미국 부동산 / 한국 부동산
2025 년 6 월 27 일- 2025 년 7 월 3 일 C-11
▶5 면 < 비공개 매물 > 에 이어 컴파스는 5 월 28 일에 발효되어 6 월 30 일부 터 시행될 이 규칙이 주택 검색 사이트에서 의 경쟁을 억제하기 위해 고안되었다고 주장 했다. " Zillow 금지법 " 은 부동산 중개인을 위 한 규칙을 자주 정하는 중개인 협회인 전국부 동산중개인협회( NAR) 가 제정한 Clear Cooperation 이라는 2019 년 정책에 편승한 것이 다. 이 정책에 따르면 부동산 중개인이 부동 산을 공개적으로 마케팅하는 경우( 예: 웹사 이트에 게시하거나, 이메일로 보내거나, 소셜 미디어에 게시) 영업일 기준 1 일 이내에 해당 목록을 지역 다중 리스팅 서비스( MLS) 에 제 출해야 한다. MLS 는 부동산 중개인이 간소 화된 방식으로 부동산 매물을 공유하는 데 사 용하는 전국 협력 데이터베이스이다.
소송에 따르면 " 질로우 금지” 조항은 주택 판매자가 질로우 외부에서 주택을 판매하는 것을 어렵게 만들고 실제로 거의 불가능하게 만들기 위해 고안되었고, 질로우가 주택 소유 자의 매물을 선점해 판매하고 이를 통해 돈을 버는 질로우에 모든 목록을 게시하도록 강제 하기 위한 시도 " 라고 주장했다. 질로우는 컴파스의 소송 성격에 이의를 제 기하면서 소송은 근거가 없으며 새로운 규칙 은 공정성의 정신으로 제정되었다고 주장했 다. 질로우는 새로운 정책이 지난 한 해 동안 인기를 얻은 중개업체들의 독점 매물 판매 전 략에 대응하기 위한 것이라고 밝혔다.
컴파스는 질로우가 시장 지배력을 유지 하기 위해 부동산 업계의 다른 회사, 주택 검색 경쟁사 레드핀( Redfin) 및 중개업체 eXp Realty 와 공모했다고 비난했다. 레드 핀( Redfin) 과 eXp Realty 는 질로우의 새로 운 규칙이 발표된 후 이를 채택하고 준수하 기로 합의했다. 컴파스는 레드핀( Redfin) 과 eXp Realty 가 공모자라고 비난했지만 소송 의 피고로 지명되지는 않았다. eXp Realty 는 성명을 통해 " 공모의 암시는 명백히 거짓 " 이며 사업 전략은 독립적으로 개발되었다고 밝혔다. 한번도 흑자를 낸 적이 없는 회사인 컴파스 가 소송에서 현금과 신뢰를 불태우기로 선택 한 것은 아이러니라고 비난했다. 그리고 소비 자에게 접근 권한을 부여한 질로우를 고소하 는 것은 전략이 아니라 절박함이라고 반박했 다. 질로우는 성명에서 이 문제의 핵심은 매물 목록이 공개적으로 판매될 때 질로우를 포함 한 모든 플랫폼에서 모든 구매자가 매물 정 보에 접근할 수 있어야 한다는 간단한 원칙 에 기반한다고 했다. 매물 정보를 숨기면 매 물 시장이 각각의 중개업체로 쪼개지고 소비 자 선택이 제한된다. 결과적으로 주택 소유에 대한 장벽이 생겨 구매자, 판매자 및 업계 전 반에 좋지 않으며, 특히 재고 및 경제성이 제 한된 현재의 주택 시장 환경에서 더욱 악화된 다고 말했다.
원인은 비공개 독점 리스팅 누군가가 대중의 눈에 띄지 않게 자신의 집
결과적으로 비싸게 판매하는 것이 목적 비공개 매물의 배타적 매매에 대한 독점 판정
을 필 수 있는 정당한 이유가 있다고 부동산 중개인들은 주장한다. 예를 들어 유명인과 기 타 공적 인사들은 집 주소나 사진을 광고하고 싶지 않을 수 있다. 그러나 지난 몇 년 동안 주 택 구매자 수요가 공급을 크게 앞지르면서 시 장 전반의 비공개 독점 리스팅은 선별된 구매 자만 수요가 많은 주택에 대한 우선적인 접근 을 할 수 있음을 의미한다. 그리고 부동산 중개인은 주택 소유자에게 더 높은 가격을 보장하고 더 빠른 판매 서비 스를 내세우고 비공개 독점 매물로 자신에게 제공할 것을 설득한다. 그 이유는 당연히 수 요가 많은 상황에서 독점 매물은 더 높은 수 입을 가져다주기 때문이다. 비공개 독점 매물 은 사실은 특정 주택 판매자가 원하는 것이라 기보다 부동산 중개인이 더 원하는 것이기도 하다. 컴파스가 주택을 오프마켓에 등록하는 유일한 중개업체는 아니지만, 이 관행은 중개 인이 주택 목록을 마케팅하는 방법의 시그니 처 부분이 되었다. 주거용 부동산 업계의 다른 전문가들은 이 런 관행이 배타적이며 부동산 중개인에 대한 소비자의 신뢰를 더욱 깎아내릴 위험이 있다 고 주장한다. 재고의 일부가 모두의 시야에 서 사라지고 소수의 사람들에게만 보인다면, 정의에 따르면 이것은 다른 사람들에게 해를 끼칠 배타적 행동이라고 미국 최대의 부동산 중개 회사 중 하나인 이엑스피 리얼티( eXp Realty) 는 말했다. 실제로 배타적 독점 매물 의 거래는 특별한 상황에서 부득이한 경우에 만 진행되는 것이 타당하다. 연예인이나 공인 의 주택 판매는 전체 주택 거래 중에서 0.3 % 정보에 불과하다. 가격 상승과 높은 주택 모
기지 이자율로 인해 일부 잠재 주택 구매자 들이 주택 구매를 미루면서 주택 매매 속도 가 정체되자 컴파스는 소송을 당했다. 컴파스 는 질로우가 일부 매물을 부동산 중개인과 주 택 구매자에게 ' 특정 개인 전용 ' 으로 먼저 등 록한 후, 자사의 공개 검색 플랫폼에 ' 곧 공개 ' 단계로 게시하는 전략을 훼손하고 있다고 지 적했다. 질로우는 6 월 30 일부터 공개 매물 데 이터베이스인 다중 매물 서비스( MLS) 에 등 록되기 전 하루 이상 비공개로 마케팅된 매물 을 차단할 계획이다. 비공개 독점 매물은 24 시간 동안 적용되는 것으로 이 시간에 판매가 진행되지 않으면 MLS 를 통해 공개 매물로 등록된다. 그런데 질로우는 이런 비공개 매물 의 공개 매물로의 전환을 받아들이지 않겠다 는 결정이다. 컴파스는 이것이 독점 행위라고 비난하면서 소송을 제기했다. 이 금지 조항은 2015 년 질 로우가 20 억 달러에 인수한 부동산 포털 트 룰리아( Trulia) 에도 적용된다. eXp 의 최고 경영자도 성명을 통해 자사는 시장 상황에 대 응해 전략을 개발했고, 공모 혐의는 명백히 거짓이라고 밝혔다. 레드핀( Redfin) 은 즉시 대응하지 않았다. 본 사건은 컴파스 대 질로 우 소송( Compass Inc vs. Zillow Inc) 사건 으로, 뉴욕 남부 연방지방법원에서 사건번호 25-05201 번으로 심리된다.
결과적으로 돈을 더 벌기 위해
비평가들은 비공개 독점 리스팅 전략이 주 택 판매자로 하여금 다른 컴파스 소속 중개인 이 대표하는 주택 구매자와 거래를 하도록 불 공정하게 압박해 중개업체가 거래 양측으로
부터 수수료를 징수하는 결과를 낳는다고 말 한다. 즉, 같은 회사 안에서 비공개 매물을 확 보한 중개인이 있고 이를 판매하는 중개인이 있다. 리스팅 에이전트에게 수수료를 줘야 하 고 판매한 에이전트도 이제는 수수료를 받는 다. 한 회사에서 두 명의 에이전트가 하나의 거래에서 수수료 수입을 얻을 수 있다.
컴파스는 주택 판매자를 개인 거래로 밀어 넣는다는 혐의를 부인했다. 대신, 이 회사는 많은 판매자들이 모든 회사의 중개인이 서로 주택 목록을 공유하는 데 사용하는 데이터베 이스인 MLS( 다중 매물 등록 서비스) 에서 집 을 더 널리 공유하기 전에 자신의 집을 비공 개로 등록하는 것을 선택한다고 주장했다. 대 부분의 MLS 목록은 질로우와 레드핀( Redfin) 과 같은 온라인 주택 중개 웹사이트가 거 의 대부분 자동으로 공유하고 있다. 컴파스가 판매자에게 MLS 를 회피하도록 권유하고 비 공개 독점으로 확보하게 되면 MLS 는 최신 매물이 사라지고 동시에 질로우도 최신 매물 은 사라지게 된다. 주택 판매자는 자신의 주택이 어떻게 판매 되는지에 대한 선택권을 가질 자격이 있다고 컴파스는 강조했다. 첫날부터 MLS 에 매물 을 등록하고 공개적으로 마케팅을 시작하거 나 또는 MLS 에 등록하기 전에 개인적으로 집을 판매하기 위한 최상의 전략인 비공개 독 점을 선택할 수 있어야 한다고 주장한다. 컴 파스는 비공개 독점 리스팅을 최상의 전략이 라고 공공연히 선전하고 있다.
컴파스는 주택 판매자를 위해 " 3 단계 마케 팅 전략 " 을 사용한다고 공공연하게 비공개 리 스팅을 선전하고 유도한다. 주택 판매 가격을 " 테스트 " 하기 위한 비공개 독점 리스팅으로 시작된다. 그런 다음 " 출시 예정 " 단계에서는 " 공식적으로 " 시장에 출시되기 전에 구매자 의 관심을 끌기 위해 컴파스의 웹사이트에 매 물 목록을 표시한다. 마지막 단계는 " 모든 플랫폼에서 가동하는 것 " 으로, 이는 판매자가 모든 부동산 중개인 과 주택 구매자를 위해 온라인으로 집을 등 록하는 것을 의미한다. 현재 컴파스의 모든 상장 기업 중 약 35 % 가 " 컴파스 비공개 독 점 " 또는 " 컴파스 판매예정 " 으로 등재되었다 고 밝혔다. 컴패스는 지난해 비공개 리스팅 건수의 94 % 가 결국 공개 시장에서 매각됐다 고 밝혔다. MLS 를 시장에 내놓으려는 이 계 획이 말 그대로 고객의 요구에 의해 주도된다 면, 100 % 그 여정이 되어야 한다고 주장했다. 그러나 반대로, 판매자가 주도하지 않고 리 스팅 피치가 그 논의가 나오기도 전에 판매자 의 부동산이 MLS 에서 제외되어야 하는 이유 에 관한 것이라면 그건 시장 질서를 더럽히는 것에 불과하다고 비판한다. 컴파스의 소송은 주택 시장의 질서를 독점적으로 만드는 거꾸 로 가는 것이라고 대부분 주택 시장의 관계자 들은 우려한다. 부동산 중개업의 1 위 업체가 독점 매물을 조장하는 것은 분명 문제가 있 어 보이며 그것은 이익을 더 얻으려는 것에 서 출발한다.
" 빌라 살아날까?" 서울 빌라 매매, 전세 사기 사태 이후 최대
서울 아파트값 급등에... 정부, 규제지역 확대 · 대출 규제 강화 추진
서울 빌라 매매시장이 회복세를 보여주고 있다. 거래량이 전세 사기가 심각한 사회문제 로 떠올랐던 2022 년 하반기 이후 약 3 년 만에 최대치를 기록했고 가격도 꾸준히 오르는 모 습이다. 너무 비싼 아파트 대신 빌라를 찾는 수요와 공급 확대를 위한 재개발 활성화 기대 감 등이 작용한 영향으로 풀이된다. 26 일 한국부동산원에 따르면 서울의 4 월 다 세대 · 연립( 빌라) 매매거래는 3434 건으로 집 계됐다. 2 개월 연속 3000 건을 넘어선 것으로 2022 년 7 월( 3206 건) 이후 최대다. 빌라 매매는 2021 년만 해도 한 달에 적어도 4000 건 이상 많으면 6800 건에 육박할 정도로 거래가 많았는데 2022 년부터 축소되는 모습 을 보였다. 2022 년은 상반기 평균 3548 건으로 3000 건 이상을 유지했으나 하반기 2199 건으 로 크게 위축됐다. 전세 사기 사태가 두드러 진 시점이다. 2023 년과 2024 년에도 각각 월평균 2033 건, 2560 건만 거래되는 데 그쳤다. 특히 2022 년 11 월부터 2023 년 2 월까지는 1300 ~ 1600 건 안팎 에 머물렀다. 작년 2 · 3 분기 2000 건대 후반까 지 올라왔으나 3000 건을 넘어서지는 못했다. |
송승현 도시와경제 대표는 " 아파트값이 많이 오르면서 빌라와 가격 차가 커졌고 빌라 가격이 어느 정도 바닥을 다졌다는 인식도 형성되면서 상대적으로 자금조달 부담이 적은 빌라로 눈을 돌리는 수요자들이 늘었다 " 며 " 강남 3구와 용산 구 아파트가 토지거래허가구역으로 묶인 데 따 른 풍선효과도 있다 " 고 말했다. 그러면서 " 전세 사기에 대한 공포가 완화됐다는 것도 영향을 미 친다고 볼 수 있다 " 고 설명했다. 부동산원 월간 매매가격지수 기준으로 서울 아파트는 지난해부터 올해 5월까지 6.7 % 올랐 는데 빌라는 1.6 % 상승에 머물렀다. KB부동산 자료를 보면 서울 아파트와 빌라의 가격 차는 지난해 1월 8억7000만 원 수준에서 올해 5월 10 억 원가량으로 1억3000만 원 정도 더 벌어졌다. 빌라 시장의 회복세는 앞으로도 이어질 전망 이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위 원은 " 비싼 아파트값과 아파트 가격과의 큰 격 차뿐 아니라 공급 부족, 공급 부족을 해결하기 위한 정부의 재개발 활성화 기대감도 수요자의 빌라 유입을 유도하는 요인 " 이라며 " 이런 점을 고려하면 공급 부족 우려가 해소되는 시점까지 는 거래가 늘어나고 가격도 우상향할 수 있다 " |
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서울 강남발 아파트값 상승세가 비강남권으 로 확산되면서 정부가 내달 초 주택시장 안 정화 대책을 발표할 예정이다. 핵심은 △ 규 제지역 확대 △ 대출 규제 강화 △ 세제 보완 등 금융 · 세제 중심의 대응책이 될 것으로 예 상된다. 26 일 관계부처에 따르면 국토교통부, 기획 재정부, 금융위원회 등은 최근 집값 급등세를 고려해 투기과열지구 및 조정대상지역 확대 방안을 논의 중이다. 국토부는 이르면 다음 주 주거정책심의위원회를 열고 규제지역 지 정 확대를 결정할 예정이다. 이와 별도로 현재 강남 3 구와 용산구에 지 정된 토지거래허가구역도‘ 한강벨트’ 지역으 로 확대하는 방안이 서울시에서 검토 중이다. 정부는 당초 7 월 시행 예정인 3 단계 스트레 스 DSR( 총부채원리금상환비율) 제도의 효 과를 먼저 지켜본 뒤 후속 대책을 마련할 계 획이었으나 서울 아파트값 상승 폭이 6 년 9 개 월 만에 최대치를 기록하면서 대응을 앞당긴 것으로 알려졌다.
실제 이번 주 성동구와 마포구의 아파트값은
각각 0.99 %, 0.98 % 상승했다. 2013 년 1 월 한국
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국토부 관계자는 " 서울 아파트값 상승 폭이 커 진 것은 물론, 선행 지표인 거래량도 서울 주 요 지역의 경우 5년 평균치보다 높아진 상황이 라 대책 마련을 서두를 필요가 있다 " 고 밝혔다. 이와 함께 금융위원회는 15억 원 초과 고가주 택 대출 금지 조치 부활, 다주택자 주택담보대 출 금지, 장기 주담대 만기 축소, 전세자금대출 에 DSR 적용 등 대출 규제 강화를 추진 중이 다. 주택담보대출비율( LTV) 과 총부채상환비 율( DTI) 등도 재조정될 수 있다. 규제지역 확대 시 취득세( 2주택 8 %, 3주택 이 상 12 %), 양도세 중과( 20 ~ 30 % 포인트), 장기보 유특별공제 배제 등 세제 부담도 강화된다. 다 만 양도세 중과는 현재 한시적으로 유예 중으 로 정부가 유예 종료 여부를 조만간 결정할 것 으로 보인다. 이와 별도로 이재명 대통령의 공약인 주택 공 급 확대 대책은 7월 말 ~ 8월 중 발표가 예상되며 용적률 상향과 재건축 · 재개발 활성화, LH 등 공공 공급 확대 방안이 포함될 것으로 보인다. |
2022 년 6 월부터 줄곧 내림세를 타던 가격도 꾸 |
고 내다봤다. |
부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작 |
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준한 오름세로 돌아섰다. 부동산원의 연립 · 다 |
다만 기본적으로 정비사업은 오랜 시간이 필 |
한 후 역대 최대의 상승 폭을 기록했다. |
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세대 매매가격지수는 지난해 5 월부터 지난달까 |
요하고 특히 재개발은 재건축보다 더 그렇다는 |
정부는 마포 · 성동 · 강동 · 동작 · 광진 · 양 |
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지 13 개월 연속 상승했다. |
점에서 지나친 개발기대감을 품고 섣불리 빌라 |
천 · 영등포구 등‘ 비강남권’ 급등 지역을 중심 |
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수요자들로부터 외면받던 빌라가 다시 관심을 |
를 매수하는 것은 바람직하지 않다고 조언했다. |
으로 규제지역 확대를 검토하고 있으며 서울 전 |
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얻게 된 가장 큰 배경은 서울 아파트값 오름세 |
단기 시세차익을 노리는 식의 접근은 피해야한 |
역 및 과천 · 분당 등 수도권 주요 지역도 포함 |
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때문으로 풀이된다. |
다는 것이다. |
가능성이 있다. |
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