히 거짓이라고 밝혔다. 레드핀( Redfin) 은 즉시 대응하지 않았다. 본 사건은 컴파스 대 질로 우 소송( Compass Inc vs. Zillow Inc) 사건 으로, 뉴욕 남부 연방지방법원에서 사건번호 25-05201 번으로 심리된다.

결과적으로 돈을 더 벌기 위해

비평가들은 비공개 독점 리스팅 전략이 주 택 판매자로 하여금 다른 컴파스 소속 중개인 이 대표하는 주택 구매자와 거래를 하도록 불 공정하게 압박해 중개업체가 거래 양측으로

부터 수수료를 징수하는 결과를 낳는다고 말 한다. 즉, 같은 회사 안에서 비공개 매물을 확 보한 중개인이 있고 이를 판매하는 중개인이 있다. 리스팅 에이전트에게 수수료를 줘야 하 고 판매한 에이전트도 이제는 수수료를 받는 다. 한 회사에서 두 명의 에이전트가 하나의 거래에서 수수료 수입을 얻을 수 있다.

컴파스는 주택 판매자를 개인 거래로 밀어 넣는다는 혐의를 부인했다. 대신, 이 회사는 많은 판매자들이 모든 회사의 중개인이 서로 주택 목록을 공유하는 데 사용하는 데이터베 이스인 MLS( 다중 매물 등록 서비스) 에서 집 을 더 널리 공유하기 전에 자신의 집을 비공 개로 등록하는 것을 선택한다고 주장했다. 대 부분의 MLS 목록은 질로우와 레드핀( Redfin) 과 같은 온라인 주택 중개 웹사이트가 거 의 대부분 자동으로 공유하고 있다. 컴파스가 판매자에게 MLS 를 회피하도록 권유하고 비 공개 독점으로 확보하게 되면 MLS 는 최신 매물이 사라지고 동시에 질로우도 최신 매물 은 사라지게 된다. 주택 판매자는 자신의 주택이 어떻게 판매 되는지에 대한 선택권을 가질 자격이 있다고 컴파스는 강조했다. 첫날부터 MLS 에 매물 을 등록하고 공개적으로 마케팅을 시작하거 나 또는 MLS 에 등록하기 전에 개인적으로 집을 판매하기 위한 최상의 전략인 비공개 독 점을 선택할 수 있어야 한다고 주장한다. 컴 파스는 비공개 독점 리스팅을 최상의 전략이 라고 공공연히 선전하고 있다.

컴파스는 주택 판매자를 위해 " 3 단계 마케 팅 전략 " 을 사용한다고 공공연하게 비공개 리 스팅을 선전하고 유도한다. 주택 판매 가격을 " 테스트 " 하기 위한 비공개 독점 리스팅으로 시작된다. 그런 다음 " 출시 예정 " 단계에서는 " 공식적으로 " 시장에 출시되기 전에 구매자 의 관심을 끌기 위해 컴파스의 웹사이트에 매 물 목록을 표시한다. 마지막 단계는 " 모든 플랫폼에서 가동하는 것 " 으로, 이는 판매자가 모든 부동산 중개인 과 주택 구매자를 위해 온라인으로 집을 등 록하는 것을 의미한다. 현재 컴파스의 모든 상장 기업 중 약 35 % 가 " 컴파스 비공개 독 점 " 또는 " 컴파스 판매예정 " 으로 등재되었다 고 밝혔다. 컴패스는 지난해 비공개 리스팅 건수의 94 % 가 결국 공개 시장에서 매각됐다 고 밝혔다. MLS 를 시장에 내놓으려는 이 계 획이 말 그대로 고객의 요구에 의해 주도된다 면, 100 % 그 여정이 되어야 한다고 주장했다. 그러나 반대로, 판매자가 주도하지 않고 리 스팅 피치가 그 논의가 나오기도 전에 판매자 의 부동산이 MLS 에서 제외되어야 하는 이유 에 관한 것이라면 그건 시장 질서를 더럽히는 것에 불과하다고 비판한다. 컴파스의 소송은 주택 시장의 질서를 독점적으로 만드는 거꾸 로 가는 것이라고 대부분 주택 시장의 관계자 들은 우려한다. 부동산 중개업의 1 위 업체가 독점 매물을 조장하는 것은 분명 문제가 있 어 보이며 그것은 이익을 더 얻으려는 것에 서 출발한다.