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< 홍성호 기자 > 완전히 물러서게 만든다. 많은 예비 주택 구 지금은 전형적인 주택 구매 성수기의 한가 운데에 있지만, 보여지는 모든 징후는 주택 시장이 여전히 부진함을 있음을 시사한다. 높 은 모기지 이자율, 높은 주택 가격 그리고 경 제적 불확실성은 모두 주택 판매 부진에 영향 을 미치고 있다. 주택 계약 활동은 구매자가 선택할 수 있는 매물 재고가 더 많았음에도 불구하고 급격히 감소했다. 한편, 주택 구매자와 판매자는 일 종의 교착 상태에 빠져 있다: 더 많은 주택 판 매자가 부동산을 등록하고 있지만 리스팅 가 격은 크게 떨어지지 않았고 주택 구매자는 섣 불리 나서지 않는 까다로운 시장이 되었다.

좀처럼 하락하지 않는 모기지 이자율도 주 택 매매에 도움이 되지 않고 있다. 올해는 모 기지 이자율이 6.8 % 에서 7 % 사이를 맴돌며 놀라울 정도로 안정적으로 유지되었다. 모기 지 이자율의 안정성은 주택 구매자가 자금을 조달할 때 무엇을 기대해야 하는지 알고 있기 때문에 좋은 일이 될 수 있다. 그러나 상대적으로 높은 수준에서의 안정성 은 많은 잠재적 주택 구매자를 주택 시장에서

매자들은 자신이 살 수 있는 것보다 훨씬 더 큰 집을 임대할 수 있다는 것을 알게 되면서 구입보다는 임대로 눈을 돌리고 있다. 올 봄 주택시장은 이미 활발한 시장과는 거 리가 먼 출발을 했다. 주택정보업체 리얼터( Realtor. com) 의 선임 경제 연구 분석가는 높은 주택 가격이 지속되었고 높은 모기지 이 자율도 덩달아 지속되면서 주택 구매자를 망 설이게 했고 여기에 트럼프 행정부가 들어서 면서 경제적 불확실성이 커졌다. 이 모든 것 이 주택 데이터에 반영된 것을 볼 수 있다. 주택 시장에 다시 생명을 불어넣기 위해 무 엇이 필요할지는 명확하지 않다. 모기지 이자 율이 떨어지는 것은 분명 도움이 되겠지만, 깊은 경기 침체를 제외하고는 기준금리를 공 격적으로 인하하고 이로 인해 조만간 모기지 이자율이 3 % 또는 4 % 로 떨어질 것이라고 보 기는 거의 어렵다. 경기 침체는 주택 구매 수 요를 감소시키는 높은 실업률과 높은 모기지 연체율과 같은 주택 시장 침체를 가져오는 상 반된 결과를 동반한다. 지난 5 년 동안 주택 시장이 얼마나 빠르게 변

화했는지, 그리고 왜 지금 모든 것이 정체되 어 꽉 막혔는지를 몇 가지 표를 통해 보면 쉽 게 이해할 수 있다.

주택 가격 상승률이 소득 증가율 앞질러 수십 년 동안 주택 가격 상승률이 소득 성장 률을 앞지르고 있다. 지난 25 년 동안 주택 가 치는 3 배 이상 상승했다. 가장 가파른 상승세 는 2020 년에서 2022 년 사이로 약 40 % 가 올랐 고, 팬데믹 움직임과 초저금리로 인해 전국적 으로 주택 구매 열풍이 일었다. 한편, 2000 년 부터 2023 년까지의 중위 소득은 두 배가 되 지 않았다. 주택 가격이 소득보다 거의 두 배 가까이 상 승하면서 주택 구입 경제성은 갈수록 악화되 었고 이는 주택 구입의 감소로 이어지고 있 다. 무턱대고 주택 가격이 하락하지는 않을 것이기 때문에 주택 구매는 쉽게 회복되지는 않을 것으로 볼 수 있다. 주택 소유자 절반이 4 % 이하 모기지 이자율 4 % 이하의 모기지 이자율을 가진 사람들은 구입한 주택에 매달리고 있다. 낮은 모기지 이자율로 구입한 주택이 가격이 급등하면서

이들은 낮은 비용에 비해 가치가 훨씬 더 높 게 상승하는 이른바 에퀴티 효과를 누리고 있 다. 주택 자산의 급등은 소유한 주택을 팔 이 유가 없게 만드는 요인이 되었고 최근 몇 년 동안 주택 시장은 이른바 ' 락인 효과( lock-in effect)' 로 알려진 현상으로 인해 정체되어 왔 다. 일반적인 모기지 이자율이 7 % 에 가까운 시기에 4 % 미만의 모기지 이자율을 가질 수 있을 만큼 운이 좋은 사람은 이사할 때 그 저 렴한 이자율과 높은 주택 자산 가치를 포기하 는 것을 꺼린다. 그 영향으로 판매용 재고가 계속 하락했다. 3 % 와 4 % 의 모기지 이자율 시대가 점점 사 라짐에 따라 자물쇠 효과가 완화될 것으로 기 대하고 있다. 2022 년 중반 이후에 집을 구매 한 사람들은 일반적으로 더 높은 모기지 이 자율을 갖고 있으며 주택에 매달리는 것에 덜 집착한다. 그리고 모기지 이자율이 매우 낮은 일부 사 람들은 새로운 직장을 구하거나 자녀를 기대 하고 있는 경우 어쨌든 이사해야 한다는 것 을 알고 있다.

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