C-6 2026 년 6 월 26 일- 2026 년 7 월 2 일 컬럼 / 미국 부동산

그레이스 김 컬럼

Q: 은퇴 후의 삶을 준비하며 외곽 지역에 주택 부지 를 구입해 두었습니다. 원래의 계획은 벽돌 조의 단층 단독주택( Brick Rambler House) 을 지을 생각이었으 나 최근에는 시공이 간편하고, 외형도 멋지고, 내부의 기능도 뛰어난 조립식 주택을 알게되어 관심을 가지게 되었습니다. 공장에서 제작되는 조립식 주택의 특징 과 투자대비 부동산 가치는 어떠한지 알고 싶습니다.

A: 최근 주택 건축 비용이 급등하면서 공장에서 제작하는 조립식 주택이 가성비가 쮜어나 많은 관심 을 받고 있습니다. 조립식 주택은 크게 모듈러 주택( Modular Home) 과 매뉴팩처드 주택( Manufactured Home) 으로 나뉩니다. 두 형태 모두 공장에서 구조물 을 제조한 뒤 부지로 운반해 설치한다는 공통점이 있지 만, 구조 방식, 대출 조건, 설치 가능 지역 등에서 큰 차 이가 있습니다. 모듈러 주택( Modular Home) 공장에 서 주택의 구조물을 부분별( 모듈) 로 제작한 뒤 현장으 로 운반하여 영구적인 기초 위에 조립 · 설치합니다. 시 공 기준이나 외관, 내구성 면에서 전통적인 일반 현장

건축 주택과 비교해도 손색이 없다는 평가를 받습니다. 지방자치단체와 주정부의 건축 규정을 철저히 따르며 소유한 토지 위에 고정식으로 설치됩니다. 따라서 일반 주택과 비슷한 수준의 감정가와 자산 가치를 인정받을 수 있으며, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있어 투자 가치가 높습니다. 또한 VA 나 FHA 융자를 포함한 일 반 모기지 대출을 활용할 수 있다는 장점도 있습니다. 초기 설치 비용은 매뉴팩처드 주택보다 높지만, 일반 건축 주택보다는 저렴합니다. 메뉴팩처 주택( Manufacture Home) 은철제 프레임 위에 얹어 주택 부지로 운반합니다. 이동이 가능하다는 특징 때문에 과거에는 ' 이동식 주택( Mobile Home)' 으로 불렸으나, 1976 년 연방 주택도시개발국( HUD) 이 건축 규정을 강화하면 서 현재의 명칭으로 변경되었습니다. 주정부가 아닌 연방 HUD 기준에 따라 제조되며, 토 지 소유 여부와 관계없이 임대 가옥이나 허가된 곳이 라면 어디든 설치 및 이동이 가능합니다. 다만, 일반 모 기지 대출이 어렵고 이자율이 높으며 상환 기간이 짧은 동산 대출( Chattel loan) 을 통해서만 융자가 가능합니

다. 시간이 지나면서 자산 가치가 감가상각될 수 있다 는 단점이 있지만, 가격이 매우 저렴하여 일반 주택 대 출 승인이 어렵거나 장기 대출에 부담을 느끼는 바이 어들에게 선호됩니다. 요약하자면, 구입해 두신 부지에 은퇴 후 장기 거주하며 자산 가치까지 보존 · 상승시키 기를 원하신다면 모듈러 주택을 선택하십시오. 모듈러 는 일반 모기지가 가능하기 때문에 매매가 수월하며 내 구성이 뛰어납니다. 그러므로 모듈러 주택이 더 유리한 선택이 될 수 있습니다.

Grace Kim( Principal Broker) Board of Director, WKRA 25 + yrs Pioneer Club Served NVAR Grievance Committee Licensed in VA, MD & DC grace8500 @ gmail. com 문의: 703) 625-8500

< 김선영 기자 > 자격을 갖춘 가구의 36.5 % 만이 지원을 받았 고령화는 시골 지역과 교외 지역에서도 나타 나고 있다. 교외 지역은 원래 젊고 성장하는 가 족들을 위해 설계되었는데, 공립학교를 중심 으로 자동차가 주요 교통수단으로 대개 쇼핑 몰로 가는 용도로 이용되는 곳이었다. 하지만 데이터 분석에 따르면, 2000 년에서 2024 년 사 이 교외 지역에 거주하는 노인 인구는 두 배 이상 증가했다. 이는 미국의 출산율 감소 추세 와 맞물려 나타나는 현상으로, 미국은 2024 년 에 여성 1 인당 1.6 명의 출산으로 사상 최저치 를 기록할 것으로 예상된다. 이런 출산율 감소 는 2000 년대 초중반부터 시작되었다.

한편, 미국노령은퇴자재단( AARP) 의 조사 에 따르면 50 세 이상 노인의 대다수인 75 % 가 현재 거주하는 지역에서 노년을 보내고 싶어 하며, 73 % 는 지역 사회에 계속 머물고 싶어하 는 것으로 나타났다. 하지만 설문 응답자의 절 반만이 안정적인 공공 서비스나 의료 서비스 접근성 등 미래에 필요한 것들을 자신들이 거 주하는 지역 사회가 충족할 수 있을 것이라고 생각했다. 수백만 채의 가족 규모 주택이 점점 더 은퇴자들에 의해 점유되고 있다. 교외 지역 의 고령화에도 불구하고, 젊은 가족들의 교외 주택 수요는 여전히 존재한다. 그러나 많은 단 독 주택은 자녀들이 독립한 고령자들이 소유 하고 있다. 젊고 성장하는 가족을 위해 설계된 교외 지역에서 노년을 보내는 것을 고령자들 이 선택함에 따라, 이는 부동산, 사회 기반 시 설, 자산 가치 등 모든 것에 영향을 미치게 된 다. 한마디로, 교외는 은퇴한 노령 인구가 생활 하기에는 적합하지 않다. 인구 조사 데이터 분석에 따르면, 오늘날 침 실이 3 개 이상인 주택의 27 % 는 65 세 이상 노인 들만 거주하고 있다. 이 비율은 20 년 전의 19 % 에서 증가한 것이다. 베이비붐 세대와 침묵의 세대는 전체 인구의 18 % 를 차지한다. 이들 중 대부분인 78.6 % 는 자가 주택을 소유하고 있 고, 이는 전국주택건설협회( NAHB) 의 최신 지역사회 조사에 따르면 미국 전체 주거용 부 동산 가치의 약 3 분의 1 을 차지한다. 그러나 자가 주택을 소유한 고령층은 원하더 라도 규모를 줄일 유인이 적다. 높은 모기지 이 자율에 직면할 뿐만 아니라, 규모를 줄이거나 은퇴자 커뮤니티로 이주하는 등 지역 사회에 머물 수 있는 선택지가 적기 때문이다. 게다가 시장에 나오는 매물도 많지 않다. 전국주택건설협회에 따르면 2024 년 침실 3 개 짜리 단독주택 비율은 47 % 로 2011 년 이후 최 고치를 기록했다. 이는 단독주택 착공 건수의 거의 절반에 해당한다. 침실 2 개 이하인 주택 은 11.4 % 에 불과했다. 이런 상황은 주택 공급 부족을 초래하고, 자산 가치를 인위적으로 부 풀려 궁극적으로 젊은 주택 구매자들이 시장 에서 배제되는 결과를 낳을 수 있다.

‘ 실버 쓰나미’ 역현상으로 ' 실버 쓰나미 ' 는 고령 주택 소유자들이 주택

규모를 줄이거나 은퇴하면서 발생하는 주택 재고 증가를 의미한다. 최근 미국 지역사회 조 사에 따르면, 미국에는 65 세 이상 인구가 약 6,120 만 명으로 전체 인구의 약 18 % 를 차지한 다. 베이비붐 세대와 침묵 세대를 포함하는 이 연령대는 78.6 % 에 이르는 높은 주택 소유율을 보이고 있다. 또한 현재 미국내 전체 자가 소유 주택의 34.1 % 에 해당하는 2,960 만 채의 주택 을 보유하고 있다. 이들이 보유한 주택 가치는 약 13 조 8,000 억 달러에 달하며, 이는 미국 전 체 주거용 부동산 가치의 약 3 분의 1 에 해당한 다. 베이비붐 세대가 보유한 주택 비중이 매우 크기 때문에, 이런 주택 재고 증가는 주택 시장 에 상당한 영향을 미칠 것이다. 그러나 지역별 시장 영향은 고령 가구 비율, 인구 이동 패턴, 주택 구매력 제약 정도에 따라 크게 다를 수 있 다. 고령화 사회에서 인구 유입이 미미한 일부 시장은 공급 과잉에 직면할 수 있지만, 젊은 인 구 유입이 활발한 시장이나 가구 형성이 부진 한 공급 제약 시장은 베이비붐 세대의 주택 공 급 과잉을 쉽게 흡수할 수 있다.‘ 실버 쓰나미’ 현상을 복잡하게 만드는 또 다른 요인은 이 연 령층이 보유한 주택의 노후화이다. 상위 100 대 대도시권에서 65 세 이상 가구 비율이 높은 지 역은 주택 노후화 경향도 높다. 예를 들어 피츠 버그에서는 65 세 이상 거주 주택의 최대 24.3 % 가 1980 년 이전에 건축되어 46 년 이상 된 주택 이다. 따라서 이런 주택은 시장에 나올 경우 상 당한 개보수나 재개발이 필요할 수 있으므로 신축 주택을 직접적으로 대체하기 어렵다. 고 령 가구주들은 자신의 집에 계속 거주하려는 여러 가지 동기가 있다. 주택 모기지 대출이 없 는 주택 소유자의 약 66 % 가 이 연령대에 속하 기 때문에 주택 매각에 대한 재정적 압박이 적 다. 동시에, 요양원 및 노인생활지원시설 비용 상승은 이동성을 더욱 저해한다. 결과적으로, 이 연령대는 이전 세대보다 더 많이 자신의 집 에 머물며 주택 노후 대비 개조( AIP) 에 투자 한다. 전국주택건설협회의 분석에 따르면, 이 연령대의 주택 개조 신청 건수가 증가했는데, 개조업체들은 주택 노후 대비 개조( AIP) 요청 이 상당히 증가했다고 밝혔다. 종합적으로 볼 때, 이른바 ' 실버 쓰나미 ' 는 향후 10 ~ 20 년 동안 인구 변동으로 인해 주택 공급이 증가할 수 있 음을 시사한다. 하지만, 지역적 구조적 제약으 로 인해 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 수 있다. 장기적으로 주택 가격 부담을 완화하 기 위해서는 전반적인 주택 공급, 특히 중고밀 도 주택 개발을 통한 공급 확대가 필요하다.

노후화된 교외는 노년층에 부적합 노후화된 교외 지역은 노년층을 위해 설계된

곳이 아니다. 교외 지역의 주택은 원래 가족을 위해 지어졌다. 흔히 2 층 구조에 여러 개의 침 실을 갖춘 큰 집들이 많다. 또한 교외 지역은 자동차를 중심으로 설계되어 있어, 식료품점 에서 우유를 사러 갈 때도 걸어가는 대신 차를 이용한다. 도심과 달리 교외 지역은 노인들에 게 도움이 될 만한 대중교통이나 기타 서비스 가 부족한 경향이 있다. 그 결과, 중산층의 안 정을 위해 조성된 교외 지역에서 더 많은 미국 노인들이 빈곤에 빠지고 있다. 인구조사국의 미국 지역사회 조사 데이터를 분석한 결과, 수 백만 명의 노인들이 교외 지역에서 단순히 노 년을 보내는 것이 아니라 빈곤에 빠지고 있는 것으로 나타났다. 이는 교외지역이 빈곤화 내 지 슬럼지역으로 변모될 우려가 있어 장기적 인 대책이 불가피한 상황이다.

하버드 주택 연구 공동 센터는 교외 지역에 거주하는 많은 노인들이 수십 년 동안 그곳에 살았지만, 근처에서 더 작고 접근성이 좋은 주 택을 찾기 어렵기 때문에 그냥 그곳에 눌러 앉 은 형국이라고 분석한다. 이는 지방자치단체 들이 대중교통을 확충하고, 보행자 친화적인 기반 시설을 구축하며, 저밀도 주거 지역의 서 비스 접근성을 개선하도록 압력을 가한다. 그 러나 고정 수입으로 생활하는 고령층은 이런 기반 시설 확충에 필요한 세금 인상에 더욱 민 감하다. 실제로 교외 지역에 거주하는 많은 고 령층은 주택은 부유하지만 현금은 부족한 상 황이다. 2025 년 미국 주택 현황 보고서( State of the Nation ' s Housing 2025)' 에 따르면, 고 령 가구의 3 분의 1 인 34 % 가 주거비 부담을 느 끼고 있었는데, 이는 소득의 30 % 이상을 주거 비로 지출한다는 의미다. 주택 모기지 대출금 을 모두 상환했더라도, 이들은 공과금, 주택 보 험료, 재산세 등 더 높은 비용에 직면하고 있 다. 오래된 주택은 유지 보수 비용도 더 많이 든다. 이 모든 것이 은퇴 자금을 잠식할 수 있 다. 노년은퇴자재단에 따르면 50 세 이상 성인 의 거의 절반인 44 % 가 이사를 계획하고 있다. 주거비는 주요 동기 요인으로, 임대료 또는 주 택 모기지 대출 비용 상승 71 %, 주택 유지 보 수 비용 상승 60 %, 재산세 인상 55 % 등이 포 함된다.

교외 빈곤화 우려 커 고령 가구는 주거비 지원뿐 아니라 주거 유 지를 위해 필요한 서비스에 대한 지원이 점점 더 절실해지고 있다. 그러나 이미 지원 규모는 수요를 훨씬 초과하고 있다. 연방 임대료 지원 은 저소득 고령층을 위한 예산이 부족한 실정 이다. 2021 년 조사에 따르면, 지역 중위 소득의 50 % 이하를 버는 고령층 중 연방 임대료 지원

다. 지원을 받지 못한 가구의 대다수는 주거비 부담이 심각하거나, 열악한 주거 환경에서 살 거나, 또는 둘 다에 해당했다. 기존의 지원 부족 문제에 더해, 임대료 상승 과 고정 소득으로 생활하는 고령 인구 증가 추 세 속에서 연방 임대료 지원 예산 삭감은 심 각한 타격을 줄 수 있다. 최근 예산 조정안에 서 메디케이드와 영양 지원 예산이 삭감된 것 도 가장 취약한 가구에 대한 지원을 줄여 가계 예산 부담을 더욱 가중시킬 것이다. 이미 50 세 이상은 미국에서 가장 빠르게 증가하는 노숙 자 인구 집단이다. 사람들이 안정적으로 주거 를 유지할 수 있도록 돕는 것이 훨씬 더 비용 효율적이며, 개인의 독립성과 존엄성을 훨씬 더 잘 지켜준다. 저소득층 고령 주택 소유자들 은 주거비 때문에 어려운 선택을 해야 하는 경 우가 많다. 고령 주택 소유자들을 위한 주거비 부담 완화 지원은 일반적으로 주 및 지방 정부 에서 시행하는 재산세 감면, 정부 및 비영리 단 체에서 제공하는 주택 수리 및 개조 지원, 그리 고 공과금 절감에 도움이 되는 에너지 효율 프 로그램 등을 통해 이뤄진다. 그러나 자원이 부 족한 고령 주택 소유자의 수가 증가함에 따라, 매달 주택 모기지 대출금과 보험료 납부에 어 려움을 겪는 사람들을 위한 지원도 필요하다. 일부 주택 소유자는 주택 자산을 안전하게 활 용할 수 있는 더 많은 수단을 통해 혜택을 볼 수 있지만, 저소득 지역에 거주하는 많은 사람 들은 주택에 투자할 자원이 부족하거나 부채 또는 신용 문제로 인해 주택에 계속 거주하면 서 자산을 활용하는 것이 어려울 수 있다. 이 론적으로는 집을 팔고 지역 사회 내에서 더 저 렴한 주택으로 이사하는 것이 가능하지만, 현 실적으로는 많은 지역에서 감당할 수 있고 적 합한 대안이 부족해 제약이 많다. 저렴하고 접근성이 좋은 주택 공급을 보존하 고 확대하는 것은 고령의 주택 소유자와 세입 자, 그리고 소득이 제한적인 모든 연령대의 가 구가 현재 거주하는 집이 너무 비싸지거나, 고 립되거나, 이동 및 관리가 어려워질 경우 적절 한 주거 선택권을 확보하는 데 중요하다. 저소 득층 주택 세액 공제 프로그램에 대한 예산 증 액이 도움이 될 수 있지만, 지역 사회에서 서 비스 및 편의 시설 인근에 소형 주택과 아파트 건설을 허용하는 것도 필요하다. 세입자와 주 택 소유자 모두에게, 특히 팬데믹 대응 노력이 대부분 종료된 지금, 단기적인 주거비 부담에 대한 긴급 지원이 필요하다. 고령층의 주거비 부담 문제는 더욱 심각해지 고 있는데, 소득이 낮거나 고정된 사람들이 건 강과 복지를 지원하는 환경에서 안정적으로 거주할 수 있도록 돕는 프로그램에 대한 필요 성이 더욱 커지고 있다. 기존 사회 안전망 프 로그램을 축소하는 것은 장기적으로 더 큰 비 용 부담으로 이어질 뿐이며, 주거비 부담 위기 를 해결하지 않는 것은 개인, 가족, 그리고 사 회 전체에 너무나 큰 손실을 초래한다.